主持人：新丝路，大商道。亲爱的各位来宾们，大家晚上好！欢迎各位莅临2017第五届中国西北商业地产发展高峰论坛暨金坐标奖颁奖晚宴的活动现场，请允许我代表本次活动的主办方赢商网向在座的各位表示热烈的欢迎和最衷心的感谢！欢迎各位的到来。在一段优美的飞天舞后，首先，让我们用最热烈的掌声欢迎本次活动的主办方领导赢商网西北事业中心执行董事、赢盛中国西北事业部总经理肖华女士上台致辞。掌声有请！

　　肖华：兰州您好，赢商网来了。今天要感谢的很多，我们来到兰州，也感受到了兰州这片土地，这里人的热情。所以首先请允许我代表赢商网广州公司的三位创始人，是他们提供了这样的平台，让我们全国的商业资源才有了今天的互动、交流、合作。也非常感谢西北事业中心几位合作伙伴，雷总、孙总、还有邢总，新疆的丁总。要感谢的太多。

　　2013年赢商网陕西公司在西安成立上线，到今年是第五届了，今年第一次走出了西安，这五年来，我们的发展离不开开发商的朋友们，商业地产界支持我们的伙伴们，更离不开这些优秀的品牌长期以来对我们的支持和鼓励，才让我们更有信心走出西安，走向西北。所以，在这里，我给你们道一声感谢。

　　西北未来的市场很大，也很有潜力，今天的高峰论坛我也是收获满满，我们有南方来的地产专家，有从西安来的行业的领袖，也给这个城市带来了一些新的理念，也将会推动这个城市商业的发展，也将会推动整个西北商业的发展。希望未来有个更多的大家能轰动起来，交流起来，达成更多的合作。多余的话我就不说了，准备了晚宴，希望大家在交流的同时，能达成更多的合作。

　　主持人：丝绸之路，是中国古代商业繁荣的重要标识。其“沟通纽带”、“交流平台”的形象，显现着古代重要的历史角色。如今，随着我国“一带一路”战略定位的实施，“丝绸之路”也被赋予了新的使命。两千年后的今天，中国正沿着丝绸古道建设一条能源大动脉，古丝绸之路开始承担起了新的商业使命。商业地产更新迭代，大西北承载着中国商业地产发展的下一个繁荣10年。今年，西北商业地产界一些领军人物创造出令人拍案叫好的经典行业成果，刺激着整个行业创新改革，带领着整个行业发展，众多体验感满满的商业项目创造了一个个排队的神话，吸引了众多客流，也更加推动了行业的发展。这一年，西北最优秀商业的努力都值得嘉许。

　　权威见证实力，榜样铸造力量，2017第五届中国西北商业地产发展高峰论坛‘金坐标奖’榜单将在今晚发布，接下来，让我们共同见证这一荣耀时刻。首先，我们要颁发的是2017西北最具潜力商业地产服务机构奖，获奖的是：

　　1宁夏矩阵商业管理有限公司

　　2锦上添花设计机构

　　3赢盛中国西北事业部

　　4内蒙古友信商业管理有限公司

　　5西安柏睿德商业运营管理有限公司

　　6西安嘉策商业运营管理有限公司

　　7杭州星汇资产管理有限公司

　　有请以上获奖机构的代表上台领奖并合影留念！

　　接下来要颁发的奖项是2017西北最受购物中心关注品牌奖，获奖的是：

　　1MJstyle

　　2小飞象

　　3西贝莜面村

　　4花之林茶楼

　　5西安君庭酒店管理公司

　　6华联超市

　　7花田煮·臻牛

　　8冒之屋

　　9疯狂海洋城

　　10百慕翡丽

　　11 501咖啡

　　12壹运动

　　13太平洋院线

　　请各位获奖嘉宾台前领奖并合影留念！接下来进行的是第二轮颁奖，要颁发的奖项是2017西北最受品牌商关注商业地产项目奖。获奖的是：

　　1西安赛格国际购物中心

　　2金辉•环球广场

　　3兰州万达广场

　　4王府井百货

　　5银川星悦城

　　6力盟商业巷

　　7兰州万辉国际广场

　　8瑞德摩尔

　　有请以上获奖项目的代表上台领奖并合影留念！接下来要颁发的奖项是2017西北最受关注体验中心，获奖的是：

　　西安绿地缤纷荟

　　有请获奖项目的代表上台领奖！掌声有请！恭喜！请获奖嘉宾留步台前合影留念。

　　接下来我们放松一下，请大家欣赏一段音乐节目，表演之后即将揭晓第三轮最重磅奖项，到底会花落谁家让我们拭目以待。感谢乐队带来的精彩表演！欣赏过精彩的节目之后，本次盛典的第三轮颁奖即将开始，首先要揭晓的是2017西北最值得期待商业项目奖，获奖的是：

　　1正荣•彩虹谷

　　2大秦•骊宫温泉度假村

　　3西宁南门大世界

　　4兰州中心

　　5兰州名城广场

　　6天一城市广场

　　7宁夏上陵·银川星华汇

　　8汇金购物广场

　　有请以上获奖项目的代表上台领奖并合影留念！恭喜！下面要颁发的奖项是压轴大奖：2017西北商业地产创新人物奖，获奖的是：

　　1西安赛格集团董事长 刘耀文

　　2深圳益田商业集团副总裁兼西安益田假日世界总经理江圣捷

　　3金辉集团西北区域商业总经理 郑孟哲

　　4正荣地产西安公司总经理 林新

　　5陕西云栖文化旅游发展有限公司CEO 王斌

　　6内蒙古滨海商业广场执行总经理 邢勇

　　7 T11 Block商业管理公司总经理 张明

　　8西安悦荟广场总经理 林明弘

　　9西安大唐西市商业管理有限公司总经理刘建西

　　掌声有请以上获奖嘉宾上台领奖并合影留念！再次感谢各位作为企业领导者为行业所做出的突出贡献。让我们再次把掌声送给以上所有的获奖者！因为你们的付出，西北商业地产行业才有如此繁荣的景象，相信在各位的带领下，我们将迎来更加灿烂的明天。

　　各位亲爱的来宾，2017第五届西北商业地产发展高峰论坛暨金坐标奖颁奖典礼到此圆满结束，主办方已为大家准备了丰盛的晚宴和美酒，接下来就是大家畅所欲言，自由交流的精英晚宴时间。在晚宴开始之前，有请本次活动的主办方代表暨嘉宾共同上台祝酒，有请中国商业联合会专家工作委员会副主任邢和平、西安赛格集团董事长刘耀文、金辉集团西北区域商业总经理 郑孟哲、名城集团商管总经理 林文波、兰州中海广场总经理韩文峰、乐宝王国董事长闫志平、陕西云栖文化旅游发展有限公司CEO 王斌、4CUS视中心主持建筑师 简焕章、兰州中心副总经理 孙军、甘肃重邦置业董事长孙进义、西安悦荟广场总经理林明弘赢商网西北事业中心总经理唐彬、赢盛中国西北事业部总经理肖华、赢傲科技董事长李健、赢商网兰州分公司总经理郭思阳、赢商网新疆分公司总经理孟庆坤、赢商网内蒙分公司总经理邢勇上台祝酒。

　　有请赢商网西北事业中心执行董事、赢盛中国西北事业中心总经理肖华致祝酒词。

　　肖华：亲爱的来宾，亲爱的朋友们，在此时此刻请端起您的酒杯，与我们一起共同举杯，共赢商业地产美好的未来。大家请举杯。谢谢大家！

　　主持人：3、2、1，举杯，为了我们赢商网以及西北商业地产，以及所有品牌商共同美好的明天，让我们共同干杯，共享幸福美酒，共同感受这一美好时刻。再次感谢赢商网为我们准备了共同共话友谊的平台，让我们共同感受我们的美好未来。再次感谢各位嘉宾，我们也邀请现场的各位在主办方共同打造的舞台之中，能够共享今天的美好晚宴。

　　再次邀请出嘉宾，我们是不是要照一张相，接下来我们热情一点，我们打开心中的小宇宙，抱团才能取暖，抱团才能共赢。我们举起右手，共同喊出2017，加油！再次感谢，谢谢。让我们共同在美好的氛围当中感受今天晚上独特的美妙氛围吧。现场的女士们、先生们，让我们共话友谊，共享未来，“2017第五届西北商业地产发展高峰论坛”精英晚宴正式开始。再次邀请现场的各位共享现场的美酒菜肴，让我们明年再见。

