赢商网独家：2013年度中国商业地产“企业之最”

　　2013年注定是中国商业地产史上重彩浓墨的一年，在这一年，房企尤其是行业龙头，不再考虑是否做商业地产，而是如何做商业地产。

　　赢商网推出2013年度商业地产“企业之最”独家盘点。万达集团：转型旅游文化，国际企业雄心勃勃；万科集团：顺势而为，开着车换轮子；红星美凯龙：押注豪赌，；龙湖地产：精耕细作，智慧典范；恒隆集团：稳健发展，“龟速”哲学；中粮置地：体验+大数据，未来可期；佳兆业：集中发力，旧改专家；恒大地产：足球夺冠，明星闪耀；绿景集团：发力社区商业，理想情怀；绿地集团：拓展商业，布局海外。

　　1、最多元：万达集团

　　理由：

　　万达集团缔造一个庞大的商业版图：形成商业地产、高级酒店、文化旅游、连锁百货四大产业，并且触角不断向海外扩张。

　　截止2013年12月6日，万达集团在国内已开业83座万达广场，持有物业面积规模全球第二；50家五星级酒店和超五星级酒店、1197块电影屏幕、73家百货店、79家量贩KTV。此外，万达集团正在发力，第四代文旅产品万达城，目前已在哈尔滨、青岛、合肥、南昌落地，未来将在全国布局11座集文化产业与旅游为一体的万达城，且对标迪斯尼。

　　在万达董事长王健林雄心勃勃的计划里，万达要做世界级万达。在去年成功收购美国院线AMC公司，万达院线也成为全球最大院线运营商，并且12月18日，正式登陆纽约证券交易所上市交易。此外，在今年，万达3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。

　　纵观万达的发展历程，经历四次转型；从区域公司向全国企业转型，从住宅地产向商业地产转型，从商业地产向文化旅游转型，从国内企业向跨国企业转型，后两项正在进行中。万达的目标是10年左右收入进入世界前100名，到2020年万达三分之一的收入来自海外，成为世界一流跨国企业。

　　点评：

　　万达集团要成为世界一百强跨国企业的决心，从收购AMC、英国圣汐游艇公司，英国布局超五星级酒店的动作就可见一斑。目前，无论是房地产还是文化领域，大型跨国企业更别说是民企，假以时日，万达集团进入世界百强企业，也会成为国人的骄傲。

　　2、最“讨巧”：万科集团

　　理由：

　　没有意外的话，万科今年的销售额将突破1700亿元，稳居房地产头把交椅。然而，在住宅产业走过十年最为的辉煌的阶段后，谁到知道单一的住宅开发模式并不能走长远。万科也明白，不是做不做商业地产的问题，而是怎么做商业地产的问题。

　　经过29年的发展，万科作为中国最大的住宅提供商，拥有最为庞大的社区居民，这对万科而言是最大的财富，也正是万科选择“讨巧”方式进行转型的重要依据。做“城市综合配套服务商”，万科的转型不需要大转弯，也不需要重新选路，只需要开着车换轮子就可以了。

　　从年初成立商用地产管理部，到东莞松湖万科生活广场、北京金隅万科广场、深圳龙岗万科广场、苏州万科美好广场等商业项目相继开业，万科商业地产发展也已经开始驶入快车道，并在年底正式对外公布其城市配套服务商的定位，并提出“居住、购物、度假、办公、文化”5S服务。

　　至此，万科的商业路径已经十分清晰，万科商业地产模式定位为六个字，即“轻资产会运营”，目标就是开一个商业项目就争取资本化掉一个，引入基金、国际资本，从而减小资金占用带来的现金流压力。

　　点评：

　　如果说房企很难拿到单一的住宅用地，是万科不得已做商业地产的原因，那么，万科通过发展社区商业做城市配套服务商，则是顺水推舟。不过，万科在大型商业地产上的运营经验欠缺、人才缺乏，将是其面临的一大挑战。

