【大商之道】第八期:零售超市发展机遇

赢商网陕西站   2014-08-05 14:45
核心提示:纵观西安市场,大中型连锁超市企业销售规模逐年递增,销售增长明显高于社会商品零售总额的增长和传统百货商店的增长,以超市为代表的零售业集中化程度不高,很多的连锁超市都在寻求突围创新之路。

  「赢商沙龙·大商之道」由中国商业地产第一门户——赢商网发起主办,在西北区域邀请当地最有影响力的开发企业高管出席,旨在打造一个商业地产开发的交流与合作平台,以对西北商业地产最深远的洞察力、号召力和行动力,推动西北商业地产可持续性开发模式创新与商业创新,提高西北商业地产的高质量发展。

  7月31日下午,【赢商网·大商之道】第八期沙龙活动,以“新经济形势下 零售超市的发展机遇与挑战”为话题展开了讨论。西安紧随国际化的步伐,零售业发展迅速成长起来,随着市场经济转变步伐的加快,居民消费水平普遍提高,消费的自主性日益增强,由一般的物质消费转向精神消费,由注重品质转向注重服务与便捷,以此使得消费需求呈现多样化、个性化。 目前西安的超市、大卖场、小超市、便利店等各类超市发展较为迅速。据不完全统计,目前西安市连锁超市有六十几家,便利店的布局也是星罗棋布,在数量分布上,华润万家(需求面积:8000-15000平方米)在西安市场上的分布数量最多,达到25家,其次人人乐也拥有13家门店,全球连锁超市沃尔玛分布有6家,中小型超市过200家,中小超市(500平方米以下)以它投资小,起动快,方便消费者等特有的优势,迅速抢占了能触及到的城市社区的各个角落,受到欢迎,成为人们生活中不可或缺的组成部分。

  纵观西安市场,大中型连锁超市企业销售规模逐年递增,销售增长明显高于社会商品零售总额的增长和传统百货商店的增长,以超市为代表的零售业集中化程度不高,加之目前的经济形势略显疲软,很多的连锁超市都在寻求突围创新之路。此次就西安品牌连锁超市的发展现状展开研究讨论,共同剖析零售超市的发展机遇与挑战。

 

  【场地支持】高新大都荟

  【主持人】赢商网陕西分公司总经理、西安瑞尔投资咨询管理有限公司总经理 唐彬

  【参会嘉宾】

  开发商代表:

  陕西东城新一家置业有限公司项目副总经理 丁东

  陕西安诚房地产开发有限公司副总经理 王聿清

  陕西丽彩置业有限公司商业运营事业部副总经理 张翔

  半坡国际广场项目总监 张艳玲

  西安地铁公司商贸部副部长 谢雯

  唐延中心城项目执行总监 李言

  高力国际咨询服务及商铺服务部高级经理 李萍

  荣华控股企业集团商业管理部 陈庆元

  商家代表:

  华润万家拓展部经理 李路遥

  西安市人人乐超市拓展发展部经理 周元波

  永辉超市股份有限公司陕西大区拓展经理 韩啸

  民生家乐开发部部长 罗丰军

  陕西隆顺和股份有限公司(街坊集市)业务拓展经理  宋向阳

  世纪金花宜品生活拓展经理 张科

  世纪金花宜品生活招商部  朱林

  每一天便利店有限公司拓展经理  王宏刚

  西安爱得宝商贸有限公司开发部经理  雷金鹏  

  【商家观点】

  永辉超市:超市运营将更多面临租金的考验

  永辉超市目前在陕西区域已经签约10家店,计划在未来3年内营业额达到20亿。永辉陕西区域的开店计划预计今年年底至少开店10家,所需要的物业面积是6000-30000平方,预计在5年内营业额要做到30亿。永辉超市落户西安的第一家店是大明宫万达广场店,第二家店是和唐延安中心城的合作是在2013年12月开业的,目前这个店面的运营情况趋于稳定,年销售额在2亿左右。永辉超市主要以生鲜时蔬为主,虽然生鲜利润不高,但是能带来较大的客流,这也是永辉立足市场能迅速拓张的重要原因。