　　感谢各位领导嘉宾，请各位入席就坐。现在，我宣布2017第五届西北商业地产发展高峰论坛精英晚宴正式开始！感谢各位的到来，希望大家度过一个美好而难忘的夜晚！

　　主持人：精彩的对话，绝对的干货分享，感谢所有演讲及对话嘉宾为我们本次论坛增添的光彩！相信在座的各位通过今天一整天的论坛活动，都获得了宝贵的行业经验指导，可谓不虚此行。感谢活动主办方赢商网为我们搭建了这样一个专业的平台，也要感谢业内各领导企业与领军人物的莅临与支持。平台创造价值，资源共享开启行业大未来。接下来，到了我们的西北事业中心授牌环节，有请赢商网西北事业中心总经理唐彬上台，进行西北事业中心授牌仪式。掌声有请！

　　感谢唐总，首先有请赢商网兰州分公司总经理郭思阳上台领取授牌。

　　祝贺赢商网兰州分公司的成立，希望赢商网与兰州商业地产携手发展，共生共荣。

　　请郭总台下入座。接下来有请赢商网新疆分公司副总经理丁汉国上台领取授牌。

　　祝贺赢商网新疆分公司的成立，赢商网走进新疆，意义重大。

　　请丁总台下入座。感谢。最后有请赢商网内蒙分公司总经理邢勇上台领取授牌。

　　感谢邢总、唐总，请台下就座。

　　祝贺赢商网西北区域分公司的成立！赢商网西北区域中心立足于服务陕西、甘肃、宁夏、青海、内蒙、新疆等西北6省的商业地产产业，整合商业地产行业资源，提供西北地区商业地产项目招商与品牌拓展、商业地产项目展示等服务。是西北地区最专业的商业地产"资讯+营销"平台！再次感谢各位对西北商业地产的专注和对赢商网的支持。

　　 现场的好朋友们，我们邀请了各位见证的赢商网西北公司授牌仪式，我们期待着你们与我们工头分享这一喜悦的成果。“2017第五届西北商业地产发展高峰论坛”圆满结束，再次感谢各位的莅临，接下来我们也邀请现场的各位好朋友到外场休息，自行交流。我们的晚宴于晚上6点准时开始，再次感谢各位的留守与聆听，我们期待着赢商网与现场各位携手，结出更加美好灿烂的硕果。现场的各位好朋友们，西北商业地产发展高峰论坛，我们明年再见！

　　主持人：感谢简先生的分享，相信在他的演讲当中，现场的很多朋友汲取了非常多的营养成分。我们也相信美好的设计理念为我们实现商业项目的内容提供了更加引人入胜的表现形式。目前，西北六省的商业项目层出不穷，但打造一个成功的项目却相当不易，在当前的形势之下，如何创新发展，探索出一条富有生命力的商业项目打造路径是当下值得研讨的话题。接下来，请现场的各位朋友与我们一起进入到本次活动的高端对话环节，我们也邀请行业大咖论道新形势下西北商业地产的多元化发展路径。接下来我也会邀请今天高端对话的嘉宾来到舞台之上。我们也期待着他们为我们现场的所有朋友们在美丽的黄河之畔金城兰州探讨新形势下西北商业地产的多元化发展路径。让我们以隆重的掌声有请高端对话主持人 赢傲科技董事长李健。有请！接下来我们也邀请出对话嘉宾。他们是：      

　　    西安赛格集团董事长 刘耀文

　　    金辉集团西北区域商业总经理 郑孟哲

　　    陕西云栖文化旅游发展有限公司CEO 王斌

　　    名城集团商管总经理 林文波

　　    内蒙古滨海商业广场执行总经理 邢勇

　　    成都乐宝汉赢企业管理有限公司董事长 闫志平

　　    兰州中心副总经理 孙军

　　    杭州星汇资产管理有限公司CEO 郑亮迪

　　    我们有请高端对话的主持人以及行业大咖来到舞台之上，在现场与甘肃省百余家的品牌和商业大咖共同对话高端论坛。

　　    李健：大家好，今天我们要讨论的议题是论新形势下西北商业地产多元化发展路径。据赢商网统计，2016年西北商业市场全年开业的商业项目达到了25家，总共面积达到了175万平方米，还有一个数据就是2017年的，这个增长已经非常可观了。2017年将会有57个商业项目开业，总面积会达到1300万平方米，其中，包括了万象城，万达，金辉，环球广场等一些体量比较大的商业会集中在今年面世。

　　兰州本身一个品牌比较强的商业，目前在兰州新世界百货，王府井，万达，红星国际广场已经相继入住了，这对兰州有非常大的意义。另外，西北的西宁商业增长也非常的快，几年时间出现了大批的百货和购物中心，老牌的有五四百货，纺织品百货，青海百货，王府井。新疆的乌鲁木齐有天山百货，王府井。宁夏有奥特莱斯，大跃城。内蒙的呼市有天元商场等等，商业氛围非常的浓厚。西北是有一个很好的后发优势，就是市场空间非常广大，所以下一步应该会迎来很多新的开发商的进入，随着消费升级也迎来了非常多的机会，我们首先探讨一下西北商业地产的现局与困局如何破解？我们从孙总开始发表观点。有请！

　　孙军：面对西北的整个商业困局，首先，西北的每个省是和沿海、和华南、和各个地方不一样，都是一个省会经济非常强的城市，在二级和三级城市上，相对在整个城市发展方面是偏薄弱的，所以我觉得首先我们应该是立足于在以点来带面，以省会经济来拉动整个西北角度，这是我们在判断在西北商业地产角度的思路。第二，西北应该比沿海或者发达的一线城市、或者二线城市来看会滞后5到8年的时间，所以从整个的角度来看，商业地产应该首先是城镇化的进程的发展，城镇化人口的变迁，商圈的迁移决定了商业地产的发展。第三，我们可以吸收原有沿海或者发达城市在商业地产走过的弯路，我们建立起自身的特点和特色的商业项目的定位、发展思路和方向。

　　郑总：杭州星汇商业从一代百货公司进入二代购物中心，再沿袭到三代的特色商业，现在信息发达非常广泛，目前的商业可以看全球，国际是怎么做的，国内是怎么做的，南方是怎么做的，北方是怎么做的，我们一开始起步在南方，我们是立足浙江，发展西北。西北可能看到大家会觉得目前的商业困局比较明显，觉得同质化非常严重，在大面积的开发，这个过程中反而是空间机会比较大的时代。

　　从大的企业来说，以万达为例，都是以复制性商业在走，未来复制性商业会变成区域性的商业，特色商业一定会崛起，在北上广深已经看的很明白了，回到西北，刚才这位老总所提到的要根据当地的城市特征做一个定义，我们说，商业的定义是生活，它来源于生活，它是目前当下生活的一个真实写照和未来生活的全面的幻想。我们需要什么，我们会带来什么？我觉得资源跨接整合是非常容易的事情，在我的观念里，项目要做好，最核心的是要精准的定位，能否成为这个城市、这个区域的IP，能够成为这个地块的独立标签，我们要洼地三尺来研究整个项目的条件和周边的资源来做整合，才会更精准的定位出来。第二，在资源整合的过程中，同行都是相互帮助，而不是像以前那样。这个资源完全可以融合在我们自己想要的项目里面。第三，营运的针对性，我们最核心的是未来的运营，商业的回报期非常的漫长，它是否成功，决定了前三年的培育期，这个培育期的营运也需要巧劲。作为一个项目，如何能够把它做好，我觉得这三个点是不可否定的。

　　我们公司在宁波，我们做了5个项目，每个项目定位都不同，一个社区商业，我们通过对周边的了解，打造出了音乐产业的特色街区，整个情景打造，整个业态组合，及后期营运，全部围绕音乐和商业的结合去做的概念。我觉得天下没有不能做的项目，应该都能做，怎么做，取决于整个核心的项目定位是否精准。我相信商业一定是百花齐放的。我很看好我们的商业。

　　李健：谢谢郑总，接下来是金辉集团西北区域商业的郑总，郑总有一个非常小而美购物中心的代表，也是业内非常知名的。今天在座的很多嘉宾非常想听郑总分享，你们是怎么打造的，怎么用小而美破土而出的。有请！

