住宅限购未助益商业地产 西安写字楼去库存压力仍大

　　高新区成为写字楼市场主战场

　　据不完全统计，2007年高新区写字楼成交量达到全市办公成交量的70%，随着西安北城区域尤其是经开区的成熟发展，写字楼逐步少量释放，加之城南区域后备用地较少，浐灞金融商务区的区域价值尚未充分挖掘，目前高新区仍是写字楼市场的主战场。

　　但总体而言高新区写字楼在全市的成交比重有所下降，降幅达到10个百分点左右。而经开区写字楼成交已经达到全市成交的20%——30%，发展后劲可见一斑。

　　从写字楼市场成熟度较高的高新区来看，韩国三星项目即将于2014年一季度投产运营，形成两万人产业规模，在其带动作用下，西太路沿线将成长为高新区写字楼市场的第三梯次，成为继科技路高新路以及锦业路唐延路之后的又一价值圈。

　　据记者了解，依托文景路和明光路，通过点状带动形成规模的该片区写字楼正在崛起。由海荣集团打造的西北国金中心一期项目便是一例，在只租不售的运营模式下，一位相关负责人告诉记者，“出租率基本达到百分之百。”

　　“我们在凤城七路和凤城八路之间靠近文景路的地方有一块土地储备，综合分析计划做中高端写字楼。”荣华地产营销公司副总经理陈澄说。

　　写字楼去库存压力依旧很大

　　尽管西安写字楼发展态势日渐迅猛，写字楼成交量从2007年20余万平方米猛增至2012年的60万余平方米，但是目前写字楼市场的去库存压力依旧很大，按照目前在建量200万平方米计算，需要用三年多时间才能卖完。　 

　　市场中面临巨大销售压力的写字楼项目依旧可见，楼市调控对住宅限购的政策并没有成为写字楼市场迎来春天的福音。 

　　记者了解到，甚至有写字楼连续6个月零成交。“对写字楼而言，其购买客群中的80%左右属于投资客，与住宅不同，这部分人群对工程进度和证件要求极高，这也会导致写字楼去库存的速度受到影响。”美城机构数据分析师董生认为。

　　也有业界人士指出，社会资源分配过度集中导致区域发展不平衡，这也成为写字楼市场布局不均衡、分布较为集中的重要原因。

　　房价促补涨趋势逐渐显现　 

　　写字楼去库存压力大并没有影响到开发商进军写字楼市场的热情，尤其对较为成熟的高新区和潜力巨大的曲江新区而言更是如此。摩尔中心、禾盛京广中心、金辉世界城以及招商地产等项目或开发企业为写字楼市场注入了新生力量，同时将为其所在的区域带来积极意义。

　　建立在地段、交通、商业等综合因素基础上的写字楼集群效应成为业内人士评判写字楼表现的共识。“写字楼的成熟发展讲求聚集效应，形成写字楼集群，大于部分之和的整体性能才会得到充分发展体现。”陈澄告诉记者。　 

　　对于投资客而言，显而易见，写字楼投资依旧是租金回报率最高的投资渠道。另外，当房地产市场中的中高端住宅房价大于写字楼价格时，写字楼市场将呈现补涨趋势。

　　相关数据显示，2012年西安写字楼成交价格为每平方米8559元，成交面积为649405平方米，其价格远不及中高端住宅价格，而且成交面积仅占住宅成交的3%。再加上写字楼投资高达7%——8%的投资回报率，“写字楼价格补涨只是时间问题。”业内人士分析称。