西安商圈系列观察之"文"动曲江无法复制的商业模式

导语：商业地产根植于文化土壤，商业结合历史，在中国，这样的模式并不多见。在西安，也只有曲江有此发言权。对比西安其他如钟楼、小寨、高新和土门等商圈，正在形成的“曲江商圈”特色鲜明，独树一帜。只有在这个区域，文化历史题材融合商业的形式在市场上得以延续与传承，大众得以特有的消费体验，曲江的大唐不夜城更为中国文化Mall的发展开创经验先河。可以预见，“曲江商圈”将以独一无二的特色，改变西安现有的商业布局。

曲江投2000亿建中央文化商务区 20个重大项目已开工

曲江搅热西安土地市场万科、绿地等大鳄抢滩曲江新区

曲江商圈：重划西安商业版图 “历史+商业”模式成型

西安百亿建特区或复制“曲江” 过度开发还是稳保坦途

曲江新区属于雁塔区，位于西安城东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88平方公里，远期规划面积47平方公里。其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。以文化产业和旅游产业为主导，它核心区域面积40.97平方公里。

总体规划布局：

总体布局上，曲江新区既考虑区域所处位置和周边环境，又体现园林风景区特色；既注重历史文化资源的保护、利用和开发，又满足现代旅游度假需要；既考虑各个项目开发建设的需要，又合理利用现状地形、地貌。曲江新区在规划格局上形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态。

“一心”：以大雁塔为整个曲江的核心；
“两带”：既贯穿整个新区，宽100米的唐城遗址保护绿带；分布在绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；
“三轴”：既雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观轴线；
“四个功能板块”：既唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。

四大功能板块

唐风商业板块：位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔——大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。

旅游休闲板块：整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地貌、优美的生态环境和丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配系齐全的旅游休闲板块。

科教文化板块：位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里。依托西安交通大学、西安理工大学、西安国际旅游学院等，以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心的文化产业园区。

商务会展板块：位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部西安未来CBD核心区，占地约3平方公里。现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑等构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港。

自2002年起，西安大力开发旅游资源而兴起的曲江商圈，经历了商业业态的试水之后，进入蓬勃发展阶段。曲江国际顶级商圈雏形显现：北到西影路，南到绕城高速，西到翠华路，东到经七路，在这个大概16平方公里的范围内，以大雁塔为中心，沿雁塔南路为轴两侧不断延伸。大雁塔北广场和雁塔南路是它的主轴，既是景观大道，又是文化历史示范街区，如今又成为商贸聚集区。

商圈简析：

1、商业项目：商圈内先后汇聚了大唐不夜城、大雁塔北广场、威斯汀博物馆酒店、大唐通易坊、豪享来国际大酒店、曲江银泰国际购物中心、秦汉唐国际文化商业广场、新乐汇等众多国内知名大型酒店、商业品牌。
2、项目特点：以新乐汇为首、其他各类商业项目组合而成的“曲江商圈”，利用厚重的历史文化积淀以及独有的开发模式，将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区这四项功能叠加在一起，在满足本地居住者生活必需品消费的同时，又将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合，与西安的古都特色一脉相承。

曲江新区坚持“文化立区、旅游兴区”战略，以转变发展方式和机制体制创新为动力，以板块联动为突破，以大项目为支撑，创造出在历史文化遗产丰富而经济欠发达地区，实现城市发展与文化产业突破的新路径，即“文化+旅游+城市”的文化产业和城市发展的“曲江模式”。大雁塔曾经只是个旅游景点，如今，以大雁塔为核心的曲江新区，已经成为世界级文化旅游景区，成为西安的“会客厅”和新名片。

曲江模式：以古迹景区为核心，在外围开发酒店、商业、文化等相关产业，让景区带动其他收益。将商业与历史文化结合起来，将六大商业业态集中展现，这在国内乃至国际都绝无仅有。曲江商圈的核心——大唐不夜城，即是与古城西安历史文化一脉相承、功能齐备的“城市综合体”、文化商业体验基地。这种模式在一些城市与区域经济发展特色的结合相对要弱一些，但在西安，在曲江，却存在这种建筑风格、这种商业业态、这种商业模式，这是世界其他任何地方都无法克隆和模仿的。

