兰州商圈调查记：西关老商圈演绎蜕变 涌现新消费范本

　　西关商圈作为兰州核心商圈，目前已具备一定程度的固定客流，外加地铁正在紧锣密鼓的施工中，兰州市中心立体交通路网的完善是西关商圈升级发展的必然，这也必将让消费者对市区核心板块——西关十字的商业价值有一个全新的定位，提速城关区经济发展升级。

　　伴随着土地梦想的逐步实现，每座城市都会发展一个甚至多个人流聚集的地方，一如上海人民广场、成都春熙路，而每个繁华商业的发展到成熟，都是城市发展的破茧蜕变。兰州城区的地理特点是东西狭长，交通有效距离过长，这便造就了这座城市沿横轴每隔一段都会形成一个商圈的特点。

　　对于生活在兰州城关的人来说，除了西固区域，大家购物时最爱去的莫过于时尚汇聚的西关十字、西站，相对平民化的东部市场，以及聚合高端消费群体的国芳百货、大润发商圈、南关百盛，这些商圈最显著的特点就是都处于发展成熟饱满的区域。

　　商圈对人气的吸引，即与商圈的体量总和有关，也与商圈周围区域内人群的数量有。而对于大众商圈而言，最具决定因素的当属交通节点衔接的效率问题。也就是说，对于任何一个城市商圈而言，越是靠近交通枢纽，商业也就越发达。

　　西关商圈作为兰州市核心城区商圈及目前最聚合时尚消费群体的商业，东起通渭路，西至中山路，南至安定门，北至南滨河路，是兰州市目前一个覆盖全市，影响全省的大型商圈。综合性的商业业态布局，使其成为一个集餐饮、购物、休闲、住宿等为一体的大型商圈。

　　考量主流消费群体理念 业态多元化布局合理

　　西关商圈沿张掖路步行街向两边扩散发展，张掖路步行街属西关商圈核心位置，主要分为上下行步行街区，主要布局休闲、服饰业态，下行分布小众品牌，如CCDD、紫涵、阿依莲、以及本土自立品牌等，上行主要分布森马、七匹狼、克莱蒂珠宝等品牌，属西关商圈的休闲购物区，吸引了大量年轻消费群体、商圈内写字楼白领消费群体的关注。最西面的西单商场注重对中低档品牌的引进，亚欧商厦又是仅次于国芳百货的又一名品集合店，吸引了大量高端客群的驻足，因此在整体的规划和业态分布上，西关商圈都考量了现阶段主流消费群体的消费理念，业态分布合理。

　　街区两边林立品牌大楼（以纯、美邦等），且餐饮业集中，是兰州知名餐饮集合区；密布大量金融机构，为西关商圈提供金融支持；张掖路步行街在长久的发展中延伸出大众巷、西关里、木塔巷等美食街，永昌路至正宁路夜市等，以及民俗文化街，每条街都拥有不同的商业属性，随着多年来的发展，这些街区商业属性在商户和兰州消费者心目中已经形成了一种思维定势，很难改变。

　　兰州最大交通枢纽多渠道引流 提速升级形成购买力支撑

　　西关商圈周边分布兰州大学第二医院，以及兰州市西关公交枢纽站，这就在一定程度上将源源不断的外地流动客流引导至西关商圈。西关商圈长期以来一直存在着一个兰州最大的交通枢纽站，南来北往的人都必然从这里经过，据相关数据显示，目前西关十字公交枢纽站共有近30条公交线路，日客运量达40万人次，整个张掖路商业街的日均客流量为4万——5万，周末高峰期可达8万。对于人气既是商气的现代商业而言，公交枢纽站自然给西关商圈带来了不能忽略的价值。

　　随着政府规划中山路至解放门中间地带——飞天广场的落成实施，下穿上行的布局将会极大地增强西关商圈的综合实力，加之南关商圈多年来不聚客的商业既定属性，使得来自西关周边以及辐射南关的购买力会在很大程度上引导至此，随着西关商圈的提速升级，势必汇集各方人流，形成强大的购买力支撑。

　　西单商场 亚欧商厦 新世界百货（需求面积:50000-80000平方米） 最强三雄PK孰优孰劣

　　西关商圈主要分布大型购物商场三个，西单商场、亚欧商厦、新世界百货三雄称霸，各具优势与劣势。

　　西单商场定位中端迎合客群 

　　1、物业名称：西单商场

　　开发商：北京西单商场股份有限公司控股

　　项目定位：家庭生活百货店

　　市场定位：区域性/社区商业

　　运营托管：企业自营

　　经营方式：联营扣点（平均扣点22%）

　　业态分布：B1：超市大卖场；L1：珠宝、化妆品、男女鞋、钟表、眼镜、鞋护理、黄金护理；L2：女装、女包、饰品、美甲；L3：女装、内衣、家居、皮草；L4：男装、休闲、箱包、小家电、服装类售后中心；L5：运动、户外、休闲、针织毛衣、童装童鞋、羽绒服；L6：电影院、餐饮。

　　分析：商场整体体量较小，环境一般，活动频次低，但商场占尽西关地段优势，同样的北边道路，人流明显较少，地段优势发挥明显。商场整体迎合客群，定位中低档，引入流行百货的业态，后期发展机会良好。

　　亚欧大厦吸引高端客群 万宝龙、Gucci等知名品牌入驻

　　2、物业名称：亚欧商厦

　　开发商：兰州民百（集团）股份有限公司

　　项目定位：目前暂为百货店

　　市场定位：城市级商业/区域核心商业

　　运营托管：企业自营

　　经营方式：联营扣点（平均扣点24%+1%活动费）

　　业态分布：B1：亚欧超市；L1：国际名品馆、时尚美颜馆；L2：珠宝、男女鞋、箱包；L3：女装、文胸内衣；L4：男装、休闲商务；L5：运动、户外用品、时尚休闲；L6：儿童服饰、鞋帽、玩具、羊绒羊毛、家纺、品牌家电；L7：餐饮集中层。

　　分析：体量较大，通过会员管理有一定的客户基础，拥有众多高档品牌（卡地亚、万宝龙、Gucci、Versace等），在商圈内吸引了高端客群，地理位置与开发商品牌为项目提升知名度，积累客户粘性，后期随着地铁的贯通会带来一定的机遇。

　　新世界百货培养大批80、90消费群体

　　3、物业名称：新世界百货

　　开发商：新世界百货中国有限公司

　　项目定位：百货店（时尚馆）

　　市场定位：区域级商业

　　运营托管：企业自营

　　经营方式：联营扣点（平均扣点24%+1%活动费）

　　业态分布：B1：新世界超市；L1：鞋类、钟表、化妆品；L2：珠宝、眼镜、女装；L3：女装、文胸内衣；L4：男士休闲、商务正装、箱包、男士配饰；L5：儿童服饰、玩具、运动、美食广场。

　　分析：品牌效应支撑，精准的市场定位、会员服务，培养了一大批80.90后消费群体，促销活动丰富，位置优越、规划合理，但也因为内部公共休息区域太少，导致留客时间短。

　　结语：西关商圈作为兰州核心商圈，目前已具备一定程度的固定客流，外加地铁正在紧锣密鼓的施工中，兰州市中心立体交通路网的完善是西关商圈升级发展的必然，这也必将让消费者对市区核心板块——西关十字的商业价值有一个全新的定位，提速城关区经济发展升级。