2015年西安商业地产半年报上篇:快与慢下的冰火两重天

赢商网陕西站 记者 麻雪婷   2015-07-09 08:54

核心提示:2015年西安商业地产跌宕起伏,创新、变革、融合、体验等关键词贯穿整个市场。纵览全局,西安商业地产市场呈现出冰火两重天之势。快与慢,冰与火。让我们一起回顾一下这半年来,陕西商业地产的变化和成果

  编者按:2015年西安商业地产跌宕起伏,创新、变革、融合、体验等关键词贯穿整个市场。纵览全局,西安商业地产市场呈现出冰火两重天之势。土地市场方面,西安市场遭遇滑铁卢供应成交纷纷下跌;城市政策方面,在“一带一路”大好政策红利的促进下西安蜕变升级为“1.5线城市”;开发建设方面,2015年上半年主旋律为开业和招商,中贸、金地、华东等项目扎堆开业;零售品牌方面,快时尚步伐明显放慢,餐饮有所回暖,轻餐饮成为热门。

  快与慢,冰与火。让我们一起回顾一下这半年来,陕西商业地产的变化和成果。2015年过半,陕西商业地产市场都发生了怎样的变化?市场未来的走向究竟几何?

  土地市场:遭遇滑铁卢 供应下跌65% 成交同比锐减58%

  转眼来到2015年年中,在多项利好政策的推动下,楼市逐渐呈现回暖,土地市场却依然处于低潮期。全国土地市场低迷,土地成交面积下滑、金额减少,西安土地市场在今年上半年的成绩也不甚理想,据西安国土资源交易网数据统计显示,2015年1-6月西安市土地总供应面积198.88万㎡,同比下跌65 %;土地成交面积176.26万㎡,同比锐减58%。

  在国家宏观调控下,不少城市开始收紧土地供应。就西安土地市场来说,2015年上半年,西安共计挂牌出让土地71宗,总面积达198.88万㎡,同比下跌65%。从2014 年年底,西安土地市场整体供应已呈现阶梯式下滑的态势,加上二级市场库存量高企,政府有意放缓推地节奏,期望仍在源头上解决供需严重失衡的状况,以达到西安房地产市场稳定的目的。随着全国土地市场低迷,西安土地市场也未能幸免。与逐渐回暖的西安楼市相比,土地市场则仿佛进入了不能散去的寒流中。上半年西安市共成交56宗土地,涉金65.15亿元,土地成交总面积176.26万㎡,同比去年下滑了58%。

  从上半年土地成交情况看,2015年西安住宅用地和商服类用地比例持续缩水,分别成交4.74万㎡、12.9万㎡;而商住综合用地共计成交158.6万㎡,占上半年土地总体成交的90%。不难看出,从受政府规划影响,自2014年起西安土地市场供应成交中,商住综合用地占比上涨明显,而受此影响未来二级市场配套丰富的综合体项目也将随之增多。

  尽管上半年土地供应成交双双下滑,但品牌房企拿地仍然值得关注。年初浐灞区诞生楼面价地王,外埠房企永威置业拿下浐灞一地块;万科、合能、海亮、紫薇、深圳市富锜投资等5家品牌房企角逐长安区,最终合能成为长安区域单价新地王。

  城市政策:“一带一路”红利促进 蜕变升级1.5线城市

  西安经济发展正在大步向前,2015年西安综合经济竞争力在全国294个纳入评估的城市中 第27位,而在知识城市、和谐城市、文化城市、全域城市、信息城市等多项竞争力指标中,西安均获得五星级评价。

  在“一带一路”大好政策红利的促进下,西安依然冲锋在丝绸之路经济带的最前沿。好的政策也只是发展的外部因素,如何让传统企业适应新形势下的成功转型,考验更多的则是掌舵者对市场的判断和决策力。

  2015年是“十二五”收官之年,也是各地各部门“十三五”规划编制的关键年,面对手头亟须完成的诸多课题和各类经济热点,“一带一路”战略给陕西发展带来更多的机遇。陕西将成为中国经济活动持续向内陆推进的主要受益城市,未来的发展潜力不可估量。

