生活体验式购物中心发展趋势及模式创新

      毋庸置疑，2013年将成为赢商网西安商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放赢商网的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的西安商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。 

      凝思过去，昭示未来。作为中国商业地产第一门户，赢赢商网商网西安站在2014年来临之际，特别推出“赢商网大话2014·业界精英纵论行业趋势”年度沙龙，暨赢商网西安站全新栏目「赢商沙龙·大商之道」上线仪式，聚行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商高层，共同把脉2014中国商业地产发展趋势。

      2013年，对我个人而言，对于中国整个电影市场来说，就是丰收，2013年中国全国电影总票房达到了217亿，增长速度是全世界第一位的。我举几个数据来说一下，2006年全西安的票房是6000万不到，然后2013年的话，咱们西安市票房是14.2亿，名列全国前十名。去年我们影城在我带领下，票房达到了4005万，是全省第三家过4000万票房的影城，在全国3800多家影城里面，我们影城去年排名是第53名，刚好是过了4000万，这个成绩也是非常非常喜人，这是我创造最好成绩的一次机会。

      2014年对我们来说是挑战的一年，也是发展和成长的一年，刚才我为什么说我们抓住了最后一个机会呢？刚才大家说到同质化，现在所有的商业地产、影院、KTV等于是一个商业综合体的标准配置，如果没有这个配置，你在吸引客流上将有很大的损失，说是同质化，没有一个行业的同质化有我们电影院的同质化严重，你放阿凡达，我也放阿凡达，你放私人定制，我也放私人定制，中国不像美国是分区域发行，中国是同一天发行，造成我们的产品是非常非常单一，无非你是在硬件上投入巨额的资金来改造。

      2010年以前《阿凡达》的时候，一百块钱一张票，2010年以后再没有这样的情况了，一影院太多了，第二手机现在很方便了，越来越多的手机支付，参与APP给你送一张电影票，也会促使咱们整个购物中心的人流的递增，促使影院的利润越来越薄，大家不要想一个企业利润有多么大，我们创造了4005万，其实有很大一部分，我们在北郊做活动，晚上10：40以后，看电影的观众返十块钱的现金，仅此这一项返了差不多十多万的现金。

      再一个，我们最近在北郊，联合了北郊很多的幼儿园、学校，给他们送一些电影票，有免费的，也有很低价观影的，我们最近有接近30多家幼儿园、20多家学校，每天早晨排队在400、500人以上，这也是我们企业的一个责任，也是我们不同的一点。

      2013年对于我们是期待，从年初开始我们就一直在筹划两家店的开业，其实行业里大家都在期待，最终在年前开出了两家店，这两家店从开业到目前来说，整体的营业超出我们对市场的预期，前三天的销售额超过了800万，后续的话，超市后续面临的租金不断的提升，租金成本提高，会对超市后续的运营产生很大的压力。2014年我总结了一下就是沉淀，不是说我们不前行，我们还是要快速的开店，把开出来的店要运营好，迅速扩店就是降低物流成本。

      2013年最大的一个感觉就是变，我们公司转型升级，2013年做了一个业态上的调整。我们代理的有肯德基、巴斯罗宾，我们还有小的饮料店等，之前我们都是靠现有的门店经营，从2013年初我们做了一个大的调整，就是大家提到电商，我们也做松茂网站，可能在2014年大家会在线上购买到甜甜圈、咖啡，甚至一些中餐也可能会配送，同时公司增加了一个物流中心，本身我们在北郊有一个物流基地大概有一百多亩，前三年一直在筹建，2013年底公司所有的物流中心都挪过去。　　

      就我自己而言，以前是做运营管理工作，2013年后半年加入拓展方面的工作，可能在思维思想上也要有一些转变，包含现在我又做一些招商的工作，像城东客运站，我们在汉中、宝鸡都有一些楼盘，除了一些自有的品牌应用，未来还要负责招商的工作，这对我来讲是非常大的变化。2014年与公与私就是开拓、学习，因为公司在转型、在升级，我们也是从实体店发展成为多种业态的一个经营，公司是这样，对我们自己而言，也是要开拓学习的一年。

      从我们公司这一块来说，2013年我们做了一个定位，就是找准自己未来的发展方向，2014年肯定就是在这个定位的基础上继续做整合。现在做的是赢商网这个资源平台，全面跟赢商控股合作，另外有一个板块叫赢盛中国，就是做商业地产的前策、后期的运营、招商块，我们现在在西安也有两个项目已经在合作。　　

      针对未来的走势和走向，最关注的问题还是招商和销售的落地问题，作为一个从业者，这么多年的销售经验告诉我，在商业地产未来销售这一块，面临一个很大的变化，可能就要步入一个全民销售时代，就是跟电商、实体店一样的变革，尤其商业这一块，如果不用资本和金融结合起来做商业销售的话，是很难行得通的。未来的商业销售不再是置业顾问的销售，它一定是跟金融进行一个深入的全面合作的销售模式，，包括个人的这种销售，是全民的销售时代。

      另外未来我们要做的一个方向，打算做三四线城市的物连地产，因为中国毕竟是一个农业大国，不管是做商业也罢，住宅也罢，都离不开消费，只有把很多东西结合起来，店、地、商结合起来、联动起来，才是未来盈利点。