  目前,永辉进入陕西属于起步阶段,因而也是在摸索和调整的过程中。相比其他地方,西安的租金价格较高,从超市行业来说,相比要比成都的价格高20%以上。超市有别于其他的业态,从租金占比来讲的话,其实超市人工成本的占比要高于租金,租金占比可按照倒推法,达到营业额3%就达到极限了。另外永辉超市在选址方面没有特别的技术要求,都是需要实地走访调查,详细掌握店面布局的位置及周边的客流群体,因为在地图上看不出其间的差距,要实地到现场去做评估,并亲临现场去体验消费者所走的路线才得以分析出是否符合要求。

  其实超市的租金承租能力的计算方式很简单,预估营业额,调查周边有多少户家庭,家庭购物的频率是多少,反映出来这个区域家庭购物频率是多少,做一个综合的评估,一个店的辐射面积、你的竞争对手在哪里,每个店一天的经营额是多少钱,就推算这个店一年营业额是多少到多少之间,然后倒推出来租金的承租水平就是3个点,这就是承租的水平,一般都是3个点。4.5个点,基于毛利率很高的基础上,我们做生鲜产品,我们现阶段的毛利是11%到13%,超市每年净利润可以做到2个点、3个点就很不错了。  

  人人乐超市:未来超市的竞争压力将越来越大

  人人乐进入西北区是在2000年,截止到现在已经有14年的历程,最初是从西门第一家发展到现在,目前已经开店是25家,预计今年开5家店,现已经有很多的签约店正陆陆续续的开业。

  2013年,人人乐暂缓了拓店计划,而今年截至目前,已经成功签约6家店,在下半年陆续仍会有签约店开业。人人乐的战略规划是小到3000平米,大到几万平米。另外就是竞争压力越来越大,竞争对手增加了,毛利降低了,还好我们的基础在,阎良的配送中心建立了以后,我们的成本会降低,这样我们的利润就出来了,我们还是很有信心的,去年一年光西北区净利润在3、4亿,在人人乐全国连锁超市中,是盈利大区。 单店营业额要看节假日还是平时,节假日单店营业额达到200多万一天,都会出现的。

  华润万家:发展多元素经营 加大便利店拓展力度

  现在全国电商发展看来,冲击的都是百货店,主要是服装这一类的,根据现在电商的发展速度越来越快,而且配送周期越来越短,以后对人日常消费的影响是越来越大,所以每个公司都在发展自己多元素的经营,华润万家从2010年就开始做自己的标准超市,主要做社区这一块,它和顾客距离更近了一步。

  现在做到便利店,便利店主要服务的是更加便利的情况,跟顾客距离又更近了一步,以后购物的频率是越来越高,购物金额是越来越低,我们华润万家这个便利店,主要做两块,一块是商业街店,一块是办公楼店,我们跟地铁前期有很多次的沟通,这也是未来的一个发展趋势,我们在杭州,我们已经在杭州一个站点承包了一条线,经营趋于平稳。

  我们今年3月份开店,到现在不到20个店,在西安市来说算是一个中等规模,便利店行业里面,我觉得目前西安市处于一个群龙的格局,华润万家从2010年进入社区行列,我们起步比较晚,但是我们有足够的野心,我们今年是在西安市布局50家店,明年是200家店,未来6年以内,西安市规划是1000家店。  

  宜品生活:重点建立自己的物流配送中心

  品牌优势说是优势,现在慢慢也不算优势了,最早金花才开业的时候,西安市只有我们一家做进口商品,现在麦德龙、华润的OLA,还有永辉才签的一个店,基本上跟我们品类都差不多了,所以这个优势也没有了,所以我们打算做进一步改变,还是要保持我们原有的一些优势,像一些进口品牌比较多,我们占了70%的进口品牌。

