嘉宾观点:从宽窄巷子看历史文化街区的运营管理

——第三届中国(西安)商业推动地产论坛西北峰会

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赢商网 http://www.winshang.com2015年06月17日18:19来自:赢商网陕西站
核心提示:宽窄巷子不仅是成都的、四川的、西部的,它也是中国的、世界的。目前已有大批国内外著名商家进驻宽窄巷子,众多文化名流也纷纷入驻,宽窄巷子代表了最成都、最市井的民间文化。

  2015第三届中国(西安)赢商网商业推动地产论坛西北峰会暨赢商网招商大会于2015年6月17日在西安隆重举办。该峰会是由中国商业地产第一门户——赢商网,联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办的中国最高规格,最具影响力的商业地产年度盛会。此次大会以“创新、变革、文化融合”为主题,云集了国内最具代表性的数十位商业地产界、零售业界的风云人物进行深度交流,共同论道,凝聚了中国体验式商业地产界模范人物、行业代表及主流媒体的智慧,对当下西安、陕西暨西北商业地产发展形式的判断、创新发展方向,形成精典智慧。成都望巷商业经营管理公司执行董事(前宽窄巷子运营管理公司常务副总经理)谢祥德先生为大会带来了题为《从宽窄巷子看历史文化街区运营管理》的主题演讲。以下为演讲实录:

  西安在座的朋友,我跟西安很有缘分,曾经在2007年,在西安短暂的待过,今天又以另外的身份角度,站在西安这个地方,我感觉是不一样的心情,非常感谢赢商网,有这次机会跟各位交流、沟通,今天也认识了很多新朋友,也见到很多老朋友。

  今天跟大家做的这个分享,主要是讲从宽窄巷子的经验讲历史文化街区的运营管理,主要是站在开发商的角度看的。

  第一是目前国内文化街区发展的背景,第二个面对的问题,第三个宽窄巷子运营的经验分享,第四个是给我们带来的启示。第五是发展的背景,目前国内对历史街区的定义,在不同的层次定义不一样,有一定的保护的文化,有传统的建筑,体现了一定的历史风貌,还有传统的商业街,有一定的文化。

  目前全国所有的城市,所有的县城,都应该做这样的项目,包括陕西西安很多地方也在做这样的项目,目前商业做的过程中,遇到的最主要的问题,也是我们曾经面临的问题,第一个就是这个产业是很新的,没有标准,比如说消防的标准要求,历史文化街区的开发管理没有很好的标准,第二个这样的历史街区都是没有人居住,第三投资比较大,在短期无法平衡收益,第四个,可以做规划、可以做设计,但是不知道怎么管理它。

  之前我们听到刘总和王总的分享,包括他们自己对文化的理解,以及阐述文化项目的重要性,作为一个开发企业来讲,作为运营企业来讲,首先考虑的是,这样的项目做出来如何运营,所有的项目经营是一个核心,这个是我们要思考的问题。

  第二个就是怎么处理好几个关系,可能每个地方、每个城市都因为自己所处的区域位置不一样,面临的问题有所差异,但是根据我们自己做的经验,我们觉得会面临几个问题,建筑尺度与商业的问题,文化保护、旅游开发、是否销售物业,这都跟我们有关系,这些是我们面临的问题。

  第三个就是怎么应用这些资源,第四个,怎么让非典型的业态进入这些文化项目中。接下来就是怎么样进行二次创意,宽窄巷子运营的成功,不仅是开发者的成功,更多的还有商户的入驻,给这个项目有了机会成功。

  我接下来就讲宽窄项目运营经验的分享,在座的很多朋友都去过宽窄巷子,整个宽窄巷子是占地108亩,距离成都市中心很近,是一个国有企业负责宽窄巷子的开发操作,一个市场管理公司负责运营管理,首先从发展定位讲,我们从开始就确定了是传统的历史文化街区,宽窄巷子开业之前,其他两个历史文化街区就开业了,我们定位的时候要做情景式的历史街区,希望是本土市民消费的场所,当时提出的口号,就是宽窄巷子最成都。

  第四个是精准市场定位,我想因为今天时间的关系,不具体每个环节展开分享不管从招商、运营、后期的营销,整个公司当时的策略,是把一点抓的很好,今天的成功是有一定的偶然性,就像刘总说的一样,失败是必然的,成功是偶然的,我们自己当时也没有想到会带来这个效果。

