下半年西安最热商圈竟是它！ 商业地产版“西征记”一触即发

　　三年前，西安人怎么也不会想到，如今城西大兴新区商业一派繁荣的景象。在过去，这里是生鲜批发集散地，是储备物流厂区的地盘，是“道北”江湖的传说。商业，在这片土地上从未被开垦，也不曾被看好。但这里，东望皇城钟楼，西携西咸新区，南邻高新CBD，北接新市政府，正是“西咸一体化”和“丝路经济带”起点的核心。近年来，诸多房企在此兴建大型住宅，大兴东路沿线人气不断上升，百米绿化带横亘主干道，这片闹中取静的区域中，商业的种子也开始生根发芽。

　　如今的大兴商圈，已经成为新区商业崛起的一座标杆，在太奥广场、龙湖星悦荟已经成为周边生活服务的必需，甚至辐射到更广阔的范围。在已开业的两个项目迎来稳定运营的时期，新的项目也即将集中于今年盛装登场，鑫苑大都汇与老城根Gpark，一东一西继续为大兴商圈的蓬勃加码，在新项目开业后，大兴商圈必将成长为西安商业版图更加重要一部分。

　　如今的大兴商圈，老牌项目已培养起区域商业氛围并不断推陈出新，新项目开业在即新鲜火热，各具特色的商业体已逐渐形成互补的集群效应。赢商网特对大兴商圈各项目现状及发展方向进行梳理，带您一探这片西安商业地产后起之秀的魅力。

　　体量篇：东边小而精 西边大而全

　　大兴新区的商业体分布在东西两侧分别集中，两两比邻，由于客观条件等因素的影响，在体量上有着明显的大小差异，大兴东路东头的龙湖星悦荟与老城根Gpark以小而精的设定服务目标客群，而丰禾路西头的太奥广场与鑫苑大都汇则拥有数倍于前者的大体量，满足以家庭为基础的全客层消费需求。

　　大兴新区已经开业的项目中，一东一西，一大一小，龙湖星悦荟大兴店作为龙湖商业布局西安的第一座商业项目，以最“接地气”风格呈现，打造出一个精致的“小盒子”。而拥有48万㎡商业体量的太奥广场以独特的互动式情景商业街区风格，营造出一方体验消费的惬意空间，辐射更广的区域。

龙湖星悦荟大兴店

太奥广场

　　反观即将开业的两个项目，西侧与太奥广场为邻的鑫苑大都汇同样是大手笔之作，12万㎡的体量将各个业态囊括其中，打造出一站式生活消费的领地。而东侧与龙湖星悦荟“背靠背”的老城根Gpark，则通过公园式开放街区的形式，用现代化的建筑风格呈现都市潮流的精神。

鑫苑大都汇效果图

老城根Gpark效果图

　　定位篇：家庭客群为主 时尚潮流兼顾

　　尽管体量大小与整体风格差别明显，大兴商圈的各商业项目在目标消费群体定位上却显得不约而同。立足于大兴新区乃至城西百万级住宅人口，以家庭为单位的主要目标客群，兼顾时尚消费成为大型商圈的共识，老城根Gpark的加入则对年轻潮流消费提供了补充。

　　但是，虽然目标客群基本相同，各项目在运营方式上却又各具特色。太奥广场主打体验王牌，打造都市“微旅行”概念，成为温馨家庭日的不二选择。相比之下，龙湖星悦荟则低调了不少，立足于周边社区，传统的零售、餐饮、儿童等“标配”业态主要满足周边居民的日常生活。

　　即将开业的两个项目定位却有着较大的差别，鑫苑大都汇仍以家庭消费为目标，将提供更加全面的业态及服务，照顾到从孩子到老人全客层的生活消费需求。老城根Gpark则旗帜鲜明地主打潮流时尚，辐射范围也不以地域为界，而是针对年轻客群，开业之后将有多个知名潮牌亮相，也为大兴商圈注入新的活力。

　　品牌篇：超市影院PK  零售娱乐互补

　　不同的项目定位和运营方向也必然对品牌引入奠定不同的基础，在大兴商圈，各项目主力店的新一轮的PK也将随着新项目开业展开。

　　此前，太奥广场与龙湖星悦荟之间有一定的距离，在品牌构成上重叠较少，基本不存在太大的竞争。龙湖星悦荟更倾向传统购物中心模式，凭借UNIQLO、MJstyle、COSTA、太平洋咖啡等一系列为消费者所熟悉的潮流服饰及优质餐饮品牌为大兴商圈开启社区购物中心的时代。太奥广场则凭借卡通尼乐园、大米童趣、迈道新动力卡丁车、月星家居、西北第一家华润万家红标生活超市、陕文投“国际影城”以及主题KTV等一众体验业态品牌，为该区域人民的休闲娱乐提供了多种休闲生活的选择。新项目的加入，无疑会在主力品牌上打破之前形成的平衡，品牌业态的重叠检验的不仅是商业项目的运营能力，更是对商圈承载能力的考验。

　　影院方面，文投国际影城将迎来鑫苑大都汇星空影城与老城根Gpark的IMAX影院的挑战，据悉，鑫苑大都汇的星空影城将带来740㎡的超大A-MAX巨幕厅，新的技术与更加震撼的视听效果必将吸引大批影迷的关注，但在品牌认知度和消费习惯上，星空影城又需要时间赶上太奥广场的文投影城，在电影市场持续火爆的前提下，在商圈影响力不断扩大的形势下，两家相距不足1公里的大型影院或许能够在竞争中为更多的消费者带来更优质的观影体验。