  我们有自己的物流,我们的物流是属于小型的,做了一些进口的东西,会配送到我们一个点,然后由我们一个点,陪送到26个店。物流我们公司计划在近期一、两年之内,现在已经着手考虑,做一个专业的物流配送中心,这也是我们公司发展的一个重点项目,刚才也提到了关于我们陕西或者西安市以外的拓店的计划,我们这个想法从去年就有了,但是我们不像其他的企业、大众消费的企业,大家对世纪金花也相对比较了解,算是本土企业拔高的、中高端的,我们从服务、从货品质量,我们都要考虑监管的问题。 

  民生家乐:向二、三线城市发展是必然的发展趋势

    我们也统计过,西安市三环以内超市应该在45家到60家,平均算的话,不到1.5公里就一个超市,竞争蛮激烈的,永辉这两年在西安市不断的在签约,西安市的膨胀速度,根本就跟不上商业的拓展速度,我们公司在前年,已经开始着手准备向二、三线城市走。我们现在在延安市、汉中市,已经基本上具有一定的优势,已经在县城拓展我们的空间了。只要有合适的就做,从总数上有一个控制,从区域上有一个控制,但是没有具体的今年必须开到5家店,或者今年不开店,没有一个硬性的要求。  

  每一天便利店:制定租金价格不能够急功近利

  我补充一下关于价格的事,怎么看这个问题,我们商品的毛利大概在25%,像爱得宝应该在20%的毛利,我们的价格高,所以我们选择顾客对价格不敏感的地方,我们的芙蓉王的价格,一般烟酒店卖23,爱得宝卖到25,我们卖到26,我们并不会因为价格的问题,对销售产生影响,更多的是在乎便利,第二购物环境好。

  地价方面,社区第一对于价格很敏感,除非是主干道上的社区,否则影响范围是有限的,我们尽量选择主干道和商业街,影响力很好,而且顾客对价格不是很敏感,所以我们毛利偏高一点。我们反映更多的是商铺租金的价格,不管是对于超市来讲,或者对于我们便利店来讲,是一个很大的制约,现在的问题在哪里?我们和南方很多沟通的结果,是咱们这边人有点急功近利了,我这个价格能租到500,我不管你活不活,我要租到500,对他来讲是租金高了,但是对可持续发展是制约的,世纪颐园这一块的商家都在撤,因为价格上涨非常多,我希望开发商理性一些。

  爱得宝便利店:开发商在前期应注重多业态组合的物业开发

  北郊凤城一路到凤城十二路都有我们的店,现在南郊和西郊、东郊的店,相对比较零乱一些,我们是以北郊为基础,巩固核心地位,然后向其他区域拓展,从去年开始,我的计划主要是在CBD这一块,写字间、商业体是我的主攻方向,但是社区店也不能放弃。现在有一个矛盾,开发商有很多房子出不了手,作为我们这些搞拓展的人,有很多想去的地方又租不到手。

  还有一点,前期作为开发商来说,地产商前期应该有一个完整的、比较周密的计划,针对每一个行业,比如说便利超市或者药店、服装或者颤音,应该有一个比较好的规划,对房间本身有一个合理的规划,会更有利于零售业的拓展,也更有利于开发商的租赁、售卖,目前这一块互相矛盾,出不了手,我们又租不到好的地方。现在社区商业大多是一拖二,作为便利店来讲,不能租个二层当库房,开发商要考虑到这一点,比如说药店、餐饮,有各自的特殊需求,从社区来说,开发商、建筑商应该有这方面的考虑,怎么样配套更合适,从人流动线、从商业布局上,需要一个合理的规划。