　　郑孟哲：大家都讲的非常好。我觉得兰州商业百家齐放，但是缺点是重复性，同类性非常高。且重复的多为所谓的零售为最主要的销售点。目前我们看到从支付方面，从网货方面有很大的提升，我们一直的观念是零售店卖多少，商家进驻多少，销售多少，估计这个商场好不好，以后在运作之中会产生很大的困惑，到今天，我们还是谈到增加了很多的体验的业态，还有包含很多互动性的商品，甚至很多有趣的街区，但这些东西下去之后不太见得能做的很好。

　　商业是有不同的主题出来的，我掌握这个观念就设定学生特色，造成慢慢把整个方式慢慢往上升，作出整体的方案，而且7个主题，慢慢的创造不同的方式。 在整个西安地区有一群很大的群体，就是学生的群体，他们每次消费不是那么高，怎么办？我们就造景，造方式，很多场景方式，逐渐打造出小而美的商业雏形。

　　 一个购物中心不是最好的点，如何升级，也是抓住人的特性，你在什么地点，我们如何把这些人的特性，如何把他的需求慢慢的分析出来，所以这家店很快的在半年之内同C级店跳到A级店。“小而美”也是一样，我们先思考谁会来，来这里做什么，这个地方很多办公大楼，再往上怎么办，星期六星期天没有人到这个地方来，设这个商场谁来，谁带动全家一起来消费将近2、3万平方米的商场所以我们就想到星期一到星期六做的是这里面的配套，星期六星期天是吸引小朋友。我们还设了一些旗舰店，进来之后，他一个周末可以带领2万人流，带动消费配套。每个地方文化不一样，不管在哪个地方，我希望可以做到量身定制，创造需求。这

　　李健：其实商业的资产价值跟它的运营团队是紧密相关的。10亿还是1亿，就看运营的怎么样？接下来请王总谈一下，王总在一个娱乐体验与购物中心如何联动共赢方面一定是有非常丰富的经验，在这里我们掌声有请王总给大家分享一下。 

　　王斌：我们能看到，在区域性里，当然全国有一些连锁的龙头，包括万达，包括金帝等等，但是区域市场依然会出现一些非常强有力的品牌，比如说西安的赛格，赛格在全国排到前10，40多亿的销售。在西安依然可以实现。包括山东银座等等。其实这些区域企业实力很强。包括王府井，万达进来它依然有强有力的对抗能力。有几点是需要关注的。

　　第一、需要关注消费者的需求。我觉得有两点，可以跟大家分享一下。一个是以儿童为中心家庭消费，因为中国的二胎，包括中国未来儿童的市场，还有20年甚至更长的活力，儿童带动的是一家6人的概念，如何做好儿童，以儿童为核心，把家庭的消费做好，这是需要我们共同研究的一个课题。希望能够有更多以儿童为核心的娱乐体验出现。

　　第二、中国的社会原来是中国的哑铃型变成橄榄球型，中国的中产阶级对品质消费需求还是有，如何满足已经形成的中产阶级的需求，不管是在华南、华东、发达地区还是在西北、西南，我们比发达地区消费欠一些，因为互联网的时代，这些需求基本是一致的。我觉得只要关注消费者的消费，自然会有一个对自己定位的调整。还是需要认真的做好产品。就是扎扎实实的、认认真真的做产品，一个单品依然能做出很大的力量，就是要把产品做到极致，赛格是做到了。

　　第三、作为开发商，如果没有好的团队，如果没有长期运营，我觉得一个项目可能会让开发商动元气，连续几个项目的失败，可能这个开发商很难再扳回一程。  

　　李健：感谢王总，王总给大家一个重要的建议，应该是开发商业地产跟以前开发住宅地产，或者只是开发一条商业街迅速卖掉完全是两个概念。接下来我们请西安赛格的刘总，整个西北赛格的营业额最高，也是西北非常重要的一个商业代表。刘总如何把赛格经营的如此好，一定有非常多的经验能够给我们分享一下。我们掌声有请刘总。 

　　 刘耀文：说到赛格这个项目，内容比较多，这点时间也不一定够，我主要讲今天的主题，就是西部商业，两个方面，一方面，西部有后发优势，我们可以看看发达地区他们走过的路，走过的经验，我们后发优势可以避免一些损失，避免一些投资的失误。英国2016年关闭了900家百货。美国很多购物中心已经成了鬼城，什么原因呢？简单的说，就是消费者已经改变了，消费行为、消费习惯已经改变了。所以，面对新的形势，我们商业要改变。

　　另一方面，如果用地产的思维做商业，商业将来可能面临比较大的问题。纯的商业有传统百货，包括超市，购物中心，也面临着巨大的压力。业界提出来新零售，新商业的概念，其实就是适应了消费者的改变，未来的商业也许是线上线下互动，可能还要加上体验经济，还有更多的内容。其实归结起来就两个字，叫创新。所以讲到我们赛格这个项目，它是一个创新的商业项目。

　　今天，无论任何行业，归根到底就是要创新，怎么创新？就是学习。包括台湾的设计师讲了台湾的经验，都是值得我们去研究的。西部的开发商也好，商业运营的也好，一定要学习这些经验，我们避免再走一些弯路，发挥我们的后发优势。

　　李健：赛格的确有非常多创新的点，成功肯定是有很多的原因在里面的。下面有请名城集团的林文波，林总负责的兰州海洋馆项目，也是一个海洋馆，这个直接是一个商业项目，项目里面还会出现音乐馆，城市会客厅，生活体验的设施，大家可能也会非常关注，这个项目林总把它在整个西北的商业的创新或者突破方面先透露一下。我们掌声有请林总。

　　林文波：西北的发展很快， 我们有很多后发优势，前面的弯路也走过了，整个商业的发展，创新，体验，文化的元素，我们会把更新更有趣的东西带给我们的客群，消费者，我更希望在这个权利之下加强两个东西，一个是运营，运营是一个长期的战斗，一个商业做生意必须要有运营，在我们的经验里，在商业体3到5年了，50%品牌都会更换，牵扯到运营问题，我们会帮助他们把销售做上去，这是我们的重点。我们在判断运营做的好和不好，怎么判断？我们要去考虑这个点。我一直在这个行业里，以体验和运营为主，究竟消费者需要什么东西，我们怎么去达到他们的共鸣和认同，这些东西会反应在他们愿不愿意再次来我们的商场，愿不愿意再次跟我们产生关系，按照现在自媒体的发展，他们对我们的关注有多深，这些东西都要他们认同我们所做的一切，所以最终我们如果能够抓住节拍，这些消费者会回到我们的身边，跟我们共同奋斗，去创造未来。

　　名城集团在兰州两个项目，一个在定远，另外一个是市区的商业体，是体量比较大的纯商业体，我们规划了一个海洋馆，大约6万方的体量，应该是西北规模比较大的海洋主题的体验馆。除此以外，我们有一些跨境电商跟以家庭为主的业态放在这个项目里。

　　李健：接下来是成都乐宝汉赢企业管理有限公司的闫总，闫总的乐宝王国，目前在西安有一家是西安最大的室内主题儿童乐园，做的非常的出色。从品牌商家的角度，我们请闫总谈一下您的观点。

　　 闫志平：今年元月份，赢商网成为我们的股东了。西北大有潜力，所以在去年我们到西部来，在西安开的几百平方米。在今年的1月1号在甘肃武威红星广场开了5千平方米的店。两个店开起来以后，我们的效益高于大城市，比如在重庆，还有成都的环球中心，西安这个店开出来以后，6万平方米和重庆的店是一样的，甘肃武威这个店，武威这个城市规模不算大，可是我们的店出来以后，它的收入高于我们在武威，还有成都的。所以我们感觉到大西北大有潜力可挖。我们准备到西北来把项目做好。我们的想法是儿童理发，儿童摄影，海洋馆，还有小动物，比如说小老虎，小狮子都可以搬进来。这几年儿童乐园经过5年的野蛮生长，全国遍地开花，重庆大概有800家儿童乐园，所以，800家儿童乐园，应该说700家的品质都差不多，没有什么创新。在这个问题上，我们想把产品先做合作，比如海洋馆我们可以结合。