　　3、最“豪赌”：红星美凯龙

　　理由：

　　10月26日，首个爱琴海购物中心在北京太阳宫商圈，这是在今年4月份，以家居卖场起家的红星美凯龙高调宣布进军商业地产后的开山之作。爱琴海购物中心将体验业态做到极致，不设百货业态，以2万平方米的餐饮为主，用并5000多平米的面积引入温莎KTV，首次植入了自由品牌“红星太平洋影院”和“云尚部落”高尔夫会所。

　　红星美凯龙以类万达的“院线+高尔夫会所+X”模式快速进军商业地产，并计划在2020年前在全国60个城市开出100家爱琴海购物中心，未来在商业地产领域的投资额将会达到1000亿元。除红星太平洋影院、“云尚部落”高尔夫会所作为标配外，爱琴海购物中心还将针对区域特点引入“小小乐园”、“玫瑰天街”、“天合婚典”等自有品牌。

　　至今，已经在北京、天津、重庆、上海、福建、昆明等全国21个城市进行了27个综合体项目的开发，未来，红星商业可能改造部分红星美凯龙家居卖场为爱琴海购物中心，实现100个爱琴海购物中心的计划。

　　点评：

　　按照红星美凯龙到2020年开100个爱琴海购物中心的计划，也就是说在未来的6年时间里，平均每年至少要开业16个项目，这速度堪比万达。然而，无论是资金还是速度，红星美凯龙都无法和万达比，所以，在扩张规模之外，红星美凯龙的商业地产仍有很长的路要走。

　　4、最“智慧”：龙湖地产

　　理由：

　　在经过高速发展之后，大型房企都面临分岔路，或继续追求规模，或寻求结构化调整。追求规模意味着要一路狂奔，调结构则意味着在一定时间内要承受增速下降的失落和彷徨。龙湖地产地产选择了调结构，坚持推进“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略布局，暂时告别规模高速增长时代，转为精耕细作的香港房企模式。

　　增持商业是龙湖学习香港模式的重要表现之一，通过稳定增加自持商业，一方面，打造未来提升集团盈利水平的新引擎，一方面是从收入来源上进一步平衡市场波动带来的风险。

　　龙湖商业十周年庆典上，推出“金苹果”整合平台，将住宅、商业、物业服务整合到一起。对于购买龙湖散售商业地产的业主而言，由龙湖打包提供专业的定位、招商、经营等服务，统一进行规划、招商、运营，提高租金收益。在服务客户的同时，“金苹果”也直接拉动龙湖商业物业的销售，今年前十月，龙湖纯销售型物业的销售额就达到了80亿，占总体销售额的20%。

　　点评：

　　“租售并举”是国内开发商在商业地产开发中最常见模式，然而，为散售的商铺提供统一管理、招商、运营服务的仅有龙湖一家，在万达金街高售价低租金、空置率高的情况下，龙湖的做法值得开发商借鉴。摩根大通评价龙湖为发展最平衡的公司，其又何尝不是最智慧的企业。

　　5、最稳健：恒隆集团

　　理由：

　　在目前国内商业地产整体“烦躁”，房企追求规模、速度的大环境下，港企恒隆集团的稳健、淡定无疑是一道“另类”的风景。

　　恒隆集团自上世纪90年底初进军内地，截止目前，在内地开业的商业项目仅6个，加上在建的4个项目，在内地也还只是布局10个商业地产项目。今年9月16日，无锡恒隆广场开业，和其他的几个恒隆广场一样，无锡项目开业当天爆满。11月19日，武汉恒隆广场正式开工，是恒隆集团布局的第七座城市。

　　用“龟速”来形容恒隆在内地的发展，并不过分，每年只开发一两个项目。不过，在恒隆的每个项目中，从选址、规划设计、招商到客户服务，可以说都做到了极致，不仅仅表现在愿意花费较长的时间、较多的资金投入，还体现在恒隆对于项目使用的取舍上。

