李家村万达广场“心”经营 儿童业态将成商场新热点

　　从2005年落子西安，万达集团开始了其进军中国西部的扩张步伐。作为西部城市群的桥头堡和连接欧亚大陆桥的战略重镇，西安，同样在万达全国扩张进程中占据重要地位。深耕西安8年，万达集团在西安的发展可圈可点。从最早的李家村万达广场到如今的大明宫万达广场，万达已经在西安成功开发了四个项目。

李家村万达广场

　　在万达布局西安的诸多项目中，李家村万达傲视群雄。它是如何做到的，有着哪些核心优势，实现差异化竞争？在商业模式上有何创新？带着这些问题，赢商网西安站记者采访到了李家村万达广场总经理郑孟哲。

李家村万达广场总经理郑孟哲先生

　　人流量从2万到10万 “心中心”差异化竞争中取胜

　　赢商网：首先请您简单介绍一下李家村万达：商业面积，商铺数量、动线设计、人流、车流、人气情况？

　　郑孟哲：李家村万达广场商业中心总建筑面积为34万平方米，购物中心面积17万平方米，商铺总数为88户。一楼国际时尚名品区37户商铺，主要品牌有：哈根达斯，星巴克咖啡，Chocolate、Charles & Keith、5cm、izzue、CKJ、H&M， ECCO， ochirly，five plus等一系列时尚品牌；二楼时尚潮区有27户商铺，主要品牌有：crocs、Vans，杰克琼斯，GXG，SOFIT，PEACEBIRD、SELECTED， DQ，ESPRIT等众多潮流品牌；三楼美食区商铺数量为24户，主要以餐饮美食为主，品牌有，斗牛士，清迈泰、婆婆妈妈、新辣道，川人百味，味千拉面，朕之味，赛百味，快乐柠檬等众多餐饮美食品牌，其中一、二楼为从入口依次为韩日品牌服饰、快时尚品牌服饰、国内优质品牌服饰。三楼中间区域为异域风情品牌餐饮，两边为中餐。

　　广场的车流状况较好，2012年的客流同比增长了26%。李家村万达商场停车位共有592个，高峰期可提供的车位共有800个。

　　在李家村万达开始营业至今，人流量由开业初期的2万到3万人次增长至现在的10万多人次，李家村万达已经发展成为时尚的新中心，更成为消费者眼中的时尚“心中心”。

年轻人为消费主力军

　　赢商网：万达集团深耕西安多年，在布局西安的商业地产版图中，李家村万达傲视群雄。那么，在定位、设计与业态规划等方面它有哪些亮点，是如何实现差异化竞争的？

　　郑孟哲：在设计上，李家村万达广场采用了独特的“Z”字形设计，满足了消费者的购物体验需求，使整个商场无死角。其中商场内部设计也有人性化的一部分，设计师根据人体步行舒适距离体验，在每300米处设计一处休闲或休息场所，例如饮品店、休息区或者卫生间，这也成为消费者体验重要的一部分。

　　对于差异化竞争，我认为，商场的品牌组合是有规可循的，而并不是简单的品牌拼凑，或品牌堆砌。要想避免同质化，就应该有自己的特色，特色经营，差异化竞争，即“人无我有，人有我优，人优我转”的理念，目前，西安众多大型商场仅有三家引用室内大型儿童游乐设施，李家村万达引进室内儿童游乐设施也带动了商场内部其他业态的发展，比如可带动一楼时尚品牌消费，餐饮业也因此火起来。随后李家村万达将计划在三楼增加大型的儿童业态，比如，儿童鞋帽、儿童服饰等，也会增加类似于彩妆系列等。

　　赢商网：李家村万达和西安其他万达运营的项目在商业模式和发展上的相同之处有哪一些，不同之处又有什么？另外，未来你们在商业方面会不会还有一些创新？

　　郑孟哲：相同之处是，大体上的格局是相同的，一楼、二楼都是精品服饰类，三楼为餐饮类，其中一楼的沃尔玛、肯德基、万达百货（需求面积:20000-40000平方米），三楼的万达影城，大玩家、大歌星KTV等都是每个万达固有的配套，李家村万达也是一样。

　　不同之处是，李家村万达增加了儿童业态，如一楼的儿童游乐设施的进驻，以及后期在三楼将开辟儿童服饰、儿童鞋帽等众多儿童业态，也会在二楼增加一些彩妆系列，这都将是一种创新。李家村万达广场是万达集团进入西安最早的项目，是万达在西安的所有项目之中营业额最好的一个项目。 

