五天斥资近百亿元拿地 丢掉一哥宝座的万科怎么了?

观点地产网   2016-10-19 11:35
核心提示:五天时间中斥资近百亿元拿地,在万科身上并不是常见的举动。

  五天时间中斥资近百亿元拿地,在万科身上并不是常见的举动。

  10月13日-17日,万科在大连、天津、福州土地市场累计花费90.05亿元接连竞得三宗地块。从竞拍结果来看,上述三宗地块溢价率均超过100%。

  其中,10月14日,万科以总价74.5亿元摘牌天津市西青区一宗宅地,楼面价约合22860元/平方米,溢价率达107%。根据万科的公开资料显示,该地块是其2016年以来获得的总价最高的新增项目。

  过往在土地市场拍卖中表现得谨慎理性的万科,在近几场竞买中似乎转变得更为进取。与之紧密相关的一个细节,是万科在2016年中已经遭遇近三年来土地储备的最低点。

  截至2016年6月30日,万科规划中项目按权益计算的建筑面积合计3582.0万平方米,是2012年以来的最低点。而在2016年上半年,万科的销售面积已达到1409.0万平方米。

  万科土地储备方面的情况,也正在引起投行的关注。10月,瑞银发布研报指出,万科各方股东的紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力,而其需要靠合资企业维持低土地成本。

  高溢价加仓

  10月13日,万科以总价4.18亿元、溢价率115.68%竞得大连甘井子区编号为大城(2016)-6号综合地块,成为大连土地招拍挂溢价率最高的纪录。据测算,该地块扣除掉配建的租赁住房、地下停车场、公共配套设施等开发商不可售建筑面积,楼面价约合10174元/平方米。

  10月14日,天津市迎来西青区张家窝宅地津西青(挂)2016-03号出让。最终万科经过58轮竞价,以总价74.5亿元摘牌,楼面价约合22860元/平方米,溢价率达107%。

  该地块位于西青区赛达大道北侧,用地性质是城镇住宅、科教用地,总用地面积167723.30平方米,规划建筑面积329236.60平方米,城镇住宅用地容积率1.01-2.0,科教用地容积率0.7,起始价36.03亿元。

  紧接着,在10月17日,万科再次以11.37亿元夺得福州长乐2016拍-5号地块,溢价率127.4%,楼面价约为10581元/平方米,成为长乐新地王。

  加上10月17日万科同时在济南获得的另外2宗土地,仅在10月份,万科在土地市场的拿地金额达到94.95亿元。

  短时期内接连的高溢价高楼面地价拿地行为,对万科而言并不常见。媒体据万科公布资料统计,截至9月份,2016年以来万科新增项目中权益地价超过30亿元的项目仅有2个。

  今年以来,万科新增项目拓展力度不小。2016年上半年万科获取新项目70个(2015年上半年新项目为26个),总建筑面积1260.1万平方米,权益规划建筑面积848.8万平方米,权益地价总额约465.8亿元,新增项目均价为5488元/平方米。

  但万科的土地储备并没有上升,而是呈现下降趋势。截至2016年6月30日,万科规划中项目按权益计算的建筑面积合计3582.0万平方米,是2012年以来的最低点。

  据媒体查阅,2013年中期、2014年中期及2015年中期,万科规划中项目按权益计算的建筑面积分别为4123万平方米、3986.3万平方米、3678.3万平方米。而2013年末、2014年末及2015年末,这一数字分别为4495万平方米、3801万平方米以及 3976万平方米。

  土储成本隐忧

  2016年上半年,万科的销售面积为1409.0万平方米。按照2016年中期的3582.0万平方米计算,万科现有土储大约只能覆盖两年左右的开发。

  相较于恒大、碧桂园、保利等破亿的土地储备,万科一直保持在两年左右开发水平的土地储备显得有些“另类”。

  早在2015年初,瑞银、中信证券、国海证券等机构就曾发布报告,对万科土地储备不足的情况表示担忧。由此也曾引发市场对于万科可销售资源并不充裕,能否维持行业规模第一的讨论。

  有分析认为,万科保持谨慎的土地储备,与其模式和策略相关。一方面,快速开发销售模式是万科的优势,合理的土地储备可以其保持快速应对市场变化调整的空间,另一方面,土地储备的水平也让万科的存货水平控制在较为合理的区间。

  与此同时,通过合作和小股操盘等方式,万科能够在较低的土地成本下进行项目拓展。

  不过,万科维持多年的这种“货如轮转”的节奏,显然没有预想到会遭遇“股权之争”所带来的干扰。

  10月开局,恒大与万科的规模排位换位。在第三季度中迅速拉短与万科销售金额差距的恒大,成功在9月份实现超越万科,成为行业规模第一。

  有分析师则向媒体表示,在下半年中,万科依然保持着每月超200亿元的销售,但由于股权层面的纷争,管理层在项目及销售层面的精力必然不若过往专一,而这种整体节奏的错步或许就影响了“金九银十”旺季的销售表现。

  而在另一方面,土地市场的隐忧也在浮现。瑞银近日研报认为,万科管理层及股东分歧持续将近一年,今年8月引入恒大及力信资本,虽然有助于支持股价,但令股权结构进一步复杂化。

  瑞银认为,万科各方股东在深铁交易的分歧仍未解决。而另一方面,各方紧张关系已经影响了万科成立合资企业的能力。

  在2015年年报中,万科曾表示,鉴于公开市场土地价格不断攀升,公司对存量土地市场保持密切关注,合作对象和方式更加多元化。

  合作显然是万科获取新项目的重要渠道。但在2016年中期业绩会上,万科管理层已表示,由于股权之争,6月底至8月初,公司已有31个合作项目因股权问题而被要求变更条款、暂缓推进或考虑终止合作。

  当降低土地成本的合作模式蒙上阴影后,万科面对的或许就是当前竞争更加激烈的土地市场。瑞银认为,因需要靠合资企业维持低土地成本,如果万科无法补充土储将影响其长期盈利能见度及股本回报率。

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文章关键词: 碧桂园万科保利
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