　　李健：下面一位是内蒙古滨海商业广场的邢总分享一下他的观点。掌声有请！

　　邢勇：现在中国商业地产过剩，第一是国家的住宅调控，导致了很多房地产进入了商业地产的项目。第二是城市化的发展。第三产业的迅猛增长，导致的很多老百姓对商业地产，商业项目的需求。目前为止中国很多地区，我们认为很多商业地产开发已经严重过剩。究其原因，无外乎三点：第一、定位问题。如果定位发生偏差，这个项目越走肯定会越远，未来要付出很大的代价。第二、因为商业思维和开发思维是不一样的，有很多项目是开发思维在里面作怪，导致很多商业项目的死亡。所以更加建议有专业的商业管理团队来运营商业项目。第三、就是后来的运营管理。一个商业体真正的核心在于后来的运营，很多项目招商不错，定位不错，最后营运不行，死掉了。西北商业如何去突破困局？我也讲一下我个人几点小的建议。

　　第一、我们的客群发生变化了，现在中产阶级正在逐渐的增长。另外85后、90后、00后已经成消费主力，我们定位是否符合现在的消费客群的需求。

　　第二、现在在全国比较好的项目，就是社区综合体项目，现在各个城市变成了多点的商业体，所以一些社区商业将会在未来有很大的发展。包括北京华联，包括凯德在全国做了很好的布局。

　　第三、渠道下沉。大的城市竞争太激烈了。小的城市大家满足不了它的需求，它只能去外围，这个时候有一个机会点会出现。内蒙古陆元地区，目前在招商期，它招商的品牌品质，包括招商时间段，让我很难理解为什么这么快，品质还不错，在大的城市里我们的品牌不具有极强的竞争力，但是如果到一个小的城市，我们就有极强的竞争力。还有多少品牌有先入为主的问题，所以这点大家可以思考一下。当然，对于西北商业未来的发展，我是特别看好。有那么多一线城市的经验借鉴，我们可以少走弯路，所以有这么大的条件，另外有很多空白市场没有挖掘出来，所以我认为西北商业地产前景非常不错。

　　李健：在这里再次感谢主办方赢商网给予这次智慧碰撞的机会。刚才我们在座的各位嘉宾想到了，其实我们的定位、设计、招商、运营缺一不可，当然今天大家能够在这里听到优秀的这么多大咖的意见是离不开优秀的平台———赢商网，再次有请各位嘉宾合照留念，回到原座。谢谢！

　　简焕章：体验式在商场上面，作为都市的空间改变，如何利用空间设计，把空间体验等全部东西整合进来，是我们十几年来一直在做的事情。从过去广场式城市中心到现在的购物中心，能够被网络上买到的东西，接下来可能不会在商场里出现。只有在电脑里不能被取代的东西才会在商场里出现。

　　我服务了几个台湾和中国的品牌，台湾做了一些餐饮的部分，还做了一些运动品牌的，当然他们对于一些新鲜事物是比较感兴趣的，我们把更好故事放在里面，我在台湾做诚品书店，台湾关于文化体验的商业文化空间。把这样的文化思想放到整个中国来之后，我觉得每个城市街道看起来都很像，兰州有好看的山，哪个好看的山，哪个好吃的兰州拉面，但是没有被好好包装过，那个山和房子很不协调，我们怎么能够抓住属于自己的文化底蕴。

　　我讲两大类，一大类就是所谓的连锁品牌。二是百货市场。我讲几个品牌，摩斯汉堡是日本的品牌，后面会讲一些比较不一样的街区的改造，从过去应该从空间情景的制造到下一步怎么通过空间情景的制造让人家愿意买单。以下的案例和大家分享下：

　　摩斯汉堡本身具有故事的品牌了，它有根本的不一样，点完东西离开，可是摩斯汉堡必须要现点现做，当你点完餐拿完餐可能过了15分钟，它应该是一个比较慢食的品牌，所以我们透过故事重新的描写。画了一幅画，把这样的画重新演绎回空间上，我们通过不同的类型，比如在百货商场，在购物中心，或者在办公楼，会有一些差异和变化。它的空间体验是比较具有自然体验的。我们透过时间差，它不是只卖中餐或者晚餐，它还卖早餐，它怎么从早上6点做到晚上12点，所以我们要思考，你通过空间改造让时间拉长，让客流的种类数增加。我们做了一系列从平面设计到道具的设计，看起来是很舒服的。它也不能做太窄，它看起来很舒服，但是还是很受限制。这个企业真正的核心问题是什么，我们先要理清。

　　永和大王的客群是白领，所以我们做了品牌形象上的改造，它应该是小资生活，应该是一种台湾服务。台式方面的中式快餐，怎么把台湾的文化做进来呢，台湾有大山大海，在空间上想把市场或者夜市很亲的关系放在里面，我们称之为很大的购物商场。我们常常讲文创，什么是文创？不就是把日常生活和文化创意结合在一起吗。这个东西只要被整理过了，重新被演绎出来就是我们的资产。我们想要创造的是在餐车底下用餐的空间，我们在餐车底下用餐的感觉，好象亲切感就出现了。所以我们想要透过这些空间打造让它是很年轻的。包括台湾人喜欢窗框，木砖，这是我们在前年的时候做的品牌形象，这个LOGO做了改善，它是比较年轻化的。

　　西门町是一个年轻人聚集的地方，它是一个美丽的时代年轻人聚集的地方，西门町有一百年历史了，有很传统，复古的、现代的东西，怎么把它结合起来。你要有故事，要把西门町的故事讲出来。这是一个很具有多元文化所交融的地方，目前的购物商场很难取代的街道游走的行径。但是它是一个潮流的地位。网红在这个街区里的店家肯定要做出产品上的展演，所以接下来你的商品只是在卖，可能是透过网络的媒介在那边做一个宣传，把整个东西全部推出去，我们办活动，包括很多街区的展演，商业街区，线上线下、虚拟的、实际的做一个结合，这是最坏的年代，也是一个最好的年代。

　　这个商场需要吸引什么样的客群？我们需要先考虑到自己的定位，年轻人是最大的消费人群，它跟着品牌形象一起走。我们在泉州的潮街里面做了这个，可以把两地的年轻人结合在一起，可以举办涂鸦比赛，街舞比赛，它变成是一个循环的商业体，可以把整个城市和城市连接，把台湾的、中国的、年轻人的东西做结合。石家庄的购物广场做了一个空间上的改型，现在的石家庄是蛮好的一个商场，因为石家庄是雾霾，大面积的在城市里游走，购物商场应该是这个城市广场，你在广场里生活、约会，购买东西，因为你要让你的人走出来，商业体才会火，如果只是以卖东西为出发点，可能会很难。我们把绿带整合进来，包括屋顶花园我们也做了进来。

　　白领作为我们的主题，白领上班吃早餐，台湾随便可以吃，但是大陆吃个好的早餐，除了兰州拉面之外没有什么好吃的东西。中午我要吃午餐也不知道吃什么。从年轻人，白领族他们的需求是什么？每个都可以做成一个独立的商业体。它是一个很庞大的商业体，我自己做在于空间这块，如果有其他资源，可以把它整合，透过大数据的分析，我们知道每个人今天想吃什么，可以把这些东西传到上面去。我们把生活必须的东西整合进来。刚刚讲到定制化，定制一个皮带，定制一件西装外套，这是体验的东西。写字楼商业空间，智能早餐，智能健身，有很多约会的场所，吃饭的场所。我们把它整合在一起成为一个商业体。怎么利用一个超市，把超市延伸出来的买花的行为，餐饮的行为，你把这个方面招呼好就够了。

　　南京正大的喜马拉雅，它的建筑很特殊，因为台湾国民政府有点情怀，我们想怎么把台湾跟中国做一个连接，这个是其中的一个期待，这个连接我们想用台湾风格体验商场去做。有很多当初1949年国务院的军人，他们具体的地方。因为这些人是生活在一起，他们有一起的生活，一起的娱乐，我们想把这样的生活场景放在里面。第一个是剧场式的体验，我们会把剧场放在商场里面，不同时间里有不同的剧场会做表演，进来的人可以到外面换个中山装，里面做一个游逛的动作，可以理发，可以陪同，可以做更多的动作。可以有不同的体验。透过了几个不同的部分，比如有拍照部分，它应该是一个很崭新的空间形态，每个小房子里，地上的东西都是一个故事，甚至每个人都是可以卖钱的。这是我们想做一个传统的文化。

