一森正隆杨森然：引领“一体化+团队打造+执行”商业模式

　　毋庸置疑，2013年将成为中国商业地产史上浓墨重彩的一笔：地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累的中国商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。

　　作为中国商业地产第一门户，赢商网在2014年来临之际，特别推出“业界精英纵论行业趋势”年度大策划，聚行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商高层，共同把脉2014中国商业地产发展趋势。于此，赢商网有幸采访到一森正隆全程商业运营机构总裁、首席运营官杨森然，对西安商业项目的运营管理以及未来发展规划进行解读。

一森正隆全程商业运营机构总裁、首席运营官  杨森然

　　赢商网：一森正隆已走过了四个年头，作为一家定向商业地产策运营服务机构，其以深溢的实战经验不断确立业内的地位，简单介绍一下目前运行服务过的项目有哪些？最具代表性的项目进展情况如何？

　　杨森然：一森正隆历年来服务过商洛世纪天元商业MALL、延安天宝家天下、重庆美每家建材家居广场、庆阳圣鼎国际商业街、西安曲江楼观台财神庙商业街、西安北三环大明宫办公家具商城、富平尚城国际、府谷百安美居建材家居生活广场、富平秦楚百货·女性时尚购物广场、府谷万达广场、杨陵高新一号城市综合体等十多个项目。其操作中最具有代表性的项目有：西安北三环大明宫办公家具商城，是西安乃至西北地区第一家也是唯一一家专业经营办公家具的商城，我们经过半年的运作，现已圆满完成招商，正在筹备开业。

　　除此，还有一个较特色的项目，宝鸡石鼓·太阳市项目是宝鸡首席30万平米RBD游憩商业综合体大盘，项目一期5万平米集品牌餐饮娱乐和精品古玩书画于一体的商业项目。一森正隆主阵地仍然在西北，同时向全国拓展，目前在贵州有服务的项目，我们以一系列的服务体系给予商业项目精细化的管理方法。

　　赢商网：一森正隆全程服务策划过除西安之外，像宝鸡、甘肃、延安、商洛、神木等各个西北地方的商业项目，从地域性来分析，您认为这些地方的项目和西安本土的项目有哪些区别？

　　杨森然：就目前我们操作的项目，分布在宝鸡、甘肃、延安、商洛、神木等这些城市，无论是专业商场、商业街还是城市综合体，我们对项目的规划和定位并且成功运营后，都是对当地商业市场的升级和再造，打造成该地区的行业典范和商业地标，作为引领当地商业发展的风向标。相对于在西安操作的项目区域性更强，竞品和同类项目多，在具体操作上就需要更精准的把控定位的方向，把项目相较于同类项目的特色挖掘出来，体现的更为突出和强烈，同时又是符合市场需求的，在商业发展中作为填补型商业和升级换代型商业的产品模式中掌握好度。

　　赢商网：一森正隆在业内有多年的经验了，致力于服务商业地产，引领“第五代商业运营模式”，可否详细剖析一下商业运营模式的演进？其在项目过程中是怎么贯彻的？

　　杨森然：中国商业地产是从领袖时代走向团队时代、从地段时代走向模式时代；第一代点子模式，就是所谓“出个主意”，引导性的给出一个“点子”，照此摸索前进；第二代则以模块化咨询模式，给出方案，提供全方面的咨询服务，定向给出建议；第三代模块化咨询+辅导模式，适时情况引入调研和规划，给出实际数据和理论支撑；第四代托管模式，商业运营管理公司以托管的形式对项目进行招商运营；第五代商业模式是“一体化+团队打造+执行”模式，无论是出主意还是承包都是短期性。从开发商需求来考虑，一体化运作，从拿地开始，先策划后规划，先招商后建设，先融资后投资，先管理后经营，从开发商拿地到做产品，前期规划到后期运营，给出一体化方案，不像传统的的单一的运营模式，不只是传统的运营策划，而是出一系列的管理操作方案，一森正隆目前正是以这种模式来对项目进行全程服务，这也是我们在西安同其他代理公司不同的地方。

　　所谓“运筹帷幄决胜千里之外”，因而我们在操作每个项目时，不只是简单的给开发商制定策划方案，而是通过详实的市场调研，收集大量的基础数据，进行科学的项目定位规划，从而制定出可落地执行的策划方案，再通过规划、招商、销售、策划、推广、运营各板块的专业团队人员完成各阶段的既定目标，并通过强有力的培训，指导开发商逐步建立自己的团队，成功运营项目。

　　赢商网：您在介绍中提到，中国要达到美国现在的发展标准，还需要建设10000个购物中心，如此大量的需求将是一个难逢的机遇，同时存在严峻挑战，那么就目前西安商业市场来说应怎样应对挑战，开发商应怎样做？

　　杨森然：机遇与挑战永远都是并存的，商业开发受到地产商追捧的同时，必然竞争更加激烈。首先从人口数量来说，美国人口只有3亿，属于享受型国家，是中国人口的四分之一，所以中国目前的现状来说，至2020年实现小康社会，到2030年经济能实现与美国持平，那么最重要的问题还是人口数量，人口支撑经济总量。

