大商之道十二期：西安地铁商业如何迎来2.0发展时代

　　1月9日下午，赢商网第十二期“大商之道”在万科大明宫营销中心成功举办，此次沙龙是由西安地铁公司、西安裕能商业管理有限公司发起主办，赢商网陕西站承办。西安市商业联合会秘书长武永跃、西安裕能商业管理有限公司总经理涂洪能、戴德梁行张昊以及来自时尚零售、餐饮、超市等业态数十家品牌代表出席参加了活动。随着地铁1、2号线的全线开通运营，3号线在全线贯通之后也将在2015年底开通运营，地铁建设一方面极大的促进了沿线房地产特别是商业地产的开发和建设，另一方面则直接刺激了西安地铁商业的布局与规划，同时新型地铁商业物业的开发建设，也在使地铁商业促发着新生的变化。 

　　会上，品牌商家代表们也纷纷对于入驻西安地铁商业发表了各自的看法，并对于万寿路站综合商业项目表示出了极大的兴趣。拥有庞大的人流支撑，以及可以满足综合类型商业业态入驻的物业条件，这样的商业物业想必也是商家们重点考虑的首选之地。地铁开通和规划建设，带动沿线商业项目大量规划，对众多商圈将带来大的促进和催热作用，特别对于换乘站所在商圈的商业提升作用尤为明显，未来潜在的升值空间同样巨大。随着西安地铁建设日趋迈向成熟，更多新型地铁商业物业的出现对品牌的需求也随之提升，综合型商业将成为未来地铁商业的新方向。  

　　本期嘉宾

　　西安商业联合会秘书长                武永跃

　　西安地铁公司                        陈明建

　　西安裕能商业运营管理有限公司总经理  涂洪能

　　赢商网陕西分公司总经理              唐  彬

　　戴德梁行西安分公司助理董事          张  昊

　　乐友孕婴童                          于西伟

　　阿瓦山寨                            胡志明

　　蜜菓                                郭  晶

　　真功夫                              魏振宇

　　东东包                              时  晨

　　泰熙家                              刘  喆

　　苏式牛肉面                          李庆龙

　　李宁                                蔺伊曼

　　鱼酷                                韩长海

　　宜品生活                            张  科

　　西安地铁公司  陈明建

　　当前西安地铁日均客流已达百万

　　西安地铁第一条线路是从2011年9月份开通的二号线，当时开通17个站，到2013年6月份，南延段4个站全部开通，全程26.3公里。2013年9月份又开通了第二条线路一号线，西起后卫寨，东到纺织城，全程25.3公里，两条线路的开通实形成了十字交叉线路，其中“北大街”站可以换乘。目前在建的有两条线，分别是3号线和4号线，临潼城际铁路预计在2015年就要开通。5、6号线正在可研规划，近期规划就是这6条线，未来可形成西安主干地铁线路。当前，西安地铁日均客流量在90万以上，周末可以达到100万，随着三号线的即将开通，日均客流突破150万不是太大的问题。

　　回到西安已建成的一、二号线沿线的商业，由西安地铁公司主导开发的一些商业，主要有这么几种商业形式，一类是车站内的商业，主要在一号线部分站厅的商铺，二号线的北大街地下商城等等。第二类就是综合出入口商业，其中“万寿路”站项目也是综合出入口商业之一，也是目前西安规划中体量最大的综合地铁商业，这个项目体量最大的部分就是路北的位置，建筑面积有3万方，在2014年的时候，西安地铁公司和西安裕能商业管理有限公司达成合作，裕能公司获得了10年的经营权。综合出入口应该说体量比较大，是目前在建和已建成里面，综合出入口最大的一个，有一个特点，即将是8号线和1号线换乘的地方。

　　万寿路综合出入口离康复路比较近，我们前期做了大量的市场调研和摸底工作，我们希望在各位的共同努力下，可以给地铁综合出入口开发，包括万寿路出入口的招商和运营出一些好点子，希望有一些更好的想法。

　　西安裕能商业管理有限公司总经理  涂洪能

　　地铁商业将是未来最繁华的商业区

　　在国外，很多国家的地铁经济非常发达，例如韩国釜山，这个城市有30万的人口，地铁线就有6条，西安人口大概接近1000万，目前仅开通了两条地铁线，因此在未来随着地铁线路的不断完善成熟，地铁商业将会有非常大的发展空间。目前，从一号线和二号线的运营情况来看，地铁所带来的客流是非常大的，而且随着线路的增多这个数字会越来越大。对于商业来说，人流量是商业繁荣最基本的保证，因此我们对未来的地铁商业建设也充满了信心。

