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再话小寨商圈的起起伏伏 黄金十字的“淘金热”

作为西安后起之秀的小寨商圈,近年来商业发展风生水起,赛格、银泰、军区等购物中心上演着龙争虎斗。2014年的小寨,成为西安商业地产的重头戏,无论是新项目开业,还是老项目离场,都能引起业内的广泛关注和重视。而作为西安“城市次中心”小寨黄金商圈的黄金十字,也暗藏着此起彼伏的大动作。
地理位置 以小寨为中心点,东起大雁塔北广场,南至长延堡,西至吉祥村,北至南二环路,长约4.3千米,宽约1.8千米,总占地面积约7.74平方千米,商业总营业面积超过120万平米。
交通状况 地铁一号线,地铁二号线;
西安小寨共46公交线路:12路 14路 19/K19路 207区间 215路 229路 239路 24路 26路 30路 323路 336路 34路 36路 400路 401路 407路 408路 44路 502路 503路 504路 509路 521路 527路 600路空调 600区间(原K600路) 603路 610路(游8) 701路 704路 710路 716路 720路 721路 722路 917路 K5路空调 K605路空调 机场大巴4号线 教育专线 临潼826专线 世园4号线路 通宵2号线 游6 游8(610)
商业项目 目前小寨黄金十字已经开业的商业项目大约共有15个,东有赛格国际购物中心、白马外贸城、潮品小镇、西安国际贸易中心、赢商网世纪金花宜品生活;西有银泰城购物中心、老军区服务社;南有新军区服务社、金鹰、嘉汇大厦;北有百盛、豪邦购物广场、飞炫商城、百汇、金莎国际、潮buy汇等。
(数据为赢商网统计,如有出入,请联系赢商网陕西站)
商圈说明 西安的两大黄金商圈,莫过于钟楼和小寨商圈,钟楼作为传统商圈的典型代表,其发展已经相当成熟,商圈的可塑性已经有了很大的局限,可开发程度较低,因而各路开发商转战第二大黄金商圈——小寨商圈。
数 据

据赢商网统计,小寨黄金十字的商业项目大约共有15个,东西南北商业项目发展齐头并进,竞争激烈。商业项目的扎堆进驻,促使小寨商圈商业飞速发展,商业价值持续攀升,成为投资客看好的价值洼地。最近两年来,小寨陆陆续续开业的项目有,2013年10月1日开业的赛格购物国际购物中心;2013年4月28日开业的银泰城;2013年开业的新军区服务社;2013年12月31的金莎国际购物中心等等,新项目的涌现盘活了小寨商圈的商业流,从而使整个商圈商业价值倍增,成为西安仅次于钟楼的“城市次中心”。

赛格国际购物中心、白马外贸城、潮品小镇(已停业)、西安国际贸易中心世纪金花宜品生活;
西 银泰城购物中心、老军区服务社;
新军区服务社、金鹰小寨店(已停业)、嘉汇大厦
百盛、豪邦购物广场、飞炫商城、百汇、金莎国际、潮buy汇等.


在众多商业项目龙争虎斗的商业市场,总会出现长江后浪拍前浪的较量,新生力量的强大,竞争力的强劲,对很多老项目形成强势的威胁,代表项目有赛格国际购物中心、西安国际贸易中心、老军区服务社,这三个项目都处于小寨黄金十字的黄金位置,地理位置相似,仅一路之隔,并且中间还有人行天桥相连接。
新秀项目中的佼佼者——赛格国际购物中心,是小寨商圈的震撼之作,不管是从体量还是业态,以及规划、主力店、品牌等等,都堪称西安商业地产一件轰动大事,对小寨商圈的商业价值也起到了一定的推动作用;
对于老军区服务社来说,这里寄托着老一辈的某些传统感情倾诉,消费群体主要以军人家属以及年长者为主,百货零售的超低价和零投诉成为其长期安之若素的唯一法宝,但是业态的不完整也成为其硬伤,货品陈旧,美陈缺陷等,制约其发展。对于小寨商圈翻天覆地的商圈变革,老军区似乎应对的动作并不是很多,依然泰然处之,这与其商业性质也有一定的关系;
而西安国际贸易中心,是西安商贸发展史上的一个标志性的建筑,然而其发展并不是很理想,联袂本土百货领头羊世纪金花宜品生活,在2011年9月2日正式以商业综合体的形式占据着小寨商圈,然而三年来不温不火的发展,品牌的不完善,业态的不完整,也使其商业逐渐降温,在顶着西安商贸的头衔发展不久便成为地理位置上的地标建筑。