  4月8日,仲量联行发布其综合研究报告《中国城市60强》。报告显示:成都、重庆、杭州、南京、沈阳、苏州、天津、武汉、西安成为“1.5线城市”,其中西安是首次上榜。在过去3年,中国经济从快速的投资驱动转向更持续、更高价值的消费驱动型增长模式,国内城市也进入新一轮整合与发展时期,全新的城市体系正在逐步成型。随着经济活动持续向中国内陆城市推进,诸多1.5线城市已经巩固其作为繁荣的区域性商业中心的地位。

  从原来的二线城市跃升为1.5线城市,西安最近几年的发展速度令人咋舌,城市的变化也是有目共睹。作为面向西北地区的门户,西安在经济转型、房地产开发方面的发展尤为明显,并且已经巩固了其作为繁荣的区域性商业中心的地位,进一步辐射周边城市。未来,随着市民消费水平的提高,中外各类企业的快速拓展,消费者对城市写字楼、购物中心的需求必然大增,尤其是那些高品质物业的需求。目前,西安商业地产发展迅猛,但同质化严重,高端物业的供应满足不了市场的需求,而中低层次的物业存量巨大,市场严重饱和。

  开发快讯:从“大而全”走向“小而精” 后半年市场可期

  2014年,全国购物中心已经接近4000个,商业建筑面积2.4亿平方米。

  2015年,新增量将创历史最高点达到480家。

  2016年、2017年全国新增购物中心建筑面积4929万平方米。  

  近几年,大型商业体开发集中在二线线城市,错峰竞争造成高空置率风险。商业地产从“重资产”向“重招商”、“重运营”的转变,逐渐重视商业主题性的体验,全面向体验式倾斜,体验方式更加多元化。随着商业形态逐渐从“大而全”走向“小而精”,陕西商业市场近几年出现主题性的商业项目愈来愈多,比如,女性主题商业、儿童主题商业、家居主题商业、餐饮主题商业等等,市场出现更多的细分区域,对于消费者的定位更加精准。据不完全统计,2015年计划开业的商业项目共有40多个,而上半年开业的新项目近十家。上和商业广场、金地广场、中贸广场、华东万悦城等项目纷纷面世。

 

(注:数据来源赢商网陕西站,如有出入,请联系我们)

  零售品牌:快时尚拓展速度明显放缓 餐饮市场有所回暖

  近几年,快时尚发展“阴晴不定”,从最初的疯狂拓店到慢慢收紧,加之快时尚应对电商转战线上的影响,逐渐放慢的拓展速度,当GAP(盖璞)计划关闭175家门店,H&M同店销售增长放缓,ZARA、优衣库一度陷入“质量门”。快时尚日趋严重的同质化背后,逐渐显现出市场发展的疲态。记者了解到,上半年快时尚在西安的拓展速度明显放缓,2015年上半年仅开业的快时尚有金地广场的优衣库和UR、阳光新天地的H&M,上半年陕西市场上仅有H&M、优衣库、UR三家快时尚有所动作。

  餐饮市场从春节开始回暖趋势逐渐明显,轻餐饮发展占据一定的市场份额,快时尚餐饮成为购物中心的招商大热门。主要以家庭消费为主流,以及儿童体验业态的带动作用。数据显示,家庭消费占比越来越大,这也造成了儿童业态在综合性购物中心占的面积在提升,目前占10%左右的比例,未来可能增长15%-25%。

    再看下半年,7月1日,“来迟了”的乐华城盛大开园,中国首家过山车主题乐园成为陕西的一张新的名片、备受瞩目的西安宜家将在8月正式落地西安、陕西首个地市级万达广场渭南万达广场也将在下半年亮相。2015年过半,陕西商业地产市场未来的走向究竟几何?市场似乎要绽放更多的精彩,让人拭目以待。

  相关链接:

  2015年西安商业地产半年报下篇:风云变幻下的大事件盘点

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