　　从我们调研的结果来看，单就“万寿路”站而言，现在日均人流量已经超过2万，3号线开通之后，我们预计这个数字将突破3万，开通4号线之后将达到4万人左右。毋庸置疑，坐地铁的人会越来越多，到2024年的时候，西安将会有14条地铁线，而每个地铁线路都是我们的黄金地带，以后也会成为西安最繁华的商业区。

　　西安商业联合会秘书长  武永跃

　　地铁为未来的城市综合商业带来发展机遇

　　从西安市的商圈的划分，过去我们一直叫三级商圈，第一级就是西安市中心地带，像钟楼商圈、小寨商圈，二级商圈，像二环、三环周围的一些店铺形成的商圈，三级商圈是一些社区，包括郊区的农村，包括社区的商业网点。自从地铁进入了西安以后，对传统的这些商圈有很大的冲击，也转变了原来的商圈的划分。

　　特别是地铁开通了以后，确实给广大市民带来了便捷，可以说把西安市大家出行的时间缩短了。随之而来的就是商圈的变化，从事商业几十年，我们有一句话，商业的可持续的这种经营，能不能持续下去，关键就是看客流量，满足消费者需求的客流量，如果可以保证，那么你这个商圈就是成熟，这个业态就是可持续的，那么地铁给我们带来的客流量，这是毫无争议的。

　　所以说，凡是有地铁出口的地方，就是一个商圈，就是一个购买点。西安市很多大的一些综合体的商场，把地铁的出入口直接就进入商场了，像小寨的赛格国际购物中心，包括开元商城，2014年销售额将近30亿，保持全国零售业单店销售前10位，这个销售的水平标志着什么呢？在某种意义上标注它的客流量，地铁带来的客流量保证了消费的需求。

　　在2014年，零售业态整体销售不景气的情况下，据中国商业联合会经济信息中心报的数字，全国零售业态普遍下降10%到20%，像开元商城这种业态没有下降，还有所提升，所以说这给我们带来了一个信号，就是地铁给我们带来了客流量，客流量保证了零售商业业态可持续性的增长，销售业绩的增长，这是我想谈的一个感受。

　　 第三点感受就是地铁商业今后发展的趋势，我想一个就是城市商业综合体的发展，    西安作为国际化大都市，要打造上千万人口的城市，目前已经开业的城市综合体，也就是十几家，有些人担心综合体是不是开得太多，一哄而上，我认为目前西安市的这种商业综合体是不够的，而且这个质量是不高的，现在综合体和国外好的综合体相比，我们确实有很大的差距，发展的前景是非常广阔的。

　　戴德梁行助理董事  张昊

　　合理分配，实现地铁商业价值最大化

　　我们对地铁商业有一些更加独特、更加偏实操性的想法，首先来说戴德梁行，有很多人知道，也有很多人不知道，我们跟地铁有很多的不解之缘，尤其做商业的过程中，现在全中国最好的商业体，就是星光天地，就是我们公司服务做的，每年零售额是70多亿，它也属于地铁商业，我们服务的万寿路综合出入口也是我们服务的商业，不是把所有地铁商业都可以统一而论的，每个商业有每一个商业的特点，包括刚才在建国初期，做地铁规划的时候，中央领导做了一个全面的规划，其实中国第一条铁路线1969年就试运行的，中国地铁商业就已经衍生了。

　　第一，就是合理的分配，什么样的地铁商业应该承载什么样的商业功能。

　　第二，地铁商业拉动的整个片区的开发，就是政府不断推行的几小时几小时的所谓商业圈，原来3个小时，我们可能也是东郊西郊转一圈，现在3小时可以从延安坐高铁，然后坐地铁到西安某一个站点，这样可以带动客流，促进商业圈的扩大，定位，将来更多的地铁线的开出，形成地铁网状布局，对整个城市的商业推进、改朝换代做出更大的贡献，做贡献的过程中，合理的规划、专业公司对商业能不能永续的进行，包括各个领导，以及商家、品牌方能不能达成共赢，需要大家共策共力，大家一起来实现的。