文化曲江：文化+休闲+体验

曲江新区文商行业以文化为核心内容，融入商业、休闲、娱乐、体验等多种元素，打造综合性的文化商圈，通过“文化+休闲+体验”的方式，满足游客及市民的各种文化、商业需求，实现文商的互动发展。大唐不夜城建成曲江电影城、西安音乐厅、西安美术馆、贞观文化广场、开元庆典广场、秦汉唐广场、银泰国际购物广场等项目，包括旅游观光核心区、影视娱乐核心区、现代商务核心区、创意产业核心区、休闲体验核心区等五s大核心区，成为融合文化、艺术、娱乐、体验为一体的大型城市综合体和文化商业新地标，实现人流、商流、智流、资本流的融合汇聚，被赞誉为国家级的文化艺术中心、国际化的演艺娱乐平台、世界级的文商旅巨擘、亚洲最炫美的盛唐天街，将西安城市经济发展推向全新阶段，为市民生活体验提供了全国领先的都市文化平台。

商业商圈：商业+历史+差异

如今，曲江商圈正在成为“高档商品的集结地”，商业消费水平档次明显高于周边传统商圈。随着曲江二期的建设，以及一期人口的入住，曲江商圈正由旅游型的消费转向为消费型的商业气氛，其将融合旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区四项功能于一体，成为又一个区域性商业中心。

开发模式

曲江商圈是将旅游观光景区、文化产业示范区、高档住在去和商业文化承载区这四项功能叠加在一起。在满足区域内人居生活的同时，又将文化底蕴、历史积淀有效结合，将西安的特色展现的淋漓尽致。

差异化竞争

曲江商圈差异化的程度较大。首先这个区域的商业建筑模式就很特别，由于西安历史文化的积淀，走在这个区域无处不彰显着历史文化的元素。其次，这个区域的商业消费档次差别较大。曲江新区通过大唐不夜城的建设，进一步明确了自身定位，高品质的引入商业机构，以提高商圈本身价值。

旅游商圈：旅游+文化+产业集群化

旅游休闲占据整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地貌、优美的生态环境和丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配系齐全的旅游休闲板块。主要包括大雁塔——大慈恩寺景区、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、唐华宾馆、唐歌舞厅、唐代艺术博物馆（三唐工程）、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、西安广电世纪园、丝路风情园、大唐爱情谷、大唐文化艺术长廊等人文特色的旅游休闲观光景点。

1.公共设施集聚化：大唐不夜城——亚洲第一唐文化MALL；六大文化场馆、九大公共广场，20万平方米唐风建筑群。商业设施集聚、旅游要素集聚、文化产业集聚。

2.旅游文化产业集群化：在500米半径内，旅游文化项目连缀成群，人居、购物、休闲、娱乐，功能齐备，错落有致。

3.交通条件：曲江处于交通枢纽位置，近百条公交线路，为曲江的交通带来便利，西安地铁也成为曲江旅游兴起的关键因素。

4.旅游：区内有大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、大唐不夜城等旅游点。以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，区内历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自然风光、人文景观、民俗风情及现代都市文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。其中大雁塔风景区已成为中外游客来西安的必游之地，年接待游客200多万人次，境外游客达40多万人次。　

5.文化商业区：大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区

1、经过了十年的发展，曲江已经成为西安的一张名片，硬件十分完善； 2、以盛唐文化为背景，唐风元素为主线，体验消费为特征，与众不同、独一无二； 3、将商业与历史文化结合，六大商业业态集中显现，吃喝玩乐一站式消费； 4、将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区四项功能叠加； 5、满足本地居住者生活必需品消费的同时，将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合； 6、辐射西安城南，满足附近五公里范围内的消费人群； 7、极大的带动其他相关产业发展。	1.旅游带动的商业，客流量多为旅游者，造成消费群体不稳，营业额也随之波动； 2.中高端定位，对于消费者的要求较高，局限了消费群体； 3.新生的文化商圈，对于老商圈的冲击力，远远不能与之抗衡，认知度有待提高，发展周期较长，消费者培养期较长； 4.除大唐不夜城外，基本上没有辐射周边的商业项目； 5.电视塔片区距护城大惊项目5分钟车程，便利性仍然不足； 6.项目周边缺乏活性商业（如超市等）和品质餐饮中心； 7.区域内的商业项目多是以散售为主的商业街商铺的形式； 8.此商业物业决定了仅能满足中小租户的租赁要求，且满足社区需求的商业物业。