　　快时尚于商场有利有弊 “快”是把双刃剑

时尚潮流品牌

　　赢商网：据了解，快时尚品牌H&M进驻了李家村万达，李家村万达入驻品牌从2008年开业至今呈现着什么样的变化？

　　郑孟哲：据调查，李家村万达广场的H&M是西安市场所有H&M店中面积最小，但是平效却是最高的。

　　李家村万达广场开业至今，最初入驻的品牌有真维斯、班尼路等，而发展到现在，已经成为拥有国际二线品牌及体验业态，商品结构丰富的综合性一站式购物中心，其中有沃尔玛生活超市，国美电器，众多时尚潮流品牌服饰，中西餐饮等。其中一楼国际时尚名品区的品牌引进国际二线品牌以及国内优秀品牌；二楼时尚潮区的品牌为一些消费者认可度较高的品牌；三楼美食区主要以餐饮美食为主，中西餐都有，快餐，火锅，主题餐厅，一应俱全。

　　在我看来快时尚对于商场是有利有弊，利在于快时尚以其快速接触时尚的优势获得消费者迅速的熟知，市场迅速的扩大；但是弊端也是在“快”上，时尚发展的较快，导致产品更新换代速度加快，这样对于产品的淘汰也相应较快，所以对于消费者来说，买的商品淘汰的速度较快，因而对于商品的认可度也会逐渐降低。

星巴克咖啡

　　空置率不是决定成败的关键

　　赢商网：对目前很多购物中心出现大面积的空置率有什么看法？尤其是前段时间大商新玛特事件，该商场虽然满铺但最终经营惨败，对此您怎么看？李家村万达的商铺开业与未开业的比例是多少（包括入口处与内部）？

　　郑孟哲：李家村万达广场没有空铺，但是我认为空置率并非一件坏事，空铺不一定是不好，如果不同档次的产品进入一个商场，也会成为商场的困惑，其中的低档次产品对于商场来说也是一种负担，会对消费者造成不好的影响，最终将影响整个商场运营。

　　市场的优胜劣汰会淘汰某些商场，自身的原因加上市场的发展，使得弊端更加突出，以至于矛盾不可调和，因而就面临着失败。

　　赢商网：宏观经济不景气、连锁品牌商家纷纷放缓扩张步伐、电商竞食，商业地产开发商该如何应对？

　　郑孟哲：其实我觉得电商与传统销售并不冲突，电商与传统销售其实可以完美结合，线上线下同步运营，对于没有时间逛商场，或者时间不允许的消费者，他们可以在网上看价格、款式等，然后再去实体店里面对比价格等，然后选购满意的商品，这样不仅提高了销售总量，而且将电商与传统销售之间的矛盾完美的解决了。

　　赢商网：购物中心多体验元素已成行业共识，仅依靠增加餐饮、休闲、娱乐业态比例是否就能实现体验提升？商业地产开发运营商该做的还有哪些努力？

　　郑孟哲：餐饮及生活服务一直是商场体验的关键，李家村万达广场在三楼的餐饮区域，采取了中西餐合理布局的形式，在中间区域设置为外来的西餐品牌，如：斗牛士、赛百味、味千拉面等优秀西餐品牌；两边区域为中餐品牌，有川人百味、北方晶典菜、蓉李记等一系列中餐。2012年李家村万达的消费结构比例为，服饰类消费占56%，精品配套类消费占34%，餐饮美食类消费占10%，总销售同比增长11%。

　　我认为，如果在一个商场里面得到其他商场所得不到的购物体验，那么这就说明这个商场已经成功了。这也就是“人无我有，人有我优，人优我转”理念的实际运用。每个商场应该更大力度致力于如何发觉自己的长处和特色，并且能将特色发挥出来，经营自己的特色，那么就会脱颖而出。

李家村万达广场中庭

　　记者手记：

　　李家村万达广场开业至今已有5年，是万达集团在西安的四个项目中发展最成熟的一个，其在业态布局、运营方式、推广营销等诸多方面已经成为西安众多商场效仿的榜样。

　　郑孟哲于2012年加入李家村万达广场之后，成为李家村万达广场的新一代掌门人，其的“心”经营模式不得不说是其成功的秘诀与武器。用“心”经营广场，用“心”做好每一个环节，准确判断市场，关注市场变化与提升，从而最终促成李家村万达广场迅速发展。李家村万达的成功不仅源于对市场成功的把控，定位精准，更在于从不间断的创新，引入市场全新业态。与此同时，快时尚品牌H&M、星巴克、Page one、5cm、Izzue、B+ab、Charles&Keith、Chocolate等知名潮流品牌的加入也使李家村万达广场走向了行业的前列。

　　近期，李家村万达广场将迎来“十一”黄金周，郑总表示，这次李家村万达的活动内容主题定为“万达带你逛世界”，旨在打造一种全新的体验式消费，让消费者尽情体验，一览各地风光。