　　说书这种体验应该更有感觉，现在缺乏的不是太多的书，可是能够请人说书是电脑给不了的空间体验。第二，大家现在已经不买单一的素材，大家买的是整合的形象上的部分。这是我们想要透过这样一个平台把台湾好的品牌形象的东西，策展的东西，如果有机会把好的资源、品牌、好的形象整合进来是很好的。商场应该要很清楚你的客群是谁，要有更多的互动体验。

　　主持人：感谢邢老师的分享。虽说现在不是商业地产最好的时代，但也绝不是最差的时代，商业综合体正在建设的快车道上高速运转，如何能够沉下心来，踏踏实实的了解所处的这片土地，读懂品牌商，读懂消费者真正的需求，在不忘本质的基础上敢于创新，商业地产这个行业才会在不久的将来绽放光芒。在这样的前提下，国内外近几年来出现的购物中心主题化的思路就更值得业界思考、学习和借鉴。接下来，我们有请陕西云栖文化旅游发展有限公司CEO王斌为我们做品牌推介。

　　王斌：目前的购物中心已经无法拉动综合体区划性物业的价值提升和区划速度，不管万达，龙湖，都是涉及到资产，在议价方面，整个的区划物业不管是物业，还是写字楼，购物中心的议价能力在减弱。原来可能当月区划速度70%80%，现在严重的拉长，是未来下一步要关注的点。购物中心如何突出重围，商业地产如何实现议价，这些都是需要我们共同思考的问题，现在是在红海里继续同质化的竞争，但是这个不可避免，80%90%都是在这里，还是蓝海开创体验式的业态，我们会给大家做一些建议。

　　陕西云栖文化旅游主要专注于海洋文化的旅游体验和跨渠道产品的开发、投资及管理。这是我们团队基本的构成，主要来源于青岛海底世界，建设这块应用了万达管理的很多思路和思想。这是疯狂海洋城的IP的故事背景，它有一个灾难主题，未来也会形成一个比较多元化的IP组成，它是通过人类在通过2012，变形金刚侵略地球，哥斯拉的破坏，独立日的两次侵略，度过了后天，以及在环太平洋的考验后人们在海底建造了一个巨大的海底城市，从此人们过着无忧无虑的生活，每天都像节日一样。

　　疯狂海洋城有两大业态，一个是还昂生物展示及表演，二是海洋主题亲子互动。我们称之为海洋亲子乐园，海洋宝贝乐园。目前国内主流做海洋馆的有两家，一个是珠海长龙，一个是大连，但是这两个很难称之为商业地产。如何配套商业地产做好海洋馆，包括海洋乐园的开发，我们把它称之为MIMI海洋世界，来配套综合体和商业地产及购物中心的快速发展成为难题。我们用5种核心竞争力来构成疯狂海洋城的核心竞争能力，包括海洋动物的展示，包括海洋宝贝乐园，包括海洋主题与商业餐饮，包括我们的海洋VR功能体验，VR是过渡性产品。

　　从产品线来说我们设置了三个，包括疯狂海洋城的8千平方米的旗舰店，3千平方米的城市中心店，3千平方米的区域中心店面。这是我们借鉴了很多成功企业的基本思路，就是标准化，我们先把标准化做好，8千平方米的旗舰店，标准化的构成是什么？我们的生物构成到乐园构成，完全形成了标准化，因为这里有很多产品，我们也申请了专利，包括热带雨林，珊瑚礁宝礁，水母宫殿，海狮，北极动物区，海龟，海底隧道探险等等。这是5千平方米的标准化，这是3千平方米的区域店的标准化的配置。

　　我们的优势：海洋馆这块，包括长龙，包括海畅，很难配合购物中心，很难把乐园产品再进行标准化，儿童乐园触碰到生物的时候，他们有很大的恐惧感，因为生物很难饲养，包括海狮海豹，企鹅很难饲养，我们想把它打通，通过专业的技术，通过中国水族协会的支持，IP优势，品牌优势，以及团队优势。

　　我们能带来的效益，这块是最可贵的有几点：因为海洋馆的辐射半径不是传统购物中心的概念，我们的辐射半径可能会达到这个地级市所有的辐射半径，可能有几个县几个区，一个地级市基本是100公里，我们可以辐射100公里的整个辐射半径，其实客流是最重要的，客流如果大的话，各个业态可以进行二次消费的机会。同时，我们可以从区域级改变成城市级的购物中心，我们把购物中心和城市综合体无法影响的旅游客团纳入到购物中心的客流理念，每天能带来稳定的客流。

　　安康疯狂海洋城被安康市政府评为AAA级景区。这是安康的第一个疯狂海洋城的平面布局规划，第一年预计的客流是40万，因为整个是5千方。安康疯狂海洋城是目前西北乃至国内唯一的一个把海洋馆和海洋产品娱乐，海洋亲子娱乐做结合的一个产品。同时，它也是国内首个以IP故事主线为主海洋主题的产品。

　　最后我简单说一下商业模式和发展计划，海洋生物展示区是1千到5千平方米，所有的游览项目包括效益都在这里有展示，海洋亲子乐园要求3千到5千平方米，最大的组合能做到8千平方米，最小的组合能做到3千平方米。这是整个的发展模式，是我们需要和开发商进行合作，开发商这块主要是要满足海洋馆以及海洋亲子乐园的发展条件，因为海洋馆对发展条件的要求比较高。面积的要求，如果是旗舰店大概要做到8千到1万平方米，城市中心面是5到6千平方米，如果是区域店的话在3千平方米左右。我们能为城市综合体带来的客流是30到80万，根据店面的体量不等。再下来还有一些具体的方式。

　　未来希望在中国的省会以及重点二三线城市来进行拓展，常住人口不能低于200万，购物中心面积不能低于5万平方米，我们还是想带动整体购物中心乃至城市综合体的议价。物业背景，作为旗舰店来说，我希望能在项目建设之初，在规划阶段就能参与进去，否则如果再做改造，投入成本太大。合作模式是我们自己完全投入和直营的模式。

　　主持人：再次感谢云栖文化王总精彩的分享。相信在聆听了各位独到的观点之后，在座的来宾都有了珍贵的收获，让我们共同努力，为西北商业地产未来的发展贡献自己的力量。新时代下，购物中心体验的"新玩法"层出不穷，除了餐饮业态、娱乐体验业态之外，利用文化特色打造品牌也成为购物中心吸引人流，加强体验的一大"杀手锏"。接下来为大家分享的主题就是有关这一话题《如何用文化特色打造品牌差异化》，有请台湾4CUS视中心主持建筑师 简焕章。

　　主持人：再次感谢赢商网大数据中心李画的精彩发布。大数据使得我们更加直观的去了解当下行业内的动态，也为大家今后的工作提供了一个非常有利的参考和支持。也再次感谢李画的分享。

　　接下来让我们步入本次大会的第一个主题演讲环节。近几年，商业地产成为开发商和消费者双向规避调控政策的投资洼地，加上各地新区建设热潮的推动，很多商业项目都在加速进军二线城市。但众多二线城市由于前期放量供应，商业地产的空置率居高不下。如何解决上述问题，显然已经是政府部门和地产商不得不考虑的事情。接下来让我们用热烈的掌声有请中国商业联合会专家工作委员会副主任邢和平带来主题演讲——“中国重点二线城市商业升级方向探析。”有请！

　　邢和平：因为我们中国商业联合会专家工作委员会一直在关注中国的零售，也在做这方面的研究和探讨。说到零售现在发生了很大的变化，现在我们的世界变成了一个扁平的世界，没有信息不对称的情况，所以我们的零售现在发生了很大的变化。

　　流通的渠道发生了变化，支付发生了变化，我们的商业物业到目前为止还没有完全发生变化，但是我们怎么找到这样商业和消费的平衡？现在的主力消费已经从60、70到了80、现在是90了，00已经开始出现了。因为中国的社会发展的很快，我们的经济发展的很快，我们的收入发展的很快，尤其是现代互联网、移动化...我们的商业内容有没有同步改变呢？