小寨黄金十字“三足鼎立”局面形成,西南角为老军区服务社,东南角为世纪金花宜品生活,东北角为赛格购物中心。淡定的老军区面对风起云涌的小寨商圈,似乎也开始有所动作了,针对一楼的百货区域开始调整,将之前的百货超市缩小为现在的百货+超市+服饰品牌店,且百货超市多以日用品为主,而服饰品牌则多以以纯、cache等大众品牌为主,旨在拉拢大众消费,这样也是为了避免与“高端大气”的赛格发生正面的交战,从而很好的维持了消费群体,也取得了很大的成效。而世纪金花宜品生活似乎动作并不大,依然是一副“无所谓”的架势,再加上金鹰的冲击,其市场份额大大削减,形势每况日下,似乎对于赛格的盛景采取“零应对”策略,前景堪忧。

2011年9月2日世纪金花宜品生活小寨国贸店开业,成为城南品质生活代表商业项目。目前世纪金花宜品生活已开设23家门店,2011年宜品生活将继续为消费者的优质生活拓展布点。在西安国际贸易中心的大背景下,世纪金花宜品生活小寨店火了一时,便开始走了下坡路。

赛格国际购物中心
世纪金花宜品生活
军人服务社
2013年10月1日,“高端大气上档次,低调奢华有内涵”的赛格国际购物中心以“平地一声雷”的声势震撼问世,仅凭全球最大的单体购物中心赢得了全西安乃至中国商业地产的广泛关注,一时间形成了“赛格热”:购物——去赛格;吃饭——去赛格;带宝宝——去赛格;豪华停车场——去赛格。
世界最大室内瀑布、西北最大空中停车场、1层直达6层的心跳飞天梯、西安最大体量的儿童娱乐中心、西安最大的美食街区等等世界、西北、西安之最,让赛格国际购物中心成为2013年度的最热词,一直火到现在。
据了解,赛格国际购物中心总建筑面积25万平米,商业面积20万平米,是目前中国西部地区最大的单体购物中心,汇聚了众多知名品牌,集购物、游乐、美食、停车于一体,成为小寨真正意义上的商业地标。

军人服务社作为西安老牌百货,拥有稳定的消费群体,在西安市民中赚取了良好的口碑,加之小寨十字得天独厚的商业圈中心地带,以商业经营为依托,以军事化管理为理念,尤以名优烟酒为销售亮点,带动了商品品类不断增加,为广大消费者创造了更宽泛的消费环境。

小寨商圈升级改造的机遇,总面积6.8万平方米的A区商业楼已建成营业,集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务办公等业态为一体的现代购物中心,新军区的对外营业,标志着军人服务社的转型与升级。

商业推手

交通一直是商业发展的重大推动力,对商业有着举足轻重的作用。西安地铁自开通以来,就成为西安商业的强大推手,每天上万的人流量为沿线商业项目提供了可靠的人流保障,成为商业的绝佳契机。小寨十字的“金三角”也顺势借了西安地铁一次“大光”,西安地铁2号线小寨站的四个出口分别接近三个商业项目,而与西安地铁2号线直线距离最短的则是老军区服务社,2号线B口出口处右拐30米左右即可直接进入老军区服务社,这为老军区输入了大量的有效消费人流,老军区的这个“借势”可谓是接近完美,逆袭之战获胜。而背靠地铁2号线A出口的世纪金花宜品生活,相比之下就黯淡了很多,地理位置上的硬伤使其对于“借势”地铁仿佛没有很大的意义,因为“步步紧逼”的金鹰已经“截胡”,在地铁A出口处已经设置了一个直通金鹰的通道,而从地铁A出口出来的消费者在寻找世纪金花宜品生活的同时,在方向感的直线作用下,一般都会瞄上“高大上”的赛格,世纪金花宜品生活瞬间被赛格“秒杀”。

