再话小寨商圈的起起伏伏 黄金十字的“淘金热”

一直以来，小寨商圈备受争议的商业项目无非是金莎国际购物中心和潮百汇购物中心，从前期规划、宣传，再到开业，甚至主力店，一路充满了坎坷和唏嘘。据了解，金莎国际购物中心从2010年开始规划，选址小寨，与地铁二号、三号线接洽，总建面达到131697平方米，配以多业态商业，百货、餐饮、娱乐休闲、影院一应俱全，在宣传前期，金莎国际一直号称“打造城南最核心的商业综合体”，然而，面对早两个月开业的赛格和小寨林林总总的商业，这个口号似乎并没有很响亮。而在开业时间上，原定于2014年10月开业的金莎国际，在2014年10月1日赛格开业的盛况之下，只好改为保守的12月，殊不知，赛格开业的轰轰烈烈一直持续到了新年，余温未降，这也使金莎国际2014年12月31日的开业显得有点“静悄悄”。反观金莎国际的整个商场业态布局，项目商业部分分为地下3层，地上7层。项目集旅游观光、文化、娱乐、购物、休闲、商务、餐饮、酒店、公寓、办公等数十种业态功能，一站式服务理念贯穿整个项目。主力店、影院、休闲娱乐业态等引进了行业尖兵品牌，同时引进了时下最热门的韩国咖啡品牌coffe bene。

小

寨

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伤

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痛

商气

首先，“商气”很重要，对于商业地产来说，“养商”是一个漫长而又痛苦的过程，需要付出相当大的努力，小寨商圈近几年商业发展迅速，因而小寨商气也在近几年开始养成，以老牌商业百货为中心开始辐射，其中世纪金花宜品生活作为据点辐射的有金鹰国际小寨店、潮品小镇（已关店）、白马外贸城等；以老军区为据点辐射的有银泰城、新军人服务社等；以百汇为据点辐射的有百盛、开米广场、飞炫商场、豪邦商场等。金莎国际与潮百汇“抱团”出现，与人气爆棚的百汇隔着一条无法“跨越的界限”，与消费力密集的百盛、海港城等遥遥相望，附近缺少成熟的商业项目带动，商气难以贯通，成熟的商业氛围难以覆盖，难点和硬伤便浮出水面。因此，长安北路的商业流动圈无法覆盖到金莎国际和潮百汇，致使两个项目发展困难重重。

交通

其次，交通是推手，由于小寨特殊的交通条件，长安北路也已经割断了“东西来往”的命脉（斑马线），仅在百汇和百盛两个人口密集区设置了人行过街天桥，其中，一处天桥连接路东的海港城和路西的百盛和飞炫商场，另一处则连接路东的长安大学和路西的音乐学院和百汇，人行过街天桥的通行成为长安北路的商业突破口，连贯着东西商气，在亮出人行天桥上下口分别聚拢了大量的人气，而金莎国际与潮百汇远离两处人行过街天桥通道口，来来往往人流量已被两处人行过街天桥拦截了不少，所剩无几，固定消费难以形成，无法与路西的百汇、百盛等形成可循环的商业大环境，交通的弊端也是其需要克服的难点之一。

业态

第三，整齐明了的业态分布可以成为消费的导航图，清晰明了的业态分布能为消费者提供良好的导向作用，良好的购物导航也能为整个商场提供有效的消费交易。进入金莎国际，“藏”起来的导航图让初来金莎的消费者着实“有点懵”，只能“摸索着前进”，赢商网记者实地进行调查发现在没有导航的情况下，金莎国际的业态分布会呈现出“看上去很乱”的情况，经调查发现，金莎国际跟多商户流动性很大，在开业至今短短的时间内，很多商户已经经历了2-3次流动，对于商业市场“养商”的规律来讲，这无疑是一个很大的弊端，也让金莎国际损失了很多持续性客源，对于可持续的商业环境也造成了一定的危害。再看潮百汇，潮百汇在前期宣传就号称“年轻人的潮流天地”，然而在对面低端消费的百汇、周边各式各样的百货的夹击下，潮百汇还没有找到精准的定位，整个业态一篇模糊，潮百汇最终走向了夭折，至今仍然没有关于潮百汇新动作的消息。