　　超市方面，太奥广场华润万家红标店的开业一度引起热潮，作为老牌超市品牌，华润万家自带“聚粉”属性，深受青睐，但近年来，永辉超市在西安市场的影响力也在不断提升，生鲜食材这块招牌越发响亮，同样是相距不足1公里的太奥广场与鑫苑大都汇，华润万家与永辉的PK也即将打响，从交通动线上看，华润万家出入口距离西二环更近，公交线路更多，而永辉超市鑫苑大都汇店则由大兴东路更易到达，两家购物中心都拥有大型停车场，同样方便有车一族采购。

　　零售方面，太奥广场集合了adidas、纽百伦、李宁等多家运动品牌工厂店，无独有偶，即将开业的鑫苑大都汇也引进国内首家KEDOO潮鞋集合店、西安首家NIKE高端线kicks lunge、500㎡adidas旗舰店以及PUMA等一线运动品牌携儿童副牌形成一块小而精的运动消费区，前者拥有者绝对的价格优势，而后者在商品丰富度上应该会更胜一筹。而龙湖星悦荟拥有BASIC HOUSE、I’M DAVID、ONE MOER、热风、色非等深受年轻消费者欢迎的时尚品牌，紧邻的老城根Gpark也大有后来居上的意味，ZARA旗舰店、由著名VJ李晨和歌手潘玮柏共同创办的内地第一潮牌——NPC西北首店、PULL&BEAR西北首店、时尚珠宝品牌的人气王PANDORA、GODIVA冰淇淋西安首家Lifestyle店等等潮流品牌也即将亮相，传统时尚熟牌与新鲜潮牌谁将斩获更多“买买买”的心？值得期待。

老城根GPAK各个品牌门店即将开业

　　体验篇：儿童体验竞争大 健身娱乐受欢迎

　　购物，已经不是人们日常消费的主要目的，体验，才是商业中心当下最为吸金的法宝。在体验商业大行其道的今天，无论是儿童游乐、影院、餐饮还是新兴的体验式业态，都成为各大商业项目竞争的重地。大兴商圈，作为以周边住宅居民为客群基础的新兴商圈，体验业态更是当仁不让。

　　儿童业态无疑是当下最热门的体验业态类型，“1+2+4”模式的家庭结构决定了以孩子为中心，带动全家消费的模式。目前，太奥广场与龙湖星悦荟都十分重视儿童客群，不仅在品牌引进及补充升级上不断努力，更在节假日的互动活动上下足功夫。星悦荟大兴店引进皮个布早教、多乐星儿童乐园以及来自英国的著名母婴品牌Mothercare， 结合门前广场的游乐设施，为该区域的家庭客群提供从购物到教育再到娱乐的儿童业态服务体系，但客观条件上体量较小，品牌可选择性较少，仅能满足周边社区居民的需求。相比之下，太奥广场上万平米的儿童游乐体验基地则能够提供更丰富的选择，客群辐射范围也更广，配合卡丁车、真冰场等其他娱乐体验业态，太奥广场已经成为大兴商圈乃至城西范围内儿童体验的一个标杆。即将开业的鑫苑大都汇同样将儿童业态作为重头戏之一，近4000㎡的孩子王儿童体验区与全新形象的大白鲸旗舰店将一同为0-14岁儿童提供成长过程中所需的全业态产品和服务。同时，老城根Gpark的童梦乐园也即将揭开面纱，自此，大兴商圈内儿童业态的竞争将更加激烈，太奥广场用两年时间打下的顾客基础一时难以撼动，而新开业项目又将有哪些新意与亮点也值得期待。

　　除了儿童业态，健身娱乐也成为当下购物中心争相引进的品类。在大兴商圈，太奥广场KTV、健身房等体验类业态一度成为该区域唯一，填补区域空白，今年开业的真冰场及年底即将开业的海洋馆又成为休闲娱乐的好趣处。而龙湖星悦荟8月开业的西安首家24小时自助健身舱以全智能化控制系统，有氧+无氧运动器械满足减重增肌的健身需求。新开业项目中，鑫苑大都汇也将有健身房亮相，在全民运动的浪潮之下，健身房也成为体验业态竞争的高地。

太奥广场室内海洋馆即将开业

　　挑战篇：老项目频调整 新项目迟开业

　　目前，大兴商圈各商业项目各具特色，呈四足鼎立之势，已开业的太奥广场与龙湖星悦荟大兴店开业以来不断根据市场变化进行调整和补充，太奥广场的超大体量决定了其整体商业的完善周期较长，目前仍有品牌在陆续进驻，在市场与时间的考验下力争呈现出更加优质的品牌组合方式。

　　而两个未开业项目则都经历了数次的推迟开业，吊足了大众的胃口。然而开业在即却又面临着同样的问题——交通。目前，星火路立交主体工程已经于7月10日开工建设，施工期间，将对全长553米的星火路主路陇海铁路桥至星火东巷进行围挡，围挡长度580米，围挡时长为8个月，也就是说老城根Gpark10月开业时，门前的围挡还未拆除，对项目展示面和顾客到达动线都有着不小的影响，这种影响还将持续数月，双旦档及新年档两个重要节点如何应对也成为一个挑战。鑫苑大都汇方面，项目东侧的桃园路施工仍在进行，据称在购物中心开业时这条新路将贯通，届时，鑫苑大都汇四个方向均有道路动线通达。

星火路立交改造施工对交通影响明显

　　2016年，是大兴商圈完整蜕变的一年，尽管区域人口数量庞大，客流基础较好，但多个项目扎堆儿出现无疑是更加剧烈竞争的开始，优胜劣汰的残酷市场法则也将考验着这个商圈，这场商业地产版“西征记”正式拉开战幕。