　　英国最老牌的百货倒闭了，美国著名的百货现在连续的在关店，杰斯潘妮等上百年历史的百货都发生变化。欧美的百货要么有历史原因成长了很多年，要么是规划出来的，我们的零售是野蛮生长出来的。零售随着经济发展在快速的发展，我们的物业发展的比它还要快，所以，物业发展快了以后，零售跟不上了，形成一个竞争。我的招商很难，但是招商难这是一个反复的过程，商铺多了，零售商就有了更多的选择，零售业目前也面临一个巨变，现在是一个非常严峻的问题。

　　现在的商业需要回归了，这个回归不是像这样回归到最原始的状态，它是在新的层面上有了新的回归。

　　一方面，购物手段大家都知道已经移动化了。我们的渠道也发生变化了，购物中心商业设施该用什么来填补，满足人们更多样化的需求呢？用体验，休闲的空间，亲子的活动，还有社交。我们的物业应该相应的满足这种变化和需求。消费有显性需求也有隐形需求。新一代消费者的需求如何满足，是一个非常大的市场。我们的零售商业遇到了很大的问题，从开始我们的国有商业到合资商业，到购物中心的年代，到现在整个数字化的商业，我觉得我赶上了一个非常好的时代，这对我们来说是一个非常好的机会。

　　大数据对我们零售到底有什么作用？大数据的公司像赢商网可以提供这些数据，有了这样的数据，我们可以对购物中心进行分类，对品牌之间的引流也会起到很好的作用。目的就是给消费者提供更好的品牌服务，提升我们的商业的品效。

　　另一方面，关于购物中心的创新，我们首先要从品质上升级，这点商业物业做到了，档次越来越高，可是内容是不是已经升级了？所以我们的商家们现在也在努力做品质的升级，服务的升级。服务的升级是出现新的消费需求，我们可以对物业进行改造，我们可以让它层次更丰富，空间的丰富，也包括我们的生活内容的丰富，首先先让他享受生活，然后再去考虑我们怎么去赚钱，购物中心商业物业人多了，肯定会赚钱。

　　1、做场景，做场景不是简单的去做一个场景，你得要先定位你的消费群体，根据他们的喜好做出他们的主题来，根据主题，你再去做你的场景，这样会更容易成功。

　　 2、把高品质的东西，需要服务的东西提出来。可以做互动性的个性化定制，原来我们是生产什么，销售什么。现在已经是反过来做了，我们可以完全的C2B，根据消费需求进行定制化服务。

　　3、坪效碎片化，比如说外婆家旁边是星巴克，他们的营业时间不同，就有空档期，它的空间就有不同的消费者，这个时候我们能不能把它碎片化？同样一个餐厅的环境，可以是咖啡的时间，可以是就餐的时间，所以如果能够把商业物业碎片化，坪效会更高。

　　4、科技元素，如用AR产品让商业空间里更丰富，更好玩。文创的元素上墙，这片墙很空，什么都没有。但是我们在模仿166里面看到，这是一个变化，也是一面墙，去填，就有趣味了。孩子也是一面墙，放了点画，是一种游乐的方式。墙上挂上草，周边把你想说的话放进去等等，就是这么一些简单的东西，既改变了你的丰富度，又增加了消费的个体。这种例子很多，把这些东西用到我们的商场、购物中心，实际上效果是非常明显的，也会抓住更多的年轻人。“疯果盒子”这是一个聚集了很多设计师原创的小店，由它引出来疯果街，我们把小设计师给他安排工作室，最边上的照片分三层，把一个商铺分成6个小的工作室，做这个的时候，我们是抓住了消费的灵魂，把它植入到了我们的场景里和商户里面。这些东西都可以在网上看到。

　　5、场景和商户是融为一体的，和整个的经营理念是融为一体。做骑鹅公社的时候是瞄着北京的南锣鼓巷，但是到天津以后我们做了天津本土的文化，出了这个以后，我们又开始想怎么消费时间？就出现了5号车库。意大利的一个生活空间，把超市和餐饮和主食厨房，烹饪教学全部融为一体，也是很好的案例。

　　主持人：感谢唐总的致辞！赢商网在商业地产行业的贡献有目共睹，经过多年的发展，现已成为行业领先的商业地产全产业链大平台，在大数据时代下，更是以专业的视角为商业地产人提供以大数据为支撑的行业动态与分析。下面非常荣幸的邀请出赢商大数据中心李画为我们做商业大数据报告分享。有请李画。

　　李画：今天的购物中心产量已经过剩，同质化竞争已经不可避免，新型品牌的引进已经成为了许多购物中心差异化竞争的重要手段。但是，不熟知的品牌引进过多，顾客又难以消化，同时还影响我们的商场档次定位。新兴品牌又适宜引进多少，以及引进什么类型的新兴品牌呢，今天带着这两个问题看一下2016年购物中心新兴品牌的引进情况。

　　我们的报告主要是以北上广深，西安、银川、兰州等24个典型城市作为研究范围，在以上城市我们随机抽取了510个3万方以上的已开业购物中心作为研究样本，那么本报告出现的新兴品牌我们给它的界定是2013年以后创立的或者是进入中国内地的品牌。

　　一、典型城市购物中心新兴品牌的引进情况：从整体不同城市，不同类型的购物中心来看，目前购物中心新兴品牌占比超过了2成，体验型的新兴品牌占比相对高于整体水平，可以见得，消费升级，追求体验，最直接影响的是购物中心价码体验类的新兴品牌，零售类的品牌由于是产业链打造，还有品牌建设方面的要求都相对比较高，所以，市场格局也相对比较固化。因此，它的品牌推陈出新速度也比不上其他的体验类业态。

　　二、不同城市的新兴品牌引进情况：我们将城市分成了3类城市，分类标准是通过各城市的GDP，社会零售消费总额，人均购物中心面积这三项指标对24个典型城市进行划分，通过得分，按商业发展程度由高至低分成三类，A类城市，城市商业发展成熟，购物中心市场发展稳定，主要有北京、上海、广州、深圳。一类城市城市商业发展快，购物中心市场更新迭代快。主要包括天津、苏州、武汉、成都、无锡、重庆、杭州、南京。C类城市城市商业处于发展初期，购物中心市场不断调整，主要包括合肥、青岛、西安、银川、以及兰州，还有其他的一些城市。对比各类城市新兴品牌的进驻率，我们可以发现，商业发展程度越低的城市，新兴品牌占比越高，处于商业发展期的城市由于商业竞争还不饱和，所以对新兴品牌的引进意愿相对比较强一点。

　　三、从不同类型的购物中心新兴品牌引进情况：主要是从不同商业体量，不同档次，以及不同体验程度三个角度。我们可以发现，商业体量的引进比例都是在20%到23%之间，10万平方米以下的中小型购物中心对成熟品牌的引进吸引力相对比较弱，所以导致它的新兴品牌占比相对会比较高一点。我们再对比一下不同商业体量购物中心的业态新兴品牌进驻情况，可以发现，各商业体量零售类的新兴品牌引进比例基本是一致的，都是在15%左右。10万方以上的购物中心对体验类的新兴品牌引进比例明显偏高一点，这也说明了这一类的购物中心更注重体验式的新兴品牌未来的发展潜力。

　　四、从不同档次的购物中心新兴品牌引进情况来看：这里是对比高端购物中心和整体购物中心新兴品牌的引进情况，在高端购物中心与新兴品牌的占比占11%左右，引进相对比较少一点。尤其是我们的零售业态仅占9%。高端购物中心无论是整体还是各业态，它的新兴品牌比例都是比其他类型的购物中心相对比较低一点。高端购物中心因为自身的定位问题，所以对新兴品牌的运营能力，以及业内的知名度都有较高的要求。所以，它更偏爱引进一些连锁能力比较强的，并且已经形成一定行业影响力的新兴品牌。

　　五、不同体验程度的购物中心对新兴品牌的引进情况：这里的体验程度，我们是指购物中心，体验式业态的占比的不同，体验业态是包括餐饮、儿童亲子、休闲、娱乐、服务等业态。我们可以发现，它的新兴品牌引进比例越大。一方面是因为体验业态自身的新兴品牌占比相对比较高，另一方面追求体验的购物中心更希望引进一些差异化比较大的新兴品牌来强化我们整个商场的体验感。

