长乐路迈入第四代商业规划 老商圈的Shopping Time

　　回顾上世纪90年代，在当时的解放路、康复路、长乐路上，那些隐藏在青瓦木楼之间的集市，是西安人最熟悉的购物目的地，西安市最初的商圈也由此逐步成型。随着时间的推移，城市经济体的不断壮大，商业模式也在持续的发生着转变。从原生态的商业集市，到大棚式售卖经营，到商业入户专业市场的形成，再到今天一个个商业综合体的规划建设，商业的演变刻画着一个城市的发展脉络和成长记忆。

　　是的，当很多人还停留在对长乐商圈过去的印象中时，就在它的核心位置上，数个大型商业项目已经进入了规划实施阶段，恒天华茂中心项目就是其中之一。量的累积势必将引来质的转变，而转变需要时间的孕育，在一个时期内，传统的商业模式和新生的大型商业体将会相随而行，旧的商业群体依然有着不可替代的作用和功能。

　　追溯过去，你会发现，这个城市里最初的商业“原住民”的身影依然存在。时至今日，长乐路商圈——依然是西北轻工、西北小商品城等具有代表性的商贸批发基地成为西安乃至西北有名的商业中心。所以，当我们看到这些就难免会心生感慨，这些所谓的老商圈其实并没有老去，在城市商业多核心发展的今天，新的商业中心并没有真正掩盖这些商业老区的真正光芒，非但如此，沉淀所带来的内力修为正在让它经由一个厚积薄发的过程，这个过程所转化生成的能量无疑是难以估量的。

　　  商业升级换代不能取代商业本质

　　“长乐路商圈发展至今已经有20多年的时间，目前随着地铁1号线的即将开通，这里的商业也正在迈向第四代的升级改造，从而形成适应新的需求的商业模式。”陕西恒天置业发展有限公司营销总监梁刚说。近30年来，号称西北第一市的康复路、轻工等商业体在目前看来其商业形态已十分“落伍”。

　　2010年5月，伴随着长乐路商圈最富盛名的商业路段——康复路改造的开始，这个曾辐射全国整个西北地区的康复路服装批发市场在一夜之间开始了清仓甩卖，由此之后的两到三年间康复路正式完成改造。长乐路上一批较早发展的专业、综合批发市场也纷纷改建、扩建，强力提升购物环境和市场形象。以家电、百货、文体用品批发零售为主的综合批发市场——西北轻工业市场率先“整容”，改建后的轻工市场有4000家商铺，全部以精品店铺的模式经营，整个商业环境得到了美化，商业的城市功能也得到了进一步的升级。

　　在梁刚看来，这些只是整个老商圈规划开始的第一步，商圈商业的改造升级势必将会是一个长期酝酿的过程，在这个过程中首当其冲的便是如何进行商业规划，也就是商业定位，而做好一个商业项目的商业定位首先需要搞明白的是商业的本质。梁刚认为，做商业地产的本质就是为周边的老百姓提供商业需求服务，所以在进行商业项目之前首先需要了解的便是为周边居住人口消费能力、消费观念进行调研评测。

　　“商业就是流通，商品的流通，文化的流通以及人的流通，做商业地产就是为商业的流通提供一个好的平台，在这个平台上商业地产运营商最基本的功能就是服务功能，为商业做好服务工作，在任何一个商业模式中都是如此，只不过在当今显得越来越重要了而已。”梁刚觉得如果对商业还没有一个清晰的认识，就先不要去动商业地产这块蛋糕。

　　依托区域经济成就未来商业模式

　　在某种程度上说，商业就是满足区域的消费需求，因此只有立足周边的经济特点商业才会具有活力。在这个问题上，梁刚有着自己的看法，他认为商业地产的发展，首先得依靠地区商业经济的发展程度。商业物业作为城市的重要配套项目，还得依靠房地产市场开发的成熟，对于商业地产来说，脱离当地的市场发展情况单独谈商业地产，无异于“无源之水”。     

　　对于长乐路的商业而言，其最终必定是迈向系统化、精品化的路线。在区域市场长久的陷入单向发展的时候，也就会呈现出不同程度的市场空白。但市场空白并不等于市场现时需求，一些发展商在做项目商业定位时对消费市场的判断失误，对消费力估计不足，也不去研究当地居民的消费习惯，对项目所在区域的发展方向了解不够，并在实际操作中缺乏充足的商业资源，这样易造成惨淡经营的局面。

　　在这方面，梁刚将自己对消费者的行为分析简单的概括为“三八定律”，也就是把消费者一天二十四小时的时间进行三等分，在这个时间当中人们的行为模式无非是“工作”、“购物”、“休息”，一个商业综合体就可以将人们在一天当中的大部分行为囊括进去，从而满足其各项需求，这里面就包含着商业的一个布局方式和运作体系。

　　做商业地产的两种人最为可怕，一种是在没有商业风险评估和前期定位分析就盲目的进行商业开发；另一种是思虑过重，如履薄冰最后造成裹足不前。在长乐路上，目前规划中最大体量的商业项目要数陕西恒天置业的恒天·华茂中心项目。华茂中心的目标非常明晰：精品商街区、星级酒店、超级商务办公区、臻园居住区、娱乐休闲区、国际时尚购物区实现“在繁华中生活，在浪漫中购物，在雅致中办公”的标志性商业体，从而打造成一座外面是西安，里面是世界的“城中之城”。

　　在梁刚的眼里，未来的商业模式是丰富且“难以捉摸”的，会变的很难有规律可循，任何出其不意的想法都可能造就一个商业奇迹。在谈到业态布局的创新上，梁刚透露了华茂中心在规划中的几个亮点，例如具有台湾特色的餐饮风情街，这条街将以台湾当地的特色小吃为主，建成后将会成为西安最富有外地风情特色和吸引力的餐饮街区。同时华茂中心与浙江商会携手共同打造一条“女人街”，在不久的将来这里就会成为西安大众女性的一个购物天堂。此外在电商领域也会有所拓展，一条以淘宝实体店为主的街区也将纳入规划建设中，使得直营商和温州纺织产业园实现资源整合，此举将为电子商务平台和线下实体店铺营销形成良性互补打开一个良好的局面。

　　由此，在诸多新生力量的聚合之下，长乐路——这条商业老街，西安千年皇城的商业脊梁，正在慢慢的展现出自己的蜕变之路。恒天的落足，犹如一颗举足轻重的棋子的落定，坚定着未来的商业大局。这就是商业的魅力，传承历史文脉的风水宝地，新鲜血液不断的涌入，让每一代人都正在演绎着他们自己的Shopping Time。