      我写了六个字，一个是困惑，一个是破立交错。首先我们行业内要抱团取暖，好的时候要抱团，不好的时候更要抱团取暖，在未来5年，这个应该是不变的一个话题。第二个就是立，不能说2013年是商圈的元年，以前好的商圈也有，从老百姓的生活需求来讲，商圈仅仅集中在钟楼、小寨是非常不科学的，像高新，重点的购物场所就在高新路和科技路，很多人提到这些地方都非常头大，到那没有一个车位，经开区消费基本上集中在凤城一路到凤城三路，恰恰也反映了我们西安发展有潜力。到了2014年，应该是商业地产突围的时候，刚才唐总提到了搞一个商业地产联盟，都是为大家服务的。

      乐意每年有一个年度汉字，2013年年度汉字是三足鼎立的鼎，每一年我们乐意，包括我个人和团队发展的话，我们需要有一种谦虚、谨慎、如履薄冰的态度，更多的是自身的调整和变化。2013年我们代理的有6个商业地产项目，其中有土地发展策划，包括和基金公司合作的旅游地产的前期策划，有两个专业市场，一个购物中心，基本上可以做到客户比较稳定的服务。但是对于2014年我们也有一些新的要求，我借助赢商网，赢商网是我们2013年重点的合作伙伴，我们也带客户参加了赢商网西南招商大会、西安招商大会，赢商配合我们两次做了项目推介的沙龙。我和西安楼市也做商业与投资杂志平台的建设，提供的主要是西安区域商业地产的商讯和动态，包括一些专题的分享，我个人也有两篇文章，在赢商网的专题采访里面，关于商业地产品牌和商业地产资产最优化的论述。

      2013年，我的两个关键词，一个是起步，西安的商业真正有了一个大步式的发展。从开发商来讲，勇于尝试做商业地产的开发商越来越多了，开发商拿住宅地难度越来越大；从规划部门的角度讲，给住宅用地配套的商业面积会越来越大；作为代理商来讲，我觉得机会多、同时坑也多，机会多就是你面临的商业地产会越来越多，我们整个蛋糕会越来越大，但是这个蛋糕真正好吃的、真正能被吃得下的不多，我们虽然一年能接触十几个项目，我们最终做的可能只有两到三个项目。现在我的同行也越来越多，以前做商业地产的没有几家，我们算比较早的，我个人从2004年就开始做商业地产的项目，现在有很多公司都做商业地产了，我觉得这也是一个行业好的现象，也是一个不好的现象，事情是有两面的；从品牌商来谈，未来品牌商的日子会很好过的。2014年发展的趋势应该是一个加速的过程，任何的一个行业肯定是从纷乱到有序的过程，很多人都已经在喊西安的商业地产泡沫了，我觉得西安商业地产的泡沫还远，西安经济一直在增长，人口也在增长，消费能力也在增长，可能有一些个别的难题在，但是我们的未来应该是一个加速向上的过程。

      2013年用两个字形容，就是转型。据世联的统计数据，商业地产在土地数据里，在10月份突破了100多万方，整个供应链这一块是1600、1700万方，接近1800万方，在这样的市场背景下，政府职能在发生转变，企业肯定也在转型。中国房地产的前十年是黄金时期，中国房地产企业转型，我们也可以看到万科、龙湖等等，都纷纷把他们的商业地产的开发比例提出了，龙湖由原来的10%提高到30%，万科地产现在开发了三个系列，第一个万科广场系列，还有社区商业系列，还有一个是街区商业。西安市早两年的土地出让，2012年是370个亿，土地出让金达到了390亿，占的比例非常大，去年两个词最热，一个是防腐，一个是转型，2013年是转型的一年。

      2014年就是竞合，竞争是肯定的，市场的竞争以后将会非常充分，正是由于竞争的充分，所以合作不可避免，单打独斗的时代真的已经过去了，大家都在抱团取暖，所以我觉得2014年整体的发展，不管是企业与企业之间的合作，还是企业与商家、商家与商家，企业与代理商等等之间的合作，应该说会越来越频繁，也越来越专业化和成熟化。

      2013年一个关键词是火。我分享两组数据，第一组数据是监测的一二线20大城市的市场存量，2013年市场存量，现在有6461万平方，供应量是非常大的，很火，火的原因，也是因为政府的调控，政府调控逐渐显现出来效果，很多大型开发商已经往商业地产上转型，往商业地产上发力，这是一个趋势。第二组数据，统计2013年西安零售物业存量达到302万平米，环比2012年，增加了24.9%，购物中心量大概占到50%，就是有150万的存量，环比2012年，增加了20%，一个是24.9%，一个是20%，可以看出来西安市场上也体现出来的火。

      第二个是电商这个词，购物中心因为电商的冲击，业态配比已经发生了调整，赛格购物中心以传统的零售为主，占83%，但是增加了儿童娱乐的比例，是增加购物中心里面的体验感，也是在对抗电商的冲击。

      对于2014年，我觉得在以上分析的基础上，2014年需要做的一个核心工作，可能就是怎么样克服这么大的存量的基础上，再加上点上冲击的情况下，我们如何做到差异化，刚才郭总提到一个同质这个词，我非常赞同，2014年、甚至2015年、2016年的目标就是怎么样去同质化，怎么寻找差异化。