赢商专访正荣彩虹谷总经理林新：主题商业的产业化发展之路

　　中国的孕婴童产业，包括产妇、儿童的衣、食、住、行、用、育、乐的庞大产业群，涵盖食品、穿戴用品、养护用品、寝居用品、心理辅导、月子服务、早教等零售及服务业。从上世纪90年代中后期开始，中国孕婴童市场进入高速发展期，平均每年递增17%以上。截止2015年，中国孕婴童产业市场规模已达到2.1万亿元人民币，预计2020年可达到4万亿元人民币。中国已经成为仅次于美国的第二大孕婴童产品消费大国。

　　随着GDP持续高增长、80后父母思想新潮、婴幼儿早教需求升级、教育普遍受重视等因素的推动下，敏感的商业地产人已经率先“嗅”得商机，新一轮孕婴童产品市场“掘金潮”即将引爆。在这样的大背景下，正荣集团重新审视了自身的商业模式，并对其进行解构、重组和创新，从顺应当下孕婴童产业市场需求出发，结合西北妇女儿童医院打造一个孕婴童产业综合体——正荣彩虹谷，这不仅是正荣旗下首个主题产业综合体项目，也是国内第一个孕婴童产业综合体项目，该项目系正荣集团落户西安后对主题式商业进行的全新探索与实践。

　　本次赢商专访为您采访到的是正荣西安公司总经理林新先生。

　　 差异化竞争，正荣首创孕婴童产业综合体

　　相较于北上广深等一线城市，西安属于二线城市，商业地产发展的规模和程度也远不及前者。作为首次落户西北地区的闽派开发商之一，正荣集团亦将其创新的商业模式带入西安市场。至于为什么选择西安这样的内陆城市，并开发建设这样一个主题性项目，林总谈道：“不论在一线城市或者是像西安这样的二线城市，商业地产的竞争同样残酷而激烈，西安的商业地产刚刚进入发展期，较之一线城市也酝酿着更多的机遇。早在2012年，正荣集团就针对商业地产创新领域展开探索和研究，并在全国范围内寻找合适的项目落地，像西北妇女儿童医院这样大型的妇幼医院在全国都是罕见的，因此落地西安市偶然也是必然。”

　　谈到目前的商业项目形势，林总表示：“商业地产是一块诱人的蛋糕，未来高额的租金回报与升值空间是每个开发商都想赚取的，但商业项目不好操做亦是当下的现状之一，国内商业存量如此之大，做差异化竞争是未来的发展趋势。进入西安市场后，正荣集团率先拿下位于西北妇女儿童医院旁的核心区域，并且在拿地之前，正荣集团已经明确了主题式商业结合妇幼产业的发展方向及目标。目前，正荣集团已在全国拥有14个自己的商业项目，包括大型综合性购物中心、社区商业以及主题商业。”

　　聚焦产业，主题式商业的产业化发展之路

　　正荣彩虹谷——不仅仅打造了一个西安市最大体量的孕婴童商业主题MALL，更是结合西北妇女儿童医院，针对孕婴童产业，规划了商业loft、月子会所、精品酒店等相匹配的产品与业态。林总说：“孕婴童主题商业并不是什么新鲜的概念，在中国商业发展进程中也出现过很多类似的项目，然而运营的情况并不是很理想。”

　　正荣集团在这个项目上想实现的并不只是通过对孕婴童主题业态的招商来支撑项目的规划和概念，而是要引进与妇幼医院相关上下游行业的厂商、经营者与创业者，通过彩虹谷项目打造一个‘商业-产业-创业’的平台，创造项目内部的生态结构。林总谈道：“例如商业loft，我们可以引进医疗类、家政服务类的品牌入驻，作为妇幼医院的配套业态；也可以引入跨境海淘、母婴用品零售类电商，结合线上线下打造办公和销售为一体的体验化场所；同样也可以引入有志于在孕婴童产业创业的创客们，他们的创业成果可在彩虹谷购物中心里直接展示以面向市场。”

　　适度留白，运营是第一导向

　　作为一个商业项目，彩虹谷的操盘方式可谓十分大胆。通常商业项目都需要快速回笼现金后，才投入对商业的建设，但彩虹谷目前并没有强推销售，而是在项目业态和招商上不断深耕。任何商业项目想要成功，终究还是要回到最基础的基本功——运营，这对自持物业和销售物业同样重要。因此正荣彩虹谷在项目前期就要考虑后期的运营，不仅在业态上要规划好，让商家具备生存发展的条件，也要留足空间引入新兴的业态与品牌。适度留白应是这个项目最恰当的比喻了。

　　定制化的开发策略是彩虹谷项目的一个特点，林总强调道：“在彩虹谷的项目中有两个模块是非常重要的，第一个是loft产业化办公，第二是地下有近8000㎡的商业面积，我们打算有针对性的规划适合年轻家庭的创意休闲街区，尤其是针对年轻的母亲，我们还规划了辣妈集市、母婴二手用品交换平台、妈妈课堂、妈妈商学院等主题项目。”这样的市场是空白的，也是新奇的，针对新妈妈在孕育宝宝的两三年时间内如何解决自己的就业问题，并没有能够借鉴的案例。所以，在妈妈集市中大家是集思广益的，是有创意的。

　　而对于正荣来说，打造这样的一个平台，在租金、政策等一定程度上辅助平台的建设。林总说：“正荣彩虹谷项目不仅在业态上引进儿童剧场、大型儿童游乐等体验型业态，而是要让整个项目变得“好玩”、“有意思”，辅助平台建设为商户创新预留空间，这便是“适度留白”的最好诠释。”

　　对于正荣彩虹谷项目来说，既有留白的空间，又有需要精心研究的空间。在这个项目上正荣集团不再简单的扮演收租者的角色，而是与这个项目未来入住的孕婴童商家有着共同的运营目标。从抓住机遇顺应市场变化，到发挥品牌优势引领市场趋势，正荣集团在市场中历练求存思变的精神，也使其向更高的目标不断迈进。