万科商业“新平台”又曝猛料!王石声音开始弱化

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赢商网 http://www.winshang.com2017年04月06日09:29来自:微信公众号“见地”
核心提示:这是一个日新月异的春天。

  这是一个日新月异的春天。

  恒大专题阅读)宣布完成“房地产+服务业”的转型,碧桂园发力科技小镇,龙湖投身长租公寓市场……各家房企业绩会上,地产规模的增长不再是唯一的谈资,多元化业务成为众人关注的新焦点。

  曾经的地产“一哥”万科专题阅读),也正经历着从传统住宅开发商向城市配套服务商转型的过程,而商业地产是其中重点发展方向之一。

  股权之争愈演愈烈之际,收购印力曾被外界视为万科管理层的“退路”之一。如今,深铁“入局”,万科管理层话语权加强,这事也仿佛一下变得“单纯”了。人们也终于开始相信,多年前说过“你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你”的王石,声音已经开始弱化。

  万科商业地产,正在酝酿一场全新的变革。未来,印力将作为万科商业地产运作的唯一平台,目前双方的资产整合已迈出第一步,人员融合正有序推进。

  见地君还打听到,由于万科商业项目比较分散,新平台将全国划分为六个片区进行管辖,片区下再设城市公司。整合前,商业作为新业务的一种,在城市公司体系下运作,每个城市公司是一个业务单元;整合后,业务层面接受新平台指导。

  新平台的“指导”主要分为三个阶段:前期定位、中期开发和后期经营管理。在前两个阶段,新平台会参与并给出意见,细至成本、进度、装修、设计等等方面。在第三个阶段,等商业项目开业后,新平台会将其以合适的价格“放入”投资基金里,进行统一经营管理。

  据悉,第一批放入万科商业地产投资基金中的42个项目,有相当大部分位于广深片区。

  此前有媒体援引一位万科城市商业公司员工的话称,万科的商业板块是由各个城市公司独立发展运作起来的,有独立的核算体系、产品定位、考核权属,商业的经营并无统一模式,不同地区也很难有继承的基因;而且,集团商业发展部没有决策权,与城市公司的权责也不明确,这使得商业发展部的作用十分有限。

  组建投资基金、委托印力对万科商业项目进行统一运营管理,或许正意味着万科商业地产到了“赛马机制”收官之时。

  多个信源向见地君证实,自2018年开始,万科商业的决策权将从城市公司逐渐上移,也会细分出几大块业务模块,比如投资拿地、开发建设、商业运营、资产管理等,由不同的业务负责人进行管理。

  管理也将更为“扁平化”,比如去掉中间层,使统筹和决策更高效。

  “职业经理人已死,事业合伙人时代诞生。”自2014年万科总裁郁亮在合伙人创始大会喊出这句口号后,事业合伙人作为万科的根本管理制度在践行着。

  如今,丁力业和郁亮亦再次强调,无论是万科还是印力,都要“合伙人化”。

  见地君获悉,万科目前花了大价钱请麦肯锡设计了一套完整的事业合伙人机制,包括参与条件、管理模式和退出机制,未来万科商业也会按照这套方案进行新平台的发展。

  据万科首席财务官及执行副总裁孙嘉透露,作为事业合伙人机制重要组成部分的跟投制度,已经迭代了两次,3.0版本引入了劣后担当的概念,即“达到10%的股东回报之前,参与跟投的人员要优先补足公司的收益,超过10-25%的部分是同权的收益,超过25%以上,跟投人员才有1.2倍的收益”。

  见地君也打听到,万科商业未来亦不排除推行跟投制。

  回顾万科开始发展商业地产,是在王石2011年游学海外之后做出的一个重要战略转型。业界猜测认为,这是王石与郁亮面对2010年之后住宅市场高压的调控环境做出的相互妥协:王石放弃死守单一住宅开发模式,而郁亮则把进军商业地产界的雄心壮志改成“为做好住宅配套而做商业,并不是为商而商”。

  改变出现在2014年中期业绩会上,郁亮明确提出,万科未来会像做住宅一样发展商业地产。

  半年后,丁长峰接任万科商业,也曾一度期望将万科的商用品牌,构建成与住宅领域地位相称的位置和名声。但这一期望并未实现。

  2017年春节后,万科和印力共同举办了商业新平台春茗,郁亮亲自“站台”并作了总结性发言,他说,“所有人需共同携手,敢于突破创新,承担责任,把新的商业平台打造成中国数一数二的商业地产品牌。”

  这无疑是一个信号,万科未来或藉由商业这艘巨轮努力转型,并在城市里树立起商业品牌的影响力。

  迎来“新主人”的万科商业,能否真如郁亮所愿,打破“住宅配套附属”的魔咒,达到“跟开发业务相提并论、并驾齐驱的水平”,共建“万亿万科”?

文章关键词:万科 恒大 商业地产
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