西影大地影院荆海洋：影院消费带消费者走进商业

　　进入商业影院这个行业，现在对于商家来说想找一个合适的产品，购物中心甚至会出现一个断档。所以我们在谈一个商业的时候，包括项目的直接接触，对于一个商业项目首先看商圈地理位置，可能它会占到城中的一半，其实这个商业的定位是很重要的，它可能会影响到20%的一个成功概率。定位完了以后谈到第二个规划阶段，有30%，规划包括我们的业态的匹配、商家功能区的划分，这个其实就很专业了，招商其实只占10%，后面50%就是运营管理。

　　谈到定位和规划的时候，现在很多是由招商公司、设计院，然后再加个甲方，三方，其实这里面缺少了很多环节，空间环节其实是很重要的。走进购物中心，首先感觉是视野的延展面，其实凯德是很失败的，凯德的目标其实是上市之后去融资。安城如果是商业的话，这一部分走的是长线，这几大设计师里面，除了平面设计、规划设计师，其实很多空间设计师和专业的商业设计师，这几大设计师能构成一个完美的购物中心，一个产品的升级，加上商家的业态配套在里面。包括溜冰场这些特殊的业态，它不通用，大家可能会认为不都是影院跟溜冰场吗？但是每一个品牌战略的动态结构都不一样，而且未来要考虑延续性，而且像影院里的超市，百货能达到5米3以上的层高就没问题了，但是对于特殊业态，像影院这些业态就不行了，每家方案不一样，定位不同、方案不同。另外，建议安城的数据做到9米3，你会发现地下停车位，你8米多停多少辆车，如果你放长一米会多停一辆车。因为按照以前的模式，裙房和塔楼全部按照重组结构，最好的方案，裙房的话可以考虑钢结构。

    我们除了西北市场以外，全国其他地市的三四线城市已经被大地垄断了，我们是分了三个品牌，我们一线城市和二线主要城市，像西安、武汉、郑州算一线半城市，我们会以自由人品牌和大地高端品牌为主，自由人的品牌我们要求的面积是6000—7000平方以上，投资额度6000万—8000万之间，它做的是国内顶尖的，超过了万达、百老汇这些高端的，高端品牌面积最少不能小于5000平米，还是自由人品牌。我的高端品牌，像金莎这个位置，甚至辛家庙，我可以后期考虑做一个高端的影院，面积需求量应该在3000—5000个平方，社区性影院我们在3000以下，1500—2500。

　　现在有一个误区，影城一层占了两层的面积，是非常浪费的，因为我做了7年市场营销，加上后面的高端合作一共是10年，我的理解大家看待影院的时候，其实是要看整体概念的，因为影院是个主营业态，因为我们现在在划分商业的时候，有迎合性商业和引导性商业，我们影院的商业应该算是引导性商业，你会发现越大品牌的电器它会越在里面，而不是在门口，门口会有国产品牌或者小品牌在做，而大品牌具有人流的引导性，引导一定要做好，因为人看电影一定要去影院。

    影院具有主导引导性，我要看电影不会因为我多走了10米路不去看了，第二，影院的承租能力并不强，影院的承租应该占到票房的10%，这是合理的，一旦操作这个的时候就要去考虑了，票房有没有偷报瞒报，一张电影票在美国是千分之四。影院要区位比较偏一些，因为我们早在07、08年实行了在线订票的业务。因为现在中国的售票系统是五家，广电认可的，火凤凰、火列鸟等，除了这5家以外其他的是接不进来的，现在网上的卖票很多，它必然要同售票系统做对接，每张票加收两元，加在消费者身上的，团购你是团不到座位的，只能买到票。

     我们去年做了将近16个亿，其中有11个亿我们是在网上完成的，占到我60%这么一个量，我们在竞争当中，刚才谈到同质化问题，我们早在07、08年解决这个问题了。因为我的后台系统，包括QQ全部打通，我在西安要组织两万人的观营团队大概是一晚上的事情，因为我有大量的数据库资源，我们全国做了1000家影院中国1/3的电影市场，而且我们整个定位现在是往高端去走，所以我们做竞争的时候，在消费者没有到影院之前，我们把消费者已经锁定了，因为PC系统手机系统可以直接锁定。所以我们在做影院的时候，从11年开始没有把它做影院来经营了，同质化背后怎么解决这个难题，因为影院同质化最厉害，万达上的影片，奥斯卡、大地都会有，如何让观众进入到你这家影院去看，这是微观的考虑，宏观的考虑就是你如何让这个人进入到你的商业。

　　未来2000年以后的人消费的不是产品本身，而是我们消费的感受度，他们在非洲做了一个试验，非洲人没有见过雪，结果在钢结构很大的屋子造了雪，让你1美元去体验一次，结果队排的老长，他什么都带不走，但是他要的是感受。购物中心做的不是产品本身，我们说商家也好、品牌也好，做的不是它本身，而是它背后的文化和体验，为什么年轻人要去KFC，大家觉得3、5年前去KFC很时尚，现在不算什么，因为KFC的价格可以顶一家人吃一顿午餐了，在美国是垃圾食品。

　　未来互联网跟实体店之间，购买实体的东西互联网会替代，甚至会占主流，但是日常生鲜类的估计还是实体点为辅，但是吃个饭什么的，这个还是社区性很重要的方向，哪怕在社区内部都可以。所以您刚才谈到社区型的商业，你一定要看一下周边有多少楼盘，如果没有竞争者的话，你是可以去开的，如果有的话，你是可以回避的，因为未来的竞争，500米或者1公里的冲突是最激烈的。