1、商圈潜力无限，在众多新兴商圈中，曲江市场正成长为具有庞大的消费力的商圈； 2、商圈将是仅次于钟楼商圈、小寨商圈、高新商圈之外的第四大商业商圈； 3、区内的高档社区成为众多商家为高档消费人群而服务的社区，商业水平和档次明显高于传统商圈； 4、相较于已经发展成熟的老商圈，曲江的商业还有非常大的发展潜力； 5、将为优化西安的商业结构，提升布局质量发挥积极作用； 6、国内乃至国际都绝无仅有的模式，将为其缔造“国际级”影响力。	1、由于是新兴城市生活区，曲江的商业整体仍略显单薄； 2、目前曲江的商业主要集中由旅游业带动的大雁塔广场一带，以及一部分楼盘的社区配套商业，远远满足不了市场需求； 3、在商业业态上，需要丰富与日常生活联系较为紧密的，诸如美容美发店、洗车行、蛋糕店等商业类型以方便人们生活； 4、时下依托区域内一个大型城市综合体形成的“微商圈”大热，其可以被作为商圈与商圈之间空白区域的填充，形成商圈分流； 5、西安全面进入地铁时代，带动地铁商圈及“微商圈”的兴起；

新乐汇

大唐不夜城新乐汇，是“曲江商圈”之核心——大唐不夜城重要的一个商业体，是一个极具仿唐风格的体验式街区商业项目，建筑面积达13.7万平方米，主打“家庭主题”特色，在整体规划和业态组合上，将商业与娱乐有机结合，融入“HAPPYMALL”体验式商业文化理念，以六大多元时尚业态为主的一站式消费区。另外，营业中的曲江三大文化场馆，又与新乐汇相得益彰交融互动，构成了文化与商业的融合。

大唐不夜城

大唐不夜城项目位于西安曲江新区举世闻名的大雁塔脚下，项目以大雁塔为依托，北起玄奘广场、南至唐城墙遗址公园、东起慈恩东路、西至慈恩西路，贯穿玄奘广场、贞观文化广场、开元庆典广场三个主题广场，六个仿唐街区和西安音乐厅、西安大剧院、曲江电影城、陕西艺术家展廊四大文化建筑，南北长1500米，东西宽480米，总占地面积967亩，总建筑面积65万平方米。

大唐通易坊

大唐通易坊位于西安市城南,是一条仿古建筑一条街.并及休闲.娱乐.商贸.餐饮为一体的商业街.是曲江新区的景点之一.大唐通易坊街长327米，街宽60米，总建筑面积约12000平方米。大唐通易坊购物休闲街:盛唐陶坊、瓦库茶语咖啡、云雅居茶馆、木木音乐9吧、两蛹蚕丝坊、台湾宝玉店、西安手绘墙-大唐通艺文化创意有限公司

秦汉唐国际文化商业广场

秦汉唐国际文化商业广场东临大雁塔南广场，西临大唐通易坊，北临大雁塔西苑，南接大唐不夜城，处于西安文化商业区域的核心位置和秀美婉转的园林环境之中。秦汉唐项目总占地60亩，总建筑面积15万平方米。分地上、地下两部分组成。鉴于大雁塔周边已形成的建筑文化氛围，形成了项目的以商业业态为主，集旅游、休闲、购物、娱乐、餐饮为一体的仿古式商业街区。

慈恩镇项目

慈恩镇项目位于西安曲江文化旅游区腹地大雁塔北广场西北角。采用民居式风格建筑，呈“井”字形布局利用街、巷、院落、戏台、连廊将小镇的购物、休闲、娱乐、餐饮等功能有机的结串联起来，街街相连、店店相望，形成最大集客式商业街。4万平方米市井风情步行街区；依靠8万平方米的大雁塔北广场、13000平方米的盆景园，为消费者提供了一流的休闲环境和购物空间，300多个地下停车位，为购物休闲创造便利。

曲江银泰城

曲江银泰城是银泰集团继中环店之后在西安重点发展的星级酒店式购物中心，该项目位于西安市曲江新区核心区域大唐不夜城地块内部，总商业面积近10万平方米，包含运动天地、影院、休闲娱乐中心、休闲餐饮、时尚生活品牌店、特色美食、儿童天地等多种物业功能，是银泰集团投资建设西部区域内首家全资型时尚生活体验中心。

小编语录:特殊的地理环境、历史背景，以及差异化竞争，使曲江商圈的功能与其他商圈与众不同。然而，虽然其包含了购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游几大业态，但整体来看各业态的分布略显失衡。除了旅游景点之外，餐饮休闲娱乐占据了相当一部分比例。大雁塔北广场除了慈恩镇的慈恩食肆小吃街，随处可见诸如老孙家、肯德基、三皇三家等各种餐饮店，大唐通易坊的咖啡屋、酒吧、餐厅同样星罗棋布，再加上大唐不夜城的新乐汇酒吧街、新乐汇美食广场，浓重的休闲娱乐气息使得用以满足附近居民消费需求的商品购物区显得势单力薄与冷清。既便如此，曲江的大开发新路，正在兴起的商业市场不可小视，曲江商圈这种“商业结合历史”的模式所取得的优异成绩更毋庸置疑。