  街坊集市:做全业态的社区超市

  我们在西安占的市场份额比较小,企业刚起步3年,主要的方向还是社区商业,前3年走过的路,跟现在整个流行的一句话,就是看起来很美,做起来很难,社区商业这一块体量不大,就是3000到5000,有的大一点是1万,对我们来说,要的体量小,所以租金、成本相对会大一些,对我们来说,整个的业态规划,还包括一些上下游的招商设计,都会要求的高一些。

  现在来说,我们4家店,有两个店整体的营运水平比较好,盈利比较好一点,另外两家店因为有一些大的竞争对手入驻,我们刻意的做了改造、业态的调整,整体收益也算在今年年底可以达到一个平衡。我们现在主攻的方向,下来会做社区商业里面的五个业态,一个是社区的零售,还有一个是社区的厨房,还有一个是社区的物流,还有社区的服务、还有社区的养老,把这五个板块一个一个往前在推,把五个板块拉起来,想做一个社区的全业态的一个东西,拿出来一个好的产品,服务西安社区的居民、市民。

   

  【开发商观点】

  东城新一家:超市应丰富产品线 拭目电商对实体店的影响

  最后一个问题,我估计唐总一会也想问,我比较关心,现在从西安的超市发展看,从最早的家世界,这些年一下增加了这么多品牌,超市发展速度特别快,虽然城市在发展,但是超市膨胀的速度也非常快,而且市场的竞争我们也都可以看到,竞争压力非常大,过去传统的大型超市,他们都在不断丰富自己的产品线,像华润有OLA,也有BLT,产品线在不停的丰富,包括永辉这一块,包括金花,原来就是个便利店,现在也开大型超市、社区店,这也反应了市场的激烈程度,他们想不断尝试一些新的产品,来增加自己一些利润的空间。

  现在还有一个现象,很多超市跟电商进行合作,据我了解,像山西的煤特好,它也开始有线上的,像唐九便利跟京东也在做,顺风现在也在开店,就是O2O的概念,电商对实体店的影响大不大?未来实体店跟电商的合作,前景到底是什么样的?    

  唐延中心城:电商营销成趋势  开发商需做好定位规划

  我们之前一期跟永辉在合作,二期跟五环在合作,今天主题主要针对超市便利店,刚才丁总说的很全,包括他的提问,我觉得像电商、O2O是一个趋势,消费主体现在是80、90后,这是一个趋势。

  我今天来我觉得很高兴,因为唐总搭建了这个平台,让开发商和拓展这一块的负责人,能有这样一个平台对接,我也希望这种机会比较多一些。

  我今天说我最大的感受,我这个项目接的时间并不是很长,我来了以后受到找到赢商网,因为我们开发商这边,大部分的开发商、建筑商,对前期的规划、商业布局这一块,不是很清楚,我觉得赢商网这个责任就非常非常大,刚才雷总说的这一块,你们说的都是比较理想的状态,大部分开发商做的时候,并不清楚人流怎么做,车流怎么做,我们之前跟永辉超市沟通的比较多。

  开发商能从前期有一个很好的定位和规划,我觉得非常非常重要,这样才可以和实体店有一个良好沟通,我也希望唐总以后多搭建这种平台,让开发商听听人家开店的需求,这样不会浪费二次的改造,我觉得二次改造的费用,对你们来说是一笔巨大的费用,开发商做出来的东西成本也非常大。    

  高新大都荟:从搏大到搏小 做特色商业需要扬长避短  

  高新大都荟商业体量是5万方,高新区周边商业竞争非常激烈,金鹰国际、世纪金花等一些成熟商场已经占据多年,所以我们就从搏大转为搏小,其实想把小东西做好更难,周边的人群都是以小资为主,还有追求精、简、与众不同的消费理念,我们从客群出发就落在这个上面,然后开始整体的规划。西安高新区的商业资源很多,但是高新区能走走停停的地方太少了,所以才有了庭院这个商街,再就是有一个原因,开发成本太高了,因为中间是一条地裂带,所以没有办法做住宅,这是各方面的原因造成的。后期品牌选择上,高新这个地方,餐饮会比较火,我们里面餐饮应该达到50%左右规划,另外一些店的填充,就是以文化为表,消费为实,咱们不能都做文化,文化养不活人的,把整个项目调要先提升上来,里面填充一些概念店、创意店、品牌店。