  第一个是招商的策略,当时做的商业规划,用的是三个字,就是闲、品、泡,闲在宽巷子、品在窄巷子,泡在井巷子,我们把一些有情趣、有品味的业态放在窄巷子,井巷子放多了更多民俗、茶馆、演艺类的业态。

  第二个就是招商策略,做了点对点的招商,我们不是铺开的招商,更多的是我们想要什么业态,这个点需要什么业态,我们做了点对点的招商。

  第三点就是跨界招商,怎么把文化、艺术、设计建筑领域等非传统领域引入这个巷子里面做生意,这是宽窄巷子在经营过程中成功的因素之一。

  第四个就是本土化,实际上我们打破了很多传统的项目,就是找很多外国的品牌、高大上的品牌,宽窄巷子没有这么做,你们只看到一个连锁品牌,就是星巴克,90%商户都是本土、本地经营的商家,我们自己认为没有任何一个外地人,了解本地市场的需求。

  运营管理方面,把整个商场精细化的管理导入街区里面,把商场管理里面的注重细节的东西,引入到这个街区管理中。比如说随便看一些图片,我们强调商户怎么做外板,怎么做插花,用什么样的景观小品,像星巴克的门头,他们坚持用自己LOGO的东西,我们就不同意,我们希望他们用符合我们的风格,星巴克第一次在国内用这样装修的店,当时我们要求不允许挂红灯笼,还有很详细仔细的规范。

  第二点就是树立自有体系的营销策略,站在营销的高度,拥有自己品牌的营销活动。比如说宽窄巷子每年做跨年音乐晚会,这个活动也是从2008年开始,到现在每年都会做的活动,还有创意诗集、宽窄读书会等,这些活动都是宽窄巷子一直做的。

  第四点,就是宽窄巷子给我们带来的启示,供大家做历史文化街区、古镇项目中作为参考。

  我觉得最重要的,第一就是模式的问题,很多开发企业、开发商、政府做这样的项目,首先要想到模式的问题,自己在战略方面怎么样定位,我指的模式是管理方面的模式,比如说随便举几个例子,开发管理一体的就是上海新天地、成都宽窄巷子,开发、运营管理都是一个单位,或者是一个集团公司。

  第二个有请专业的运营管理公司,物业的持有者、开发者,跟后期经营管理的团队不是一个,比如说南京的1912、成都的锦里。

  第三个就是管委会,政府全面介入,比如说成都的琴台路、北京南锣鼓巷,政府主导管理的,要么成立一个管委会,要么是街道办管理的。

  第四个就是民间参与,自然集市的街区,比如说上海的田子坊,是自然集市的,通过商业微循环成为了今天的情况还有成都的小通巷,靠近宽窄巷子北边第三个巷子,也是民间自发参与、自然集市的街区,很有特点的街区。

  第二点,宽窄巷子能够有今天的情况,给我们的启示,就是标准,前期做什么样的规划、策划标准,以及定位的标准,以及管理的标准,这个标准不重要,有了好的模式,想通了经营管理的模式,制定什么样的标准,是我们项目成功的重要因素,这个标准会细到街区物流怎么做,可能要细到这样的标准,不同的标准要求,可能会带来结果的导向是不一样的,这个是我们感受到的第二点。

  第三点,坚持,我想这是很多开发商蛮难做到的,文旅性的项目、历史文化街区的项目,要想成功,最终要想获得收益,坚持是一定要付出的,之前很多人,包括我们自己也在总结,这样的历史文化街区的项目,怎么样体态合一,我们现在要加一个态,就是心态合一,政府和开发企业以什么样的心态坚持它,这是非常重要的因素。

  第四点就是创新,这是个很普通的词汇,现在大众创业,互联网+都说创新,我指的创新不是这一点,就像我们当初做这个项目的时候,遇到一些问题,当时也有一些经验,基本上我们摒弃了当时成熟的一些经验,以及一些操作的方式,自己做了很多创新。

  我举一个例子,当时招商过程中,就完全没有去遵循市场的规律,去做招商的定价和策略,没有任何一个开发商做到,我们倒贴租金请某一些名人,从来没有做过生意的画家、诗人做经营,这个就是创新的一点,后来我们回头分析,这样的一些点,一些不经意的作为,让宽窄巷子今天拥有了生命力和延续性,所以创新指的是这方面的创新。

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