连接动线

早在2012年西安地铁2号线就已经通车,规划的出口暂没有通向赛格的,然后2013年赛格开业之后,这也一度成为赛格购物中心的“硬伤”,很多业内专家称,赛格的繁华因为地铁的原因没有发挥到极致,因而,赛格在开业不久便打通了地铁2号线的出口通道,出口紧邻赛格购物中心,并且在出口处设置了购物中心入口,在打通地下通道的同时,也打通了地上通道,将小寨十字人行天桥直接接入购物中心2层,上下通揽,成为小寨人气最高,也是最拥挤的消费场所。从商业的角度分析,地铁和人行天桥,加上智能空中停车场,解决了商业项目的两大难题,人流动线和车流动线,恰巧也是一个商业项目至关重要的两大问题,赛格购物中心做到了!

小寨黄金十字正面临着新一轮的商业洗牌,面对新生力量的强大冲击,很多老牌商业项目纷纷寻求新的改革之道,在商业大流中,有“长江后浪推前浪”的崛起,也会上演“老骥伏枥”的逆袭,面对日新月异的商业大环境,要“精打细算”才能屹立不倒。

一直以来,小寨商圈备受争议的商业项目无非是金莎国际购物中心和潮百汇购物中心,从前期规划、宣传,再到开业,甚至主力店,一路充满了坎坷和唏嘘。据了解,金莎国际购物中心从2010年开始规划,选址小寨,与地铁二号、三号线接洽,总建面达到131697平方米,配以多业态商业,百货、餐饮、娱乐休闲、影院一应俱全,在宣传前期,金莎国际一直号称“打造城南最核心的商业综合体”,然而,面对早两个月开业的赛格和小寨林林总总的商业,这个口号似乎并没有很响亮。而在开业时间上,原定于2014年10月开业的金莎国际,在2014年10月1日赛格开业的盛况之下,只好改为保守的12月,殊不知,赛格开业的轰轰烈烈一直持续到了新年,余温未降,这也使金莎国际2014年12月31日的开业显得有点“静悄悄”。反观金莎国际的整个商场业态布局,项目商业部分分为地下3层,地上7层。项目集旅游观光、文化、娱乐、购物、休闲、商务、餐饮、酒店、公寓、办公等数十种业态功能,一站式服务理念贯穿整个项目。主力店、影院、休闲娱乐业态等引进了行业尖兵品牌,同时引进了时下最热门的韩国咖啡品牌coffe bene。

金莎

国际

开发商 西安东大置业 总建面 131697平方米
商业面积 6万平方米 商务办公 7万平方米
停车位 500个 开业时间 2013年10月30日
项目地址 西安市雁塔区长安中路65号
主力店 H&M、sasa等

潮百汇

开发商 天津沅灃投资有限公司 总建面 3万平方米
商业面积 6万平方米 商务办公 7万平方米
停车位 800个 开业时间 2010年10月(已停业)
项目地址 西安市雁塔区长安中路215号
在寸土寸金的小寨商圈,虽然学生是消费主力军,但其购买力还是具有一定的局限性,在项目前期定位中,金莎国际将商场消费定位在500~5000元的大众消费和中高级消费区间,然而,开业不久,我们就可以看见,金莎国际的实际品牌大多数以大众品牌为主,甚至出现小众品牌,为数不多的高端品牌也总是冷冷清清。开业不久,整个商场弥漫着打折促销的气息,不管是否节假日,金莎国际都会出现“打折”、“大甩卖”等字眼,一进门就能看到的“超级打折促销区”着实让很多消费者慌了神,此情此景消费者不禁会与“最后的晚餐”联系起来,以为金莎国际要关店,开始打折甩卖。赢商网记者实地探盘发现,作为购物中心来讲,金莎国际在标配上已经达标,影院+休闲+儿童+餐饮+主力店,应有尽有,为什么商场人气却一直低迷不振呢,而与之相邻的,无论是高端百货百盛,抑或是倾向于低端产品的地下商场飞炫,金莎国际的“黯然神伤”总是不尽人意。