  项目的商业售价,是用周边租金,在没有涨价之前的租金反推的,整体售价就是2.5万左右,在高新区如果推出2.5万的商业街,应该是一个颠覆性的消息,商业售价应该是住宅的2到3倍。出售商业的时候,我们就考虑后期的运营,我们实际上是想用我们相对来说合适的租金,找到和我们相应的商户。 

  高力国际:市场趋向专业化第三方运营商会有更多优势

  我们作为最客观的第三方,希望帮甲方和乙方解决问题,作为尽责的第三方,像永辉、华润等都很愿意委托我们寻找一些合适的物业,我们也清楚他们物业的要求,甲方是做模块整合的工作,从前期拿地、到做策划、建筑等等方面,我们第三方是做纵深的工作,我们在专业层面会更深一些,我们也是希望在这个过程中,能跟大家有一个更好的互动,帮大家去解决问题,避免我招不了,或者我在销售上遇到了问题。

  现在整个大市场环境比较弱的情况下,大家还是希望说携手一起,来共同的解决一些问题,我们高力在北郊,从前期市场调研工作,到后续我们做写字楼招商,包括汉城百货的引入,还是可以看到前期工作发挥了很大的作用。 

  荣华控股:开发商需重视社区商业

  荣华的定位就是在北郊发展,辐射经开,这几年因为产业的转型,所以才涉足了商业这一块,我们涉足商业不敢做大规模的商业中心或者综合体,现在是以社区商业为主,主打社区商业品牌。荣华在目前社区商业中吸取了沿海、其他地方做的比较成熟的概念,像邻里中心,像社区商业为主的业态,我们在做业态的升级过程中,也吸取了更多的理念,国外新的业态和产品的组合。

  在天津,社区超市要的量不大,1000、2000,里面的业态会很丰富,机票、火车票、电话充值,包括后期的物业服务,举个简单例子,不管是低档、中档、高档的社区,你找一个修鞋的地方很少,我们会拿出一个面积,开这样的店,这样整个社区的便捷性,就凸显出来了,因为社区居住的人群有青少年、中年、老年,后期我们会涉及到养老地产的商业。在西安来说,养老地产是最近吵的比较热的,我们集团在户县有一个项目,600多亩,涉及到养老、学校、别墅、酒店、写字楼,这个盘在户县来说算是一个高端。

  集团从战略上来说,这几年偏移的位置就是往商业偏,但是不主张做购物中心,因为它没有这个方面的经验,也没有精力做这个事情,开发商做住宅转型,也比较稳一些,不敢冒进拿一个地方做商业,我们也有这方面的顾虑,今天见到的都是一些商超类的,之前我们集团有接触过人人乐、华润,他们是我们的战略合作伙伴,我们也有项目在合作。

  长安城:零售超市发展前景良好

  从现在来讲,无论是大型超市,还是便利店,我认为都有一个良好的发展空间,为什么这么讲呢?一是,随着房地产的开发,很多过去的街边的菜市场都消亡了,在这种背景下,人们的购物需求,如果有条件的,就会做一些大型商超,如果没有条件的,会做一些便利店,我们所在的长安城的位置,全国十大开发商都在那扎点了,我感觉超市的发展前景还是很广阔的,超市各个品牌能否在竞争中处于有利位置,能不能不像百货走下坡路,这是完全靠自身的竞争力,就是供货体系,比如说沃尔玛,它是集中配送,但是它那种集中配送体系,在中国就推行的不是很好,因为咱们高速公路费用很贵,好像北方地区它的配送中心在天津,是从天津用卡车拉过来,这种费用很高,沃尔玛采用这种配送方式好像也不赚钱,但是沃尔玛一直有自有品牌,另外是集中采购、集中配送。

