西安超高层建筑占比72% 2020年建筑面积超过200万㎡

　　纵观西安市场，超高层建筑在经过本世纪初期的发展之后，近两年随着西安绿地中心的横空出世，超高层建筑如雨后春笋般被推入市场，一时引起行内外人士热议，在古城天际线在不断刷新的背后，西安超高层建筑呈现出哪些特性呢？

　　本报告统计了西安市29座150米以上建成/封顶、在建、待建超高层项目，综合分析西安超高层建筑所呈现的特性。

　　西安超高层建筑概览：

　　目前西安150米以上建成/封顶、在建、待建超高层建筑达29座，总建筑高度达到6,137米，250米以上超高层建筑8座，其中2座在建，6座待建，300米以上超高层建筑2座。从分布来看，高新区仍然是超高层建筑分布最集中区域，占比达到37.9%，其次为城北区域，占20.7%，再次为曲江新区，占17.2%，这与当前城市规划，产业聚集度，人口导入等密切相关，城南区域作为连接曲江新区和高新区的重要通道，相对城东、城西、浐灞生态区的发展要更为成熟，产业密集度高，尤其是第三产业发展相对活跃和成熟，超高层建筑发展亦更为迅速。

　　高新区不管是从超高层建筑数量还是从发展成熟度上看，都明显高于其他区域，曲江新区属于城市新规划发展区域，其超高层建筑全部为待建项目，以5座的待建数量与高新区并列榜首。

　　从建筑高度上看，西安超高层建筑与一线发达城市有一定差距，一线城市主流建筑高度在250—300米区间，而西安超高层建筑主流建筑高度在150—250米之间，占比达到72.4%。

　　客户关注因素分析

　　当前西安市场在建、待建超高层建筑中，约97%为销售型产品，这也体现了开发商对资金回笼的高要求。通过对全市所有超高层建筑调查研究发现，在超高层建筑购买客户中，自用客户与投资客占比为6:4。自用客户中购买主力面积集中在500—2,000平方米，且多集中在中高区；而投资客户购买主力面积集中在200—1,000平方米，多集中在中低区，客户以本地人为主，占比超过60%。

　　通过分析发现，购买客户中自用客户与投资客户关注因素略有区别，如图所示：

　　报告所统计的西安在建、待建超高层项目，目前高新区两个超高层在售项目，均价分别为21,000元/平方米和18,000元/平方米，相比高新区甲级写字楼13,000元/平方米的均价高出30%左右。从区划情况来看，目前市场上在售超高层项目月均去化在7,000—9,000平方米，以一栋100,000平方米建筑面积的超高层为例，去化周期仅需11—15个月，而普通写字楼的去化周期约21—33个月，充分显示了超高层建筑的市场吸引力。

　　租金及溢价：

　　超高层写字楼由于其良好的建筑品质和运营管理能力，其租金相对所处商圈写字楼溢价率为20%左右，以高新区核心商圈某超高层写字楼为例，其租金达到4.5元/平方米/天，而商圈内甲级写字楼平均租金为3.6元/平方米/天，高出商圈内甲级写字楼租金20%。

　　按现有超高层写字楼平均租金计算，超高层写字楼投资回报率在8%以上。超高层写字楼在产生高溢价的同时，其运营成本相对普通高层高出20%-30%，因此也成为不少中小企业的进入壁垒。

　　超高层建筑的租金水平比起其他写字楼更贵的原因有以下几点：

　　首先，超高层建筑通常都是十年内建成的新楼，并且处于核心商圈，建筑的形态和外墙也更加时尚新颖，建筑本身的建造成本会更高，所以通常租金定价也会比较高。

　　其次，超高层建筑的品质更优异，所运用到的工程技术和设施系统领先于整个市场，日常运营管理大多由五大行的知名物业运营，管理先进，无论是入住率还是租金的提升，都起着正面、积极的作用。

　　最后，许多超高层建筑都为城市的地标建筑，知名度很高，如果企业得以入驻，则能够提升企业形象并彰显企业实力。

　　商业运营管理

　　超高层建筑中的商业部分具有无可比拟的重要作用，我们对全市写字楼统计分析发现，目前已投入运营的超高层建筑中，商业配套仍然以银行营业厅、商务餐饮为主，缺乏日常餐饮及服务类配套，但由于地处核心商圈，这种弊端并不明显。

　　从在建及待建超高层项目规划来看，所有的项目商业配套都超过30,000平方米，业态构成以餐饮、娱乐、服务为主。有15个项目商业规划均在100,000平方米左右，其中5个项目商业配套超过200,000平方米，业态配比也将更为全面，不难看出超高层建筑与商业运营的重要关系。

　　未来趋势展望

　　2016年—2020年全市超高层建筑将陆续投入运营，建筑面积超过200万平方米，入市超高层项目大多为甲级或超甲级写字楼，未来将有效提升西安高端写字楼市场空缺。

　　随着低碳概念的盛行，绿色环保和高效节能将是超高层建筑开发商、设计师及行业专家未来高度关注的新领域。提升节能生态技术，有利于降低建筑自身的总能耗并减少建筑运营对周边环境的影响。

　　目前西安超高层建筑中，尚没有绿色建筑机构认证项目；随着绿色环保意识的不断提升，西安具有国际品质的低碳节能项目建设将加快，实现本地绿色建筑零的突破。

　　为了缓解建筑过高所造成的纵向交通压力，未来超高层建筑将逐渐增加酒店、公寓等人口密度较低的物业；而电梯的配比、空调新风系统的布局以及动线的设计都需要更加科学的计算。

　　产品品质提升和物业管理水准都是超高层建筑领域需要深入研究的课题，单纯追求高度上的突破并非项目成功的必然因素。

      (以上资料来自于RET睿意德)