首先,“商气”很重要,对于商业地产来说,“养商”是一个漫长而又痛苦的过程,需要付出相当大的努力,小寨商圈近几年商业发展迅速,因而小寨商气也在近几年开始养成,以老牌商业百货为中心开始辐射,其中世纪金花宜品生活作为据点辐射的有金鹰国际小寨店、潮品小镇(已关店)、白马外贸城等;以老军区为据点辐射的有银泰城、新军人服务社等;以百汇为据点辐射的有百盛、开米广场、飞炫商场、豪邦商场等。金莎国际与潮百汇“抱团”出现,与人气爆棚的百汇隔着一条无法“跨越的界限”,与消费力密集的百盛、海港城等遥遥相望,附近缺少成熟的商业项目带动,商气难以贯通,成熟的商业氛围难以覆盖,难点和硬伤便浮出水面。因此,长安北路的商业流动圈无法覆盖到金莎国际和潮百汇,致使两个项目发展困难重重。

其次,交通是推手,由于小寨特殊的交通条件,长安北路也已经割断了“东西来往”的命脉(斑马线),仅在百汇和百盛两个人口密集区设置了人行过街天桥,其中,一处天桥连接路东的海港城和路西的百盛和飞炫商场,另一处则连接路东的长安大学和路西的音乐学院和百汇,人行过街天桥的通行成为长安北路的商业突破口,连贯着东西商气,在亮出人行天桥上下口分别聚拢了大量的人气,而金莎国际与潮百汇远离两处人行过街天桥通道口,来来往往人流量已被两处人行过街天桥拦截了不少,所剩无几,固定消费难以形成,无法与路西的百汇、百盛等形成可循环的商业大环境,交通的弊端也是其需要克服的难点之一。

第三,整齐明了的业态分布可以成为消费的导航图,清晰明了的业态分布能为消费者提供良好的导向作用,良好的购物导航也能为整个商场提供有效的消费交易。进入金莎国际,“藏”起来的导航图让初来金莎的消费者着实“有点懵”,只能“摸索着前进”,赢商网记者实地进行调查发现在没有导航的情况下,金莎国际的业态分布会呈现出“看上去很乱”的情况,经调查发现,金莎国际跟多商户流动性很大,在开业至今短短的时间内,很多商户已经经历了2-3次流动,对于商业市场“养商”的规律来讲,这无疑是一个很大的弊端,也让金莎国际损失了很多持续性客源,对于可持续的商业环境也造成了一定的危害。再看潮百汇,潮百汇在前期宣传就号称“年轻人的潮流天地”,然而在对面低端消费的百汇、周边各式各样的百货的夹击下,潮百汇还没有找到精准的定位,整个业态一篇模糊,潮百汇最终走向了夭折,至今仍然没有关于潮百汇新动作的消息。

在小寨商战愈演愈烈的形势下,金莎国际和潮百汇的黯然失色成为小寨商圈的两大“硬伤”,对于金莎而言,强有力的核心运营团队是方向,对于市场的敏感度也有待提升,与大商圈以及市场的契合度也成为其突围的关键所在,做到这些,金莎国际的突围将指日可待。潮百汇的惨败也为西安商业市场的发展树立了一个警示牌,合理规划,精心运营,找准方向的同时也应该兼顾多方面的因素,综合考量,才能规避更多的风险,最终叱咤风云。

高端消费


项目   赛格购物中心、银泰城、金鹰、百盛
业态 定位中高档的现代时尚百货,以购物、休闲、商务、餐饮、娱乐等为一体的体验型购物中心,带给大家一种全新的购物体验。
品牌 优衣库、UR、AJ、TOMMY、哈根达斯、太平洋咖啡、咖啡陪你、必胜客、星巴克、KFC、DQ、必胜客、赛百味、面包新语、锦元翔、金汉斯、屈臣氏、悦豪KTV
主力店 blt超市、亨吉利世界名表中心、必胜客、麦当劳、肯德基、博纳影城
中端消费