　　恒隆集团的稳健更体现在其负债率，多年来，一直坚持极低负债率，保持资金充足，仅仅在2012年上半年首次出现负债，不过也只是在2%。

　　点评：

　　稳健、重质轻量、资金充足的恒集团可以说是港派房企的代表，精耕细作本就是商业地产开发中最主要的特征，然而，内地大部分房企开发商业地产志在攻城略地，快速扩大规模之时，恒隆的开发哲学也使得其在长线运营下，能获得较为稳定的租金回报。

　　6、最前沿：中粮置地

　　理由：

　　朝阳大悦城在2011年进行割腕式调整，与主力百货店日本永旺“和平分手”，除了引进部分服装集合店及潮牌零售店外，增加休闲娱乐、生活服务、餐饮业态、儿童体验等体验式业态，也拉开了购物中心去百货化的序幕。

　　“体验式经济”让转型仅1年多的朝阳大悦城尝到了甜头：2012年销售额近15亿元，实现了开业不足3年便盈利的目标；预计2013年全年销售额可达21亿元。之后，中粮置地将“体验”作为大悦城的主要特色，对已开业的项目进行调整，如天津大悦城与创意平台“疯果”联手打造“骑鹅公社”，首创全国首个环境景观化、业态主题化的购物街区；未来开业的项目延续体验战略，如成都大悦城定位公园主题，引入小剧场，烟台大悦城则定位滨海主题，将体验消费业态占比提升到50%以上，引入概念书店品牌“猫的天空之城”。

　　此外，大悦城的真正核心竞争力是“大数据”，所有营销、招商、运营、活动推广都围绕大数据分析报告进行部署。在购物中心内部安装客流监控设备，以及打通微信微生活卡与实体会员卡，通过大数据体系，为消费者提供更多更加量身定制的购物体验和服务。

　　点评：

　　“体验经济+大数据”被认为是撬动大悦城商业价值的两个重要杠杆，而大悦城承载了中粮集团董事长宁高宁的商业梦想，未来大悦城模式将在全国复制，“体验经济”战略体系的商业模式也让宁高宁的梦想无限地接近现实。

　　7、最“旧吞”：佳兆业

　　理由：

　　旧改出身的佳兆业近年来城市更新浪潮中表现异常抢眼，俨然成为旧改专家。

　　2013年，佳兆业可以说创下了旧改新版图，先后与深圳市宝安区政府、龙华区政府签订战略合作框架；携手信义地产开发扬美村城市更新项目；和河东股份合作公司合作宝安区西乡河东旧村城市更新项目；曲线进军北京，代管代建烂尾楼项目“长安8号”……

　　今年9月，佳兆业置业集团正式成立，已成为目前国内规模最大的城市更新集团。数据显示，佳兆业在国内一线城市参与了多个大型旧城改造项目，目前佳兆业在全国拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1400万平方米，业务遍及深圳、广州、珠海、东莞等地。

　　十四年来，佳兆业涉及了几乎所有类型的城市更新项目，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等。佳兆业不仅仅是完成一个旧改项目，而是对片区内的更多领域提升，比如商业、教育、文化、休闲。此外，佳兆业拥有金融、商业、酒店、文体等各个方面的运作经营经验，可与政府展开多方面的合作。

　　点评：

　　正是由于佳兆业在旧改方面多年成功运作经验，尤其是目前各种类型的成功改造案例的面世，所以，在获取旧改项目时尤其具有优势。佳兆业在旧改核心优势的集中发力，也为其跻身一线房企提供了支撑。

　　8、最明星：恒大地产

　　理由：

　　2013年11月9日，“恒大”这两个字被赋予了更多的明星色彩，这一天广州恒大足球俱乐部夺得亚冠，是中国足球的骄傲。当天晚上，一瓶名叫“恒大冰泉”的矿泉水横空出世，恒大也借机实现了足球、地产与矿泉水的联动。