　　商家代表

　　阿瓦山寨胡志明：

　　西安地铁商业刚刚起步，因为我在上海待过，西安地铁商业非常好，站内、站外的商业，站内会有一些零售，还有一些小的饮品和专卖，还有一些面包，还有肯德基、麦当劳占据了上海大量的地铁站商业。我们今年从形象上，从定位也在改变，我们今年也进综合体，而且地铁商业这一块，应该是我们重点考虑的一个方向。

　　为什么呢？我们不能说地铁这个东西可以带来多大的人气，但是它可以给消费者提供一个最便捷的交通工具，它不仅从交通的便利度这一块，可以支持商业的发展，然后可以让更远的消费者来到这里消费，商业的消费范围也会增大一点。从后期来看，具有地铁配套的商业，相对来说发展会走的比较顺一点，如何吸引消费者，这也是我们考虑的一个因素，如果业态布置的不合理，没有吸引消费者的地方，通两条地铁线也没有消费者，如果商业有定位，有吸引顾客、消费者的地方，在北郊的客户可能因为有地铁的便利，可能跑到东郊、南郊消费，我觉得如何把地铁和商业结合在一起，是我们作为商家来说，包括你们自身内部的一个运营管理如何结合在一起，去整合这方面的资源，是我们比较看中的一点。

　　强森国际社区医疗

　　在国内，现在医疗资源相对比较集中，像国外的全托医生基本上是没有的，所以我们来做这个项目，主要是解决中国目前市场上，医疗资源相对比较集中，而且看病不是太方便的情况，也属于医患关系的一种改善。

　　东东包 时晨

　　万寿路地铁物业，我们很早就有关注这个地方，这个地方的人流量是有一个保证，然后就是看物业方的招商，看商户入户的格局，就是招进来的都是什么类型的商户，如果说搭配合理的话，我相信地铁物业今后的发展会非常好。

　　我们了解轻工是一个比较大的商业聚集的地方，再往东，可能就到纺织城，中间没有一个比较大、比较完整的商业综合体，如果万寿路地铁站商业可以做起来，肯定可以聚集人群，可以在这消费是比较乐观的。

　　 还是要看物业在招商方面的布局，就是业态，如果业态合理的话，这一块是比较乐观，快餐这些可能会放在负一楼地铁出口，这一块我们也是很感兴趣的，东郊商业综合体确实是比较少的。

　　泰熙家 刘喆

　　西安慢慢地铁在发展，以前觉得地铁开了以后，可能西安的格局会有大的转变，但是现在看起来并不理想，地铁还需要3、4号线，5号线、6号线的发展，才会有大的转变，现在并不是特别理想的选择。我们现在商家就是布点，就是跑马圈地，地铁商业未来是OK的，没有任何问题的，我相信我们这个项目，一定会非常好的。

　　真功夫  魏振宇

　　对于我们来说，地铁商业是一个机会。我们看重的一个是商圈，一个是轨道交通，我们是快餐，比较适合这个节奏，我们对这个商圈还是比较感兴趣。 因为我们做快餐连锁，在全国轨道商圈做的还是非常不错的，我们是非常看好这一块，希望你们给我们有好的位置和合理的价值，我们会非常支持的。

　　鱼酷 韩长海

　　居住人流达到一定的程度，地铁物业是非常好的部分，我们在其他城市首选的是地铁物业，没有地铁物业的话，我们就会看交通动线，这是我们选址的时候很重要的一个指标。在西安来说，目前西安的地铁带来了一定的客流，但是集中在了某几个点上，没有形成真正意义上的地铁商业，可能是我们的开发商也好，或者甲方也好，之前对于地铁物业的重视度可能并不是很专业，或者说重视度没有那么高，做规划的时候，没有意识到这个。

　　等到运营开了，才意识到，在操作运营这个事情的时候，实际上已经在落后，西安人的消费习性，也是需要一个改变的过程，在地铁定位的时候，我觉得这是非常关键的，并不是一个地铁商业好，或者不好，因为地铁商业是有很大的一部分年轻人、客群支撑的，不是以社区类，或者年龄结构大的人来定位和消费的，所以说，我们看一个项目的时候，并不是单纯看它是不是地铁，而是注重你的规划和定位，才会吸引到我们这些商家。项目没有好坏之分，也没有什么强弱之分，只有说选择的正确不正确，选择定位的人群精准不精准，这是我个人的一个看法。