西安社区购物中心初显其身 无法照搬国外运营模式

　　大型的商业综合体层出不穷，占据城市重要位置，拥揽商业繁荣之最，区域商业逐现城市多中心的发展趋势，相比一线城市晚到的概念已然渗入到开发者其中，西安更是上演着“多中心，大商圈”的商业常态。

　　西安商业体量大运营极具挑战，城市主力商圈商业的繁荣和挑战让人望而却步，市场细分化，零售商开始纷纷转型，这使得更多的开发商理性思考，转向区域商业，以满足周边居住人群的消费需求而打造“社区型购物中心”，商家也在社区商业中找到了商机。

　　所谓社区购物中心，是在城市的区域商业中心建立的、建筑面积在5万平方米以内的购物中心。商圈半径为5~10公里，有20~40个租赁店，包括大型综合超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店，停车位300~500个，各个租赁店独立开展经营活动，使用各自的信息系统。

　　特征一：面积较小，服务功能相对齐全，投入回报周期短；

　　特征二：目前市场情况来看，一层大多数用于招商，二、三层可做大卖场，四五层可做餐饮、儿童游乐场所等，主楼周边分布一些裙楼，在这些群楼里，则以专卖店、美容美发休闲类服务为主，主力店主要是大卖场、中小型百货店；

　　特征三：消费对象自然是方圆3公里范围内的社区居民，以及3-8公里范围内的有私家车家庭，购物中心主要为这些附近的居民提供一站式服务，满足人们基本生活，吃喝玩乐、休闲购物、家庭活动等方面的需求；

　　“社区购物中心”初显其身  易存隐患

　　这种物业类型多出现在一线城市，目前西安区域商业购物中心较少，称得上“社区购物中心”商业项目屈指可数。

　　随着城市半径的不断扩大，城市多种新趋势逼近，就地消费、方便消费才是新的要求，因而社区商业就迎合了市场需求。随之，土地成本快速增长，开发商开发项目的心态日益成熟，中小面积的租户寻求商机日益增加，这都是其催生社区商业发展的基础条件。

　　但同时，社区商业受品类需求、消费需求规模的限制，区域型商业并不需要太大的商业面积，而是满足周边居住人群的生活需求、商业配套较齐全、以服务功能为主的小型购物中心。

　　目前，西安商业目其中最具其特征，呈现其定位的项目是龙湖星悦荟，首先满足小型购物中心的社区商业，经营面积4.3万平方米，以潮流服饰、风味美食、时尚餐饮、儿童游乐、生活服务、精品超市等业态为主，在动线设计方面，项目内部的超宽动线，以保障品牌与顾客的无障碍视觉沟通，统一规划，统一经营管理。

　　有人表示，对于城市中心区的大型商业购物中心是一种很好的补充，也是抵消消费者消费行为的一种分流，城市交通拥堵现象加重，人们依靠私家车出行，社区购物中心为顾客提供一站式消费的方面还是比较有优势的。

　　当然其间也存在这一定的隐患，睿意德做过分析报告小型的购物中心要规划一定比例的商业配套，缺乏针对性的研究会被动接受政府规划要求；除此，面对小规模的商业苦于解决租售模式；再次，后期的运营进展也是值得关注的点，开发商会担心小型的商业后期的空置问题，若是简单的业态组合方式难以吸引更多的商户，也就难以吸引更多消费者。

　　“社区购物中心”运营模式盛行欧美

　　社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业，到70年代新加坡的社区商业也开始在规模发展起来。

　　国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业务，美国的《 零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。

　　国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。国外社区购物中心有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制，是一种管理者集中管理、承担户分散经营的模式。

　　中国式“社区购物中心”无法复制国外模式

　　而发展至中国，无法全盘照搬国外模式，中国的社区型购物中心业态一定是以超市为主，兼带着餐饮、休闲娱乐，多以封闭式的建筑为主，以满足周边居民和大型楼盘的生活需求为主。

　　百联西郊购物中心，被称为中国第一个开放式的社区购物中心，位于上海西郊长宁区新泾地区，2004年12月开业。商场占地面积3.4万平方米，建筑面积11万平方米，地下二层和地上四层共6层高建筑。百联西郊购物中心定位于社区型购物中心，设有永乐生活电器、世纪联华、迪卡侬等8家主力店，近200家商铺。

　　社区购物中心虽然聚集了各种业态、各种行业的商户，各商户实行自主经营，但社区购物中心有统一的管理体系，统一营销策划，统一对外宣传，统一处理公关事务，从而保证社区购物中心在营销策略和形象上的一致性。它代表着一种管理体系，每个商户只是这个综合体的组成部分，遵循统一的运作规则，成为一个统一的整体。多种业态在同一个空间并存共生，分工协作，互补互利，形成整体规模，降低了单店经营者和购物中心管理者的交易成本，产生出“整体大于部分之和”的系统集成效应；其后，核心业务是按自身定位进行招商项目的组合。

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利则认为，在国内，社区型购物中心将是未来商业的发展重点，成长潜力最好。从老百姓消费频率上，社区型购物中心是日常生活离不开的，区域性、都市型的购物中心，都已经接近市场的饱和状态，更多的机会是来自社区型的购物中心。

　　随着西安国际化进程的加进，城市战略规划的推进，体验、便利、快捷的购物体验态势显而易见，“社区型购物中心”已然会受到人们的关注和喜爱。