　　足球夺冠，给恒大带来无与伦比的品牌溢出效应，而接下来恒大地产土地市场上的疯狂，大举回归一线城市，更是使得恒大的曝光率空前。仅仅12月4日，恒大地产在上海一连拿下四幅地块，共耗资41.76亿，总建筑面积31.15万平方米。而在早前，恒大更是以51.35亿元总价夺得北京一地块，刷新北京总价地王。

　　在充分发挥品牌溢出效应的同时，恒大地产今年业绩突破千亿也指日可待，今年前11个月销售额已累计983.8亿元，进入房企千亿俱乐部没有悬念。

　　点评：

　　毫无疑问，足球夺冠，给恒大带来无与伦比的品牌溢出效应，也让恒大成为了地产界的明星企业。不过在明星光环背后，高负债率、行业不确定性、多元化前景待考，恒大在后千亿时代之路仍需奔跑。

　　9、最“理想”：绿景

　　理由：

　　自2011年发布正式推出社区购物中心品牌“佐阾购物中心系列”后，标志着绿景在商业地产领域开始发力。

　　在全面满足社区购物需求的同时， 作为“最具亲和力”的佐阾购物中心，佐阾香颂购物中心在社区生活方式的倡导和社区配套功能上下足功夫，打造佐阾驿站、佐阾社区客厅、佐阾乐活区、佐阾pink泊车部落等特色服务，并精心规划佐阾艺廊、佐阾生活小剧场，将文化艺术带进社区居民的日常生活。绿景集团希望将“佐阾购物中心系列”打造成为“第一眼朴实无华、细细品味之后却耐人寻味的艺术品”。

　　5月1日，“佐阾购物中心系列”首个项目佐阾香颂购物中心开业，第二个项目1866佐阾荟主力店也已开业，佐阾虹湾及阾红树湾一号也将先后于2014年底开业和2015年年中开业。绿景计划未来10年内，通过自持、并购、品牌输出等方式，开出佐阾系列购物中心30家，商业面积逾150万平方米。

　　10月28，绿景推出“佐阾社区网电子商务平台”，实现线上与线下相结合的O2O(即Online To Offline)模式，将日常生活中“衣、食、住、行”的全面服务提供给周边社区居民。

　　点评：

　　从佐阾购物中心品牌的发布，到两个项目的落地，都体现着绿景集团在打造社区购物中心时的理想情怀。无论是将艺术、文化引入社区，打造小剧场、艺廊、佐阾驿站，还是牺牲租金收益，在项目中设置游泳馆、羽毛球馆，都引领国内社区购物中心发展。

　　10、最国际：绿地集团

　　理由：

　　2013年，绿地继续推进扩张之路，积极拓展商业和海外业务，先后进驻韩国济州、澳大利亚悉尼、德国法兰克福、西班牙马德里、巴塞罗那、美国洛杉矶、泰国等地，在海外市场已成功进驻四大洲六个国家九座城市，到今年底，集团海外投资总计将达200亿元，在稳健中驶入“快车道”。

　　8月27日，绿地集团通过借壳香港上市公司“盛高置地”成功登陆H股，更名“绿地香港”后更是拿地、融资等动作频频，打造海外融资平台，为国际化发展奠定基础。如果借壳金丰投资A股上市进展顺利的话，将以“A+H”模式实现整体上市。

　　在商业地产方面，绿地集团从早前主要以合作经营的方式为主，加大直营商业地产项目的力度，目前，绿地只有5个直营购物中心，之后将陆续增加，未来预计将达到50个。此外，绿地企业战略转型方面也取得了突破性进展，继新城战略和超高层战略后，绿地集团又实施了产城一体化项目。现已投建了10个产业新城，单体项目占地面积均超过5000亩。

　　点评：

　　“一个优秀企业最终的历练，还是要到国际舞台上去参与竞争”，正如绿地集团董事长张玉良所说，布局海外市场，在国内房地产即将遭遇天花板的情况下，增强企业竞争力，另一方面，绿地海外扩张也为其融资提供了更好的平台，助力完成5000亿目标。