   国内超市发展起来了,但是国内超市采用的是当地供货商的方式,跟过去的百货一样,这种方式有优点,就是供货系统快,而且很便捷,缺点比如说个别的超市,个别产品的价格确实有点高的太多,也不是说不好,当然从整体体系来讲,价格体系还是很完备的,比如说饮料,比便利店价格还低,个别产品价格失去了竞争力,未来一个超市经营的好坏,主要就是价格,保证20%到30%的毛利,如果过低的价格,相互砸价,谁也好不了,如果延用过去百货的方式,把价格提高了,未来大型超市不排除走百货的老路,百货因为打折的需要,由于节日期间买100送100的需要,所有商家把价格抬高了,百货走到今天这个地步,是自己把自己打倒了,通过搞活动,通过打折,人家就把价格提高了一倍,通过各种渠道的扣点,直接给消费者的,如果没有把服务做好,而一味的抬高价格,造成的后果就是今天的后果。

  半坡国际:注重前期规划 避免后期出现物业硬伤

  纺织城地区一直以来,对于我们商业界的精英们来说,都认为那一块地还是未开垦的处女地,整个东郊还没有一个有规模的购物中心,我们未来可能算是其中的一家。超市在购物中心,我们很清楚,它起到举足轻重的作用,但是确实超市给不上价,这也是我们头疼的地方,我们那个购物中心,目前作为我来说,我碰到了很多很多,我们也接触每一天,我们也接触街坊集市,现在我们这个盘子不大也不小,我们有8万平,但是我们有一个什么问题呢?

  谈判的过程中,我们发现很多很多的硬伤,包括电影院,包括超市的通道,怎么解决人流的主导,开发商想不到这些多,我们有内街,有外街,内街设计的时候就是一拖二,作为开发商来说,自己投入这么大的资金,未来对招商也是一个致命的难题,租金上不去,未来对开发商来说,资金回笼不了,对于乙方,现在运营成本这么高,现在目前人工费这么高,只能把租金降低,作为我们来说,我们的优势在哪里?可能天时地利人和,这三个都不能缺少,但是很多时候我们又左右不了,比如说价钱,我们怎么样去平衡这一块,我们很想找到一个捷径,怎么样让大家共同的双赢,我刚才还在说,未来可不可以跟超市联营,这是我的梦想,我们做联营保底,这个可能也不太可能。

  丽彩置业:信息不对称给商业地产带来招商困难

   我原来在国美也是做拓展,是乙方,现在我是开发商,是甲方,我是比较关心什么呢?现在甲乙双方很多信息不对称,现在我是开发商,到现在为止很多人找我,我这有一个房子,你去怎么样怎么样,甲乙双方必须经常沟通,咱们甲乙双方要加强沟通,你说我是甲方,实际上我有时候也是乙方,所以信息沟通很重要。   

  地铁物业:西安地铁商业资源丰富 发展空间巨大

  是负责地铁商业资源开发部分,我主要负责前期定制式招商,地铁商业这一块的战略规划,我们后期采取点线面结合的方式,点就是站内商业,这部分需求就是便利性的一些商业,比如说便利店,比如说药店,还包括联想等通讯行业,对乘客来说主要提供一些便利需求。

  其次面这一块,主要是地面出入口和政府划拨的一些土地、大型地块,我们要跟大型的商业、城市综合体合作,包括和甲方合作,运作一些我们的土地资源,我们拿到的这些地块,基本上是站体周围的,我们规划的西安市是15条线,目前批下来是6条线,西安地铁所覆盖的区域,都是相对比较好的资源,所以我们也希望利用这个平台多认识一些我们的乙方和甲方,我们后期都有可能合作。

   

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