项目 西安国际贸易中心世纪金花宜品生活、新老军人服务社、金莎国际、开米广场、潮百汇
业态 购物、餐饮、休闲、娱乐,业态主要以百货、主力店、服饰、餐饮、休闲娱乐等为主
品牌 阿迪、耐克、千家粗粮王、百丽、ONLY、森马、黄记煌、赛百味、雅诗兰黛、倩碧
主力店 小马奔腾影院、国美电器、匣子KTV、老孙家、军人服务超市、屈臣氏
低端消费


项目   白马外贸城、嘉汇大厦、豪邦购物广场、飞炫商城、百汇
业态 平价百货为主,接近百姓生活的服饰、小饰品、流动餐饮等。多以年轻消费群体居多,符合80、90、00后等消费理念。
品牌 季季红火锅
主力店 百福乐超市、时尚靓点、万邦图书、肯德基、老百姓、波涛眼镜

小寨商圈的发展定位,将以第三产业作为支柱产业,重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服务业,充分利用现有的商业资源,通过商业设施的完善,配套服务的跟进,形成良好的商业环境,树立品牌街区形象,吸引投资者。通过业态升级和商业地产改造,形成发展规划与市场需求之间的良性互动,将既存优势转化为区域的核心竞争力,为小寨商圈注入新的活力,打造西安商业、服务业的新中心。

规划一:“干”字形主框架
以南二环沿线、小寨东西路延伸线和长安南路为主的“干”字形商业、服务业发展主框架将明确定位,全力推进升级。

规划二:六条特色商业街
依托“干”字形主框架,兴善寺东、西街,雁塔西路等支线道路也将进行品牌特色改造和开发,成为特色商业街。

1.曾一度兴盛之后,商业服务网点偏少、营业场所面积小、缺少知名的商业企业和品牌、商品种类和商业体系不丰富、目标消费人群单一、消费能力有限……这些因素严重制约了小寨商圈的区域经济发展,使传统的小寨商业圈在西安市整体发展中略显缓慢,失去了优势,只能满足中低层次消费者的需求,大量的中高端顾客流失。商圈内商业业态和基础设施相对薄弱,各类业态发展缺少有效的引导和整合。

2.小寨商圈的发展定位,将以第三产业作为支柱产业,重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服务业,充分利用现有的商业资源,通过商业设施的完善,配套服务的跟进,形成良好的商业环境,树立品牌街区形象,吸引投资者。通过业态升级和商业地产改造,形成发展规划与市场需求之间的良性互动,将既存优势转化为区域的核心竞争力,为小寨商圈注入新的活力,打造西安商业、服务业的新中心。

3.商圈定位具有都市时尚的中低端现代化区域商业中心,这里被称作是西安的时尚之地,被誉为西安版的“三里屯”,曾一度是仅次于钟楼的西安的“副中心”。

小寨所针对的目标客层主要以周边的高校大学生及工作时间不长的年轻白领为主,小寨的十字天桥把小寨广场、百盛、好又多、飞炫购物广场等连为一体,将四面八方的人流统统导向商业核心区。据统计,每天人流量可达30万以上,由于位置特殊,紧邻大雁塔旅游区,车流量较大,来自各地的游客也会到此购买时尚经济便捷的商品,使得小寨有着“黄金位置”的美誉。

随着西安国际化大都市正在推进,地铁建设正在完善,位于地铁2、3号线交汇处,使得更便捷的通向四面八方,能带动更多人流量。西安国际购物中心、赛格国际购物中心等新的商业项目开业后,预期能给小寨驻入新鲜活力,使得小寨的品牌档次提升,吸引更多的高消费人群。

除此,年轻人购物的目的已经偏向于休闲与享受化,不是为了买东西而逛街,而是排解压力,或者是消遣。小寨没有休闲与游乐的地方,自然在购物的同时享受不到舒服与快乐。从目前来看,小寨的规划、部分商厦设计方面缺乏人性化,致使公共服务跟不上现代人的步伐。故而,应适当的对已有的购物中心和商业街进行改造,重新合理布局,相应增加公共配套设施,提升购物环境。

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