　　新兴品牌引进出现了什么样的趋势呢？我们再从它的引进比例以及引进类型来分析一下，我们对比一下品牌调整购物中心，整体购物中心，还有2016年开业的购物中心的新兴品牌引进情况，这里说明一下，品牌调整的购物中心指的是2015年以前开业的，并且在2016年期间进行过品牌调整，这个品牌调整的量是占5%以上的购物中心。购物中心在品牌调整的时候会更加理性一点，不盲目的提高新兴品牌比例，新开业的购物中心新兴品牌占比是明显高过整体水平的。同质化问题要求我们要不断的降低品牌重复率，业内对新兴品牌的信任度，接受度也一天天的增长，这些都会促使我们外来新兴品牌整体的市场份额还会不断增加。我们再看一下品牌调整的购物中心对新兴品牌有什么样的要求？购物中心在品牌调整的时候，更愿意选择一些有一定开店数量的，发展相对比较成熟的新兴品牌，这样才能更加保证商场的稳定收益。同时，这也说明了我们的新兴品牌在成长运营的过程中，整体处于大浪淘沙的态势。

　　2016年新开业的购物中心对新兴品牌相对宽容一些，主要是因为刚需以及运营探索这些方面，都让他们更有意愿去引进刚入市的新鲜品牌。从各细分业态的新兴品牌引进情况来看现在有哪些业态的新兴品牌更受我们的招商人员的偏爱？

　　餐饮业态：餐饮业态占比比较高的主要集中在主题特色领域，例如海鲜餐厅，创意主题餐厅等等。这些业态市场出现期还不是特别长，所以强主题更能引起市场的关注。

　　服饰业态：服饰业态占比整体比较高，只有近年来热门的店是超过整体水平。服饰业态市场格局相对比较固化，所以购物中心对引进它的新兴品牌相对比较谨慎。

　　儿童亲子业态：儿童亲子业态占比比较高的主要集中在体验类业态，比如儿童餐厅，书店等等。这些说明生活品质体验的业态，从儿童亲子整体的占比来看，我们可以发现购物中心对亲子类的新兴品牌整体的信任度、接受度都相对比较高。

　　休闲娱乐业态：新兴品牌占比比较高的主要集中在电子科技娱乐，主题乐园等新鲜业态，以及网卡，画室，收购房等进入门槛比较低的业态，这些业态创新形式丰富更能为购物中心带来更多新的体验。

　　服务业态：服务业态整体的占比都相对比较均衡，这也意味着各也细分业态在未来有更大的发展空间。未来服务生活类业态跟购物中心是大势所趋，购物中心在未来会不断引进更多的新兴品牌。

　　 接下来是我们比较关注的西北地区购物中心新兴品牌引进情况，主要从整体还有各业态两个方面来分析一下。

　　西北地区新兴品牌占比已经超过了整体水平，新兴品牌占比已经达到了25%，这也说明了加大新兴品牌比例已经成为了我们西北地区购物中心竞争的一个重要筹码。我们再对比各区域新开业的购物中心新兴品牌的进驻率，我们发现西北地区是位居第二的，这也意味着它的库存以及同质化压力比东北区以外的其他区域还要高。

　　西北地区体验类的新兴品牌引进比较高，尤其是休闲娱乐业态新兴品牌占比超过了一半，目前我们西北趋势已经呈现出了传统商业升级的态势，并且利用自有的历史文化资源来打造文旅商业，这些会促使未来还有更多娱乐类的新兴品牌不断涌现。从而，我们品牌的淘换速度会进一步加快，对品牌的创新速度会进一步加强。

　　同质化问题将促使我们的未来新兴品牌的整体市场份额还会不断增加，无论是西北地区还是其他区域，对新兴品牌的引进方面我们还是尽量避免大幅度的提高品牌的比例，以免增加商场的运营难度。新开业的购物中心可以适当的放宽新兴品牌进场的门槛，但是在后期品牌调整的阶段中，我们还是尽量要选择一些发展比较成熟的新兴品牌。无论在哪一个阶段，我们都要优先考虑培育期较短，创新体验类的新兴品牌，例如小众型，主题特色型，生活方式体验型，多元集合型的业态，这些业态都是我们消费升级后市场选择的一个结果。在未来很长的一段时间里，这些业态依然还会是我们的招商热门业态。它的新兴品牌更值得我们去关注。

　　以上是我今天要讲的内容。感兴趣的朋友可以关注我们的微信公众号，商业地产云智库，我们在昨天晚上就已经把这篇报告的主要内容给推送出来了。谢谢大家！

　　主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，现场的女士们，先生们，大家下午好！

　　感谢诸位在阳光明媚的早春四月与我们共同聚首，我们共同关注到的是“2017第五届西北商业地产发展高峰论坛”现场。今天相聚在美丽的金城兰州，我们共同祝福中国西北地产商业的未来蓬勃发展，欣欣向荣，我是本场活动的主持人知凡。在这里请允许我代表本次活动的主办方赢商网对各位媒体朋友的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢，欢迎你们。

　　作为中国商业地产门户网站的领导者赢商网全力打造商业地产发展高峰论坛已经走过了四届。今天，我们非常高兴的邀请到了数十位行业专家，西北六省百余家商业地产开发企业，300余家知名品牌商家的中高层代表参与此次盛会，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级的营销模式，为西北商业地产项目搭建顶级交流互动的平台。今天现场可谓是高朋满座，嘉宾云集，在此，请允许我非常隆重的介绍出席本次活动的领导和嘉宾：    今天我们在兰州聚首，带着对这片厚重土地的敬重和希望，充满信心和激情，共同祝福中国西北地区商业的未来蓬勃发展，欣欣向荣！ 我是今天的活动主持人之凡。首先，请允许我代表本次活动主办方赢商网对各位的到来表示最热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　作为中国商业地产门户网站的领导者，赢商网全力打造的"商业地产发展高峰论坛"系列活动已在西北区域走过四届的光辉历程，第五届论坛落户兰州，使之成为西北商业地产行业的主流话语阵地、发展的风向标。今天，我们非常高兴邀请到了数十位行业专家、西北六省百余家商业地产开发企业、三百余家知名品牌商家的中高层代表参与盛会，旨在分享企业成功经验，为商业地产经营者提供可借鉴的行业领先级营销模式，为西北商业地产项目和知名连锁品牌商家搭建顶级交流互动招商平台，共同探索中国商业地产未来发展之路。

