西安商业大浪淘沙时代来临 市场蜕变迎来多元化扩张

　　十年间西安城市飞速发展，更清晰的城市定位及重大利好助力大西安崛起；

　　房地产融资渠道呈现多样化发展，项目开发进入精细化管理；

　　市场震荡蜕变迎来多元化扩张，写字楼未来主旋律已现；

　　经历十年的长足发展，西安商业市场大浪淘沙的时代来临。

　　西安，2016年1月12日——领先全球的房地产服务运营商戴德梁行今天发布西安地产十年白皮书，回顾西安房地产市场过去十年的历程，并对未来市场的趋势做分析预测。

　　十年间：城市定位及重大利好助力大西安崛起

　　作为西北的区域中心城市，在过去的十年中，西安城市飞速发展。十年间，城市的骨架不断拉升，最终形成了“中心城区+五区一港两基地”的城市规划。过去的十年间，西安市GDP基本保持在10%以上的增长速度；常驻人口稳步增长。

　　西安是全国八大交通枢纽城市之一，航空方面，西咸国际机场是全国十大航空运输机场之一。铁路运输方面，三小时的高铁生活圈雏形已经逐步成型。在与中西部其他五个特大城市对比中，西安除经济总量处于劣势外，人均可支配收入排名第二，注册企业数量位居第四，已开通地铁和领事馆数量处于中游水平。地铁的客流量一直稳居全国前十，近两年企业注册增长速度加快。

　　戴德梁行西北区总经理张裕鹏先生表示：“在产业转移大潮下，中西部的发展速度明显领先，西安作为世界级古都和“一带一路”起点城市，经济活力显著增强，未来必将成为西部重要的经济增长极！我们非常看好西安的城市远景。”

　　房地产融资渠道多样化  项目开发进入精细化

　　2010年至2014年间，西安房地产企业资金主要来源于其他资金（定金及预收款），但近两年其所占比重开始下降。自筹资金中，企业自有资金仅占了40%左右，房地产开发资金来源中，有60%以上的资金是来源于银行体系，企业自有资金（剔除工程垫款部分）不到20%，房地产业平均资产负债率高。现阶段，西安市房地产企业资金来源依然主要依靠银行贷款及建筑施工企业的的工程垫款，其他资金筹措渠道较窄，但自2010年以来非银行机构贷款（信托、基金及资产管理公司）所占份额逐渐扩大，这个融资渠道适应性极强，适用范围广，将是未来西安房地产企业融资重要途径。

　　城市开发模式在经历了单体项目开发、城市综合体、产业园开发并最终发展成为精细化的城市区域开发的演变。截至2014年底，中国的城镇化率达到54.77%，仍处于城镇化的第二阶段（即小城市人口涌入大城市的阶段）。根据数据预测，2030年中国的城镇化率将达到70%，将迈入新型城镇化时期，主要特点是以区域规划策划、产业营造、资本运作、土地运营为核心，构建“内生循环系统” ，形成 “微型”社会 ，平衡生产和生活。随着农业人口选择就近城镇化，以人口大量涌入二线城市为发展动力的开发模式面临瓶颈。

　　戴德梁行策略发展顾问部董事李绅先生表示：“未来西安也将进入精细化管理的阶段，城市开发将以“大西安”都市圈为背景。大的方面来看，西安及周边的各开发区，各县市统一纳入都市圈的发展规划。对内，城市内部的各行政区域同样功能多元化，各片区城市功能突出但不单一，具备独立的城市生活功能。所以，未来的“大西安”是一个各组团分工明确，生态和谐，组合后拥有强大合力的城市群。”

　　市场蜕变迎多元化　写字楼主旋律已现

　　十年间，西安的写字楼市场震荡蜕变，现代服务、高新技术和其他产业在西安的快速发展推动对优质办公楼的庞大需求。并先后经历萌芽阶段、探索过渡阶段、快速发展阶段、全面发展阶段四个时期，写字楼市场通过“产业发展+政府引导+大型开发商启动区域”的跨越式模式，发展速度十分迅速。由起初的城中心和高新核心区的数个典型项目发展为多元商务核心，商务氛围浓厚的CBD逐渐形成。

　　戴德梁行西安公司写字楼服务部助理董事刘志先生表示：“西安市的写字楼市场正处于更新换代的关键阶段，写字楼市场竞争的红海无法避免。而未来非常重要的三个趋势，我们认为是更高、更绿色、更人性化。更高，超高层受到企业的追捧，高度上面的突破也是一个重要的方式；更绿色，通过引进更多的先进理念和设备设施，主打绿色也将成为核心的竞争力；更人性化，更多的企业要求在商务办公的为主的同时，将生活、交流和社交能进行有机的结合，对配套和公共空间均提出了较高要求。”

　　西安商业市场大浪淘沙的时代来临

　　西安商业市场十年变化，正处于传统百货向体验式购物中心转型的过程中，西安商业地产从2005年全面起步发展至今历经四个时期：2005年，西安百货体系初见模型，呈现单核心模式，钟楼商圈正式奠定西安第一商圈位置，开元商城、民生百货（需求面积:35000-40000平方米）和世纪金花三足鼎立。2008年，西安百货市场的鼎盛期来临，西安商圈由单核心逐步向多核心发展，高新商圈、小寨商圈逐步成型。2010年至2013年，西安商业市场进入转型期，西安多中心商业格局雏形已现，经开商圈、曲江商圈、二环路商业带基本成形。2014年至2015年，商业转型步入关键期，西安商业项目井喷和商业同质化现象严重，新开业的购物中心必须通过转型创新来谋求生存。2015年后至2025年的十年裡，商业市场的竞争将白热化，未来十年商业塑形期也是重新“洗牌”阶段。

　　戴德梁行西安公司商业部副董事张昊先生表示：“由于市场原因，所有商业都有转型和升级的必要，以更好的应对市场。至于体验式商业形式最好是符合当地市场状况和企业自身特点来制定。同样，所有的企业必须找到自身的不足和突破点，以更加开放的态度接受新鲜的模式、品牌、团队甚至是第三方合作伙伴。”

　　DTZ与Cushman & Wakefield的合并已于2015年9月1日顺利完成。新公司在大中华地区以“戴德梁行”统一品牌运营。我们全新的品牌视觉标识既展现了我们着眼未来的愿景，也体现了原公司在全球范围内积累的深厚基础及悠久历史。新的公司由Brett White担任全球董事长兼首席执行官，Tod Lickerman出任全球总裁。新公司由TPG、PAG 及OTPP组成的投资集团持有。