　　就西安来说，传统商圈占主力，区域型商业中心已经逐渐形成，中国城市人口的增加，必然为商业的发展解决了购买力的问题；从商业开发角度来讲，需要的是更加理性，整合更加专业的团队操作项目。以前开发商是拿地→建设→销售→定位→招商；而现在更多的开发商已经转变思路，将市场调研、规划设计、策划定位都进行前置，做好筹备工作在建设开发，这是非常明智的，我们目前操作的多个项目都是从拿地规划阶段开始，这是一个好现象，避免商业建起来之后的改造成本，做定制化的商业筑巢要比在建起商业之后在寻求符合项目的客户要明智的多，也更加能保证项目的成功运作。

　　赢商网：城市人口区域中心功能不完整，功能分区不合理，这个可能涉及到政府城市规划方面的问题，那从开发商角度来讲，怎样应对政府城市规划问题？

　　杨森然：当城市化发展步伐加快，供需不平衡，人口数量影响消费结构，区域中心的形成取决于人口数量和消费力，形成商业集群。除此，购物中心模式细分，结构趋于明朗，消费层次逐步拉开距离，主抓定位，区分消费人群。根据消费者的不同需求和生活习惯定位购物中心，因而要区分消费市场，中年消费市场、青年消费市场和老年消费市场，同时区别集合店、超市、街边店、商业街、商务中心等物业类别。而目前一些商业地产一味的抄袭模仿，致使无法良好经营，必须根据消费者需求准确定位。

　　赢商网：社区购物中心被誉为是商业地产下一座待开发的金矿，然而，目前，国内并没有成功的社区购物中心案例。未来，社区购物中心会否成为商业地产新的突破点，您对发展社区购物中心有什么建议？

　　杨森然：社区型购物中心未来的形成是必然的，首先是形成社区型，由社区型形成邻里中心，邻里中心转成区域中心，最后聚合形成购物中心。与此同时，由于交通的限制，出行成本的增加，人们更趋向便利性消费，喜欢便捷服务，需要功能更全、服务更加细致且人性化的业态，因此在前期规划的同时就要注意将购物中心规划与城市发展规划相结合，实现购物中心的标准化，将周边居民的生活方式、文化购物等融入到项目开发中去。

　　而大城市的发展必然是以大型购物中心为主，未来人们的消费、娱乐、养老仍然是在大型购物中心。在西安，我认为社区型购物中心现在仍然是概念，我个人认为还是一块“禁地”，有待开发，目前西安的商业项目多于复制，没有完善的管理，存在一定的挑战。 

　　赢商网：在购物中心同质化严重的情况下，开发商纷纷加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态比重，是否又成为购物中心同质化的另一灾区？您认为购物中心应怎样做好差异化、体验式商业？

　　杨森然：市场的发展是无序到有序，不规范到规范，市场随之变化，购物中心同质化现象严重，是开发前期定位错误导致的。餐饮、娱乐、儿童业态的上升，要看本地需求量是否上升，要考虑到未来十年、二十年的发展问题，未来将怎样经营。这就需要市场的“把握者”，号脉把关，摸准市场，把握市场准度，以市场的组合变化形成的连锁反应。

　　一方面受电子商务的冲击，很多传统的商品很难靠商场的经营取得较大的收获；另一方面，现代人们的生活节奏不断加快，儿童在家庭消费中的占比越来越高，餐饮业，休闲娱乐、儿童业都已经成为目前市场涨幅最高、发展速度最快的行业之一，这些行业都已成为风险投资商逆市投资的最佳选择之一。来来随着这类业态的不断增多，同质化也是必须要面对的问题。那么要想做到与其他有所不同，首先是从建筑设计上，一座具有特色的建筑是提高商业价值的增长点；其次要有最佳的商业定位，不一定是最高端的定位就能有最高的回报，只有符合市场需求的定位，才能保障商业的成功运营；最后要打造属于项目专属的文化特色，一个有文化的商业品牌是永远不会褪色的。

　　赢商网：2013年即将结束，纵观商业地产一年的发展，您认为今年的商业地产在发展过程中，整体出现了哪些变化？ 对于2014年中国商业地产的发展，您有怎样的预测和期望？

　　杨森然：今年住宅市场低迷，房地产调控不断加强，很多开发商转型商业地产，商业体量持续增多，以前开发商不太注重项目定位，而现在以尊重研究市场为前提，在加强市场定位的基础上开发项目；除此，业内对商业的理解相比较匮乏，2013年在不断加强商业专业知识的学习；媒体也逐步的开始关注商业市场，移动互联网的迅速发展导致电商冲击传统百货；营销方式有简单粗放型向集约型发展，微信营销，新媒体运用等这些都为商业市场的发展注入新生力量。

　　2014年对一森正隆来说是一个重要的时间节点，第一个五年总结之时，要持续做到的完善制度，加强团队建设，帮助开发商管理好项目，除此，规划进行实体投资，搭建属于自己的商业平台，做一个商场，在西北进行连锁发展，现在已经处于产品策划、调研论证阶段，这是将是未来五年的计划。