　　下面请允许我隆重介绍今天到场的领导和嘉宾，他们是：

　　中国商业联合会专家工作委员会副主任邢和平

　　甘肃省房地产商会高级顾问 张勇

　　甘肃省房地产商会副秘书长 黄禾

　　西安赛格集团董事长 刘耀文

　　金辉集团西北区域商业总经理 郑孟哲

　　名城集团商管总经理 林文波

　　兰州中海广场总经理 韩文峰 

　　兰州中心副总经理 孙军  

　　西安绿地缤纷荟副总经理 王铮   

　　陕西云栖文化旅游发展有限公司CEO 王斌  

　　内蒙古滨海商业广场总经理 邢勇

　　成都乐宝汉赢企业管理有限公司董事长 闫志平

　　4CUS视中心主持建筑师 简焕章

　　大唐西市总经理 刘建西

　　甘肃重邦置业董事长 孙进义

　　万达广场副总经理 冯艳琴

　　亚欧国际副总经理 刘瑱

　　远达集团副总裁 赵增伟

　　西宁南门大世界董事长 陈家辉

　　甘肃天祺集团副总经理 杨小军

　　银川星悦城商业管理有限公司总经理 曾莉萍

　　天朗控股集团西安文商旅商业发展有限公司副总经理 高庆华

　　内蒙古广汇众合商业资产管理有限公司招商副总经理 穆少林

　　青海康美旅游城招商总监 薛树志

　　北京新合作瑞通商贸有限公司总经理 吴晓

　　王府井百货副总经理 刘杰

　　新世界百货副总经理 马珍秀

　　欣大百货总经理 金克杨

　　西宁力盟商业巷总经理 张志宁

　　甘肃天河房地产开发有限公司总经理 朱云鹏

　　中天健地产总裁 周连龙

　　新世界地产总裁 赵小波

　　安盛地产执行董事 王海宇

　　天庆商贸公司总经理 秦晓卫

　　建投置业总经理 石磊

　　嘉盛地产总经理 郝建华

　　天宝地产副总经理 李亚婷

　　鼎泰地产总经理 张潇予

　　惠宝地产总经理 成龙

　　杭州星汇资产管理有限公司CEO郑亮迪

　　西安柏睿德商业运营管理有限公司总经理 曹伟

　　甘肃澳捷翔房地产开发有限公司总经理 马淑娟

　　华富集团办公室主任 汪记军

　　易居中国副总经理 腾建华

　　合富辉煌总经理 石辉莉

　　世联行事业部负责人 桂林

　　戴德梁行甘肃区域总监 樊雅儒

　　本次盛会的品牌商代表有：

　　保利DMC影院集团副总裁 赵双

　　新视界影院副总经理 马林

　　欧莱雅总经理 常虹

　　华润万家西北招商总监 张定阁

　　兰州月星家居总经理 王松山

　　百慕翡丽市场部总裁 王凯

　　瑞景酒店总经理 陈青云

　　甘肃宝黎姿商贸总经理 樊梅

　　甘肃开比餐饮总经理 李斯光

　　琉璃人生国际美疗机构董事长 陈昶  

　　面包新语总经理 李军龙

　　501咖啡总经理 姜东华

　　六叙和人文茶馆总经理 刘丁贵

　　中沙特旅总经理 王博

　　六叙和茶馆总经理 刘丁汉

　　利龙商贸总经理 王利

　　龙湾高尔夫总经理 王芳

　　金宝贝兰州总经理 李璐

　　找茶总经理 孙娟

　　龙船火锅总经理 张庆岩

　　青海一家亲农产品董事长 贾建全

　　鱼乐贝贝西安公司总经理 崔何伟

　　华住酒店集团兰州开发总监 李建军

　　洲际酒店集团资深发展总监 卜欣荣

　　雅阁酒店集团西北开发总监 席乐

　　苏宁电器开发总监 李双选

　　爱慕甘青区域总监 高凤英

　　MJSTYLE西北拓展总监 李强

　　孩子王区域总监 黄晨

　　可百可企划总监 牛涛

　　O+K休闲服饰副总经理 王彬

　　苏宁易购开发部长 孙亮雄

　　此外还有太平洋等300多家全国知名品牌的现场支持。再次感谢。最后，我们本次活动的主办方领导。他们是：

　　赢商网西北事业中心总经理 唐彬

　　赢商网西北事业中心执行董事、赢盛中国西北事业部总经理 萧华

　　赢商控股赢傲科技董事长 李健

　　赢商网新疆分公司总经理 孟庆坤

　　赢商网兰州分公司总经理 郭思阳

　　再次欢迎各位领导及嘉宾。今天在活动现场还有一系列非常优秀的媒体合作伙伴。他们是：

　　今日头条、西部媒体集团、兰州晨报、西部商报、腾讯房产、搜房网、甘房网、搜狐焦点、方程式、兰州电视台聚焦房产、甘肃电视台家园栏目、调频99.5、调频100.8、调频1048、调频1022/1066、以及福廷传媒和大魏盛唐。也再次感谢各位新闻媒体朋友的关注和报道。除此此外，还有数十家莅临本次大会的西北主流商业地产服务商行业机构，再次感谢各位的到来。同时非常感谢本次大会的礼品赞助方琉璃人生美疗机构的大力支持。我们也相信正是大家的到来，今天的活动现场高朋满座，蓬荜生辉。再次欢迎你们的到来！

　　接下来让我们掌声有请赢商网西北事业中心总经理唐彬先生代表大会主办方为我们的活动致辞！有请唐总！

　　唐彬：尊敬的各位领导、各位来宾、开发商、品牌商以及媒体同仁们，大家下午好！

　　曾几何时，璀璨的陆路文明闪耀在欧亚大陆，悠悠驼铃声带来的商队促进了盛极一时的东西方文化和商品的大交流，从此，举世无双的“丝绸之路”便横亘于欧亚大陆之间，留下了一串串的闪光节点和传奇，成为当时世界上最为繁忙的政治、文化、经济流通要道。历史总是惊人的相似，千年之后，机遇又一次垂青于这片古老的热土。随着新一轮西部大开发和国家“一带一路”的建设深入，作为现代丝绸之路最重要的西部区域开始躁动起来。各个省争相举措，积极融入现代丝绸之路经济带。

　　赢商网紧贴时代趋势，成立了赢商网西北事业中心，业务范围也扩展至西北六省，包括陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、内蒙古。我们也将立足行业媒体平台，为西北六省的开发商和品牌商提供更多服务。

　　为什么我们将本次大会从西安转入兰州？因为我们是第五届了。兰州是华夏文明的发源地，同时也是西北地区重要的工业基地和综合交通枢纽，丝绸之路经济带上的重要节点城市。另外，兰州的拉面也确实非常好吃。我们发现一个很有趣的现象，每次到兰州，第一个做的事情就是要吃一碗兰州拉面。有一句话叫有中国人的地方就有兰州拉面，我们未来希望有商业的地方就会有赢商网。

　　在2016年，全国开业超过5万㎡的商业项目共465个，商业总体量4319.35万㎡。其中西北开业项目30个，商业总体量175.61万㎡，陕西开业15个，占比60%。宁夏开业4个，青海开业2个，新疆开业4个，甘肃开业3个。2017年预计全国开业大型商业项目900多个，陕西将有57个商业项目开业，总面积超1300万㎡，西北市场更是直逼百家。

　　给大家分享几个关键词。

　　第一是存量时代。根据目前的数据，我们发现，目前中国商业地产已经到了存量时代，相对于一线北上广，西北商业相对落后、闭塞，存量时代的问题也是显而易见的。商业地产呈现开发信息不对称、开发商缺乏运营思维、对品牌关注度不高，以及在融资跟资本市场的退出都有待我们积极探索。

　　第二是移动互联网。互联网+我们一直都在提，但我觉得移动互联网对我们行业最大的影响不是电商，而是市场的不确定性。在移动互联网教育下的年轻消费者，他们的消费行为、消费结构让我们很难清晰的预测消费者下个月、下一年会喜欢什么东西。消费习惯的加速改变，让我们看到很多昙花一现的品牌，市场的不确定性更加难以预测，这是我们面对的挑战。

　　第三是创新。在我们的行业里面，会发现很多业态的边界越来越模糊，卖衣服的做餐饮，卖餐饮的做咖啡，做咖啡的又去做别的东西，越来越多的品牌很难固定的划分到某一个具体的分类里，这是商业跨界的一种方式。但是，当西北还在谈“体验”的时候，一线城市已经开始对场景、IP、内容、流量这些概念进行创新。未来，购物中心的业态调整周期也将会有所变更，可能3年，也可能1年就会变化，我觉得这是未来的趋势。

　　第四是大数据。目前，大数据时代对于商业地产行业的影响是显而易见的。因此赢商网从去年开始启动了大数据战略。对于购物中心和开发商来说，解决同质化，运营的数据化，招商的效率精准化。赢商大数据中心超过100名专业的工作人员每天对全国的购物中心、新兴品牌进行监测，所以我们的大数据系统能够很好的解决刚才说的问题。

　　目前，我们有针对开发商的云招商系统，针对品牌商的云拓展系统，针对将要开业的购物中心有完整的市场监测，我们希望通过对品牌的不断分析和研究，可以向开发商推荐更优质的品牌，也可以给品牌推荐好的项目，服务每一个有需求的客户，这是赢商网大数据正在做的工作。未来的赢商网是“赢商网+”的概念。我们不但是一个平台，未来还是一个渠道。我们现在跟全国大部分的品牌商都建立了良好的沟通。去年，我们跟汉博和广州的一家公司做品牌孵化公司，在目前树立的8万家的成长性品牌里面，筛选优质的品牌，拉动他们实现快速的发展和成长，实现合作共赢的状态。

　　未来，对赢商网来说，坚定的朝着行业大数据的平台建设这个目标。随着大数据系统建设的越来越完善，我们的平台将会越来越有效，越来越精准。在"赢商网+"这块希望有更多的优秀企业和我们合作，推动行业的发展与进步。最后，感谢各位西北商业地产同仁的交流。新丝路·大商道，未来赢商网西北事业中心将努力搭建最优质的交流与合作平台，希望在座的各位今天能在这个氛围下，谈商论道，畅所欲言。商业代表着人类的文明，人们对美好生活的向往是永恒的。最后祝西北